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天津早期的民居是建在舊城及其周圍地區的四合院。這些四合院一般由正房、廂房,以及倒座房屋構成封閉式的院落。在講究的四合院中,大門一般設計成虎座門樓,門樓一側有門房,另一側相連的房屋俗稱『倒座』,走進大門迎面設有『照壁』,由前院經垂花門進中院,中院四周建有走廊連通,兩側各三間廂房、正房或過廳作為客廳或書房使用。後院東西兩側廂房、正房及耳房是眷屬住房。有些住宅還有戲樓、祠堂、佛堂、花園等。老城廂內外當時有大量這樣的四合院存在。如今,這些房屋由於舊房改造,道路拓寬,以及住戶的私搭亂蓋,多數已經不復存在或面目全非了。
小洋樓的出現是八國聯軍侵華以後開始,在20世紀30年代達到高峰。當時正處在民主革命斗爭的高潮和軍閥混戰時期,軍閥、買辦、地主、巨商,下野的政客紛紛向天津租界遷移,修建了大批建築風格各異的小洋樓。其中英租界『五大道』的高級住宅區是『天津小洋樓』的集中地區。
『小洋樓』一般佔地面積較大,房間寬敞,多采用一、二層磚木結構。這些住宅的設計往往取西方建築風格,以及技術和設備。但在平面布局、裝修、庭院綠化等方面則依然保留了中國建築的習俗與情調,如慶王府。也不乏完全西化的住宅類型,如李吉甫住宅。
建國後,租界內的小洋樓有的成了政府機關的辦公場所,有的被充作民居分給進城乾部。其中溥儀住的靜園、梁啟超的飲冰室等許多名人住宅如今已成大雜院,使這些名宅遭到嚴重破壞。近年來,政府已陸續對小洋樓進行清理、修繕,並保護起來。
有『三不管』之稱的南市位於天津舊城和租界之間,原是蘆葦叢生無人居住的荒涼之地。自從1912年中國政府派駐巡警加以管理後,在此落腳謀生的商販、江湖藝人日益增多。一些軍閥、官僚、富商紛紛在此佔地填坑,開路建房、出租謀利。其中江蘇提督李純及溥儀的岳父榮源等人開設的房產公司所建房屋佔南市房產的80%。這些建築多為三合院或二層中式樓房。有的平房面積小到七八平方米,異常簡陋。到本世紀20年代前後,南市這塊僅100公頃的梯形地帶已發展成為繁華商業區。妓院、賭場、煙館、書場、茶館、舞臺、戲院雲集。南市也就日漸成為天津藏污納垢的黑暗角落。進入30年代後,南市因其地域狹窄,建築密度過大,發展漸漸緩慢,直至基本停頓。
解放前,下層人民是無法住進租界的,只能生活在租界外設施簡陋、環境衛生惡劣的窩鋪區及『三級跳坑』的簡陋房屋裡。窩鋪區主要分布在何興村、萬德莊、謙德莊等地。窩鋪是在地上先挖一個坑,在上面用木棍或高梁秸作成架子,圍上蘆席外面抹上泥蓋成的。窩鋪一般高一米左右。人們進出必須貓腰,夜晚睡覺伸不開腿,下雨漏水掉泥。解放後,人民政府於1953年開始對窩鋪區進行成片改造,到50年代末窩鋪區纔被拆除。
『三級跳坑』是指房內地面比院子低,院子比胡同低,胡同又比馬路低的低窪簡易平房。這是由於舊社會天津城市建設畸形發展而形成的特有居住方式。這些房屋都很低矮簡陋,『跳坑』深度一般為70厘米,最深達1.5米,站在馬路上伸手就能摸到屋頂。下雨時,室內積水沒膝,冬天陰冷潮濕。『跳坑』房屋面積在10平方米左右。當時在市內各區有大量這樣的房屋。1985年,天津市基本消除『三級跳坑』。
解放後,第一批工人新村始建於1952年,當時建的都是葦箔草泥青灰頂、硬山木檁的平房,主要分布在靠近工廠集中的中山門、西南樓、佟樓、吳家窯、丁字沽、王串場、唐家口等處。這些房屋多是南北朝向,10間或12間為一排,每排之間留適當間距作為庭院。院裡北房住人,南房較矮作廚房和貯藏用。1953年以後陸續興建的工人新村出現了三層、五層磚木結構樓房。樓房裡的結構被稱為『大通道』。走廊兩邊每個家庭一間房,做飯就在走廊裡。以後一些工人新村陸續安上自來水,並增建公共廚房和廁所。70年代,有些職工分得兩間房,一間住人,一間做廚房,當時這種條件就已經很令人羡慕了。
在建設工人新村的同時,大多數人還住在舊社會遺留下來的大雜院裡。大雜院少則住五、六戶,多者十幾戶。每家一間十幾平米的房間,沒有專門的廚房,做飯都在門口搭的小棚子裡。一個大雜院中只有一個水龍頭,幾個胡同纔有一個公共廁所。盡管大雜院裡破爛不堪,但也有大雜院的好處。鄰裡之間關系融洽,一家有事,大伙幫忙。而如今的人們住在單元房裡,鄰居之間很少來往,有的在一個樓裡住了幾年也叫不上名字。
文革期間,住房建設速度緩慢,家庭住房極其緊張,子女結婚無房成了大難題。人們只好想辦法買舊磚,到處蓋小房。電影《沒事偷著樂》中的把大樹蓋在屋裡的事,在當時是很常見的。1976年唐山大地震,本市大部分房屋遭到不同程度的損壞。地震後人們住在臨時搭建的防震棚裡,有的防震棚是把床的四角捆上竹杆,圍上床單、塑料布;有的是用木棍、竹杆架起小棚子,蓋上塑料布、油氈紙。災後重建時出現大批臨建房,主要分布在大學校園、空場地、馬路邊。最明顯的是南京路上到處都是『臨建』。1981年,臨建棚被全部拆除。
伙單現象是在震後重建和平房改造的過程中出現的。伙單分兩種,一種是一個單元房分給兩家居住,共用一個廚房、一個廁所,生活非常不方便,另一種是幾家共用一個大廚房,廚房裡每家一個灶,共用一個水池子。八十年代中期,平房改造又出現小二樓,小二樓壽命不長,很快就隨著城市建設的發展,被逐漸拆除而消亡了。
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