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前不久,『星河灣』大股東廣州宏宇集團正式收購海怡半島花園,引起業界的一片轟動。近日,又聞富力地產集團斥資1.5億元,收購金羊花園尚未開發的8幢高層地塊。世紀新光公司繼收購原世紀廣場地塊,成功開發新光城市廣場後,又計劃收購越秀橋附近的某停工樓盤。此外,業內又傳出越秀天安有意收購番禺某爛尾樓,作二次包裝開發……種種跡象表示,一股新的收購兼並浪潮正在廣州房地產業界悄然刮起,汰弱留強、弱肉強食的淘汰賽將成為未來市場備受矚目的一幕。
土地資源不均收購是最佳選擇
宏宇、富力等強勢開發商吞並、收購其它發展商的地塊。對此,市場人士指出,原因在於廣州房地產市場的開發用地資源分配不均,收購成為有實力的開發商解決其開發用地缺乏困境的最佳途徑。
廣州市城鎮房地產中介代理公司總經理趙卓文表示,現階段活躍在市場中的有強大開發實力的公司,大多是在近四五年出現的新興開發商。而在這些活躍的開發商中,有的有資金實力和開發能力,但缺乏充足的土地資源,如中海集團、富力地產等,有的則是由其它行業進入廣州房地產市場,本身沒有土地資源的儲備。
趙卓文又分析,對於開發進度快,土地資源儲備不足或根本沒有土地儲備的開發商來說,拿地只能通過購買政府拍賣土地或收購二手地這兩種途徑。如果通過拍賣拿地,政府拍賣的地塊數量不多,選擇不多;而且由於今年政府提高地價及地價首期繳交比例,縮短地價繳納期限,購買政府拍賣土地在很多開發商眼中是風險較高,利潤較低的拿地途徑。因此,沒有十分的把握,他們並不願意選擇政府拍賣地塊。相反,如果通過購買兼並其它開發商的土地,則可供選擇的途徑較多,而且價錢及交易方式亦可有較大的彈性,所以更多的發展商願意通過買二手地的方式拿地。
門檻提高賣地未嘗不是好出路
近期市場合並、收購個案迅速增加,不少弱勢開發商紛紛以售賣、轉讓、合作開發等形式,將手中未開發地塊轉移至強勢開發商手中,這未嘗不是一條好出路。
在談到將金羊花園餘下地塊轉讓與富力地產投資開發時,廣州羊城房地產有限公司的有關負責人無可奈何地表示,其實不是不想自己開發,但是在現在政府提高預售門檻,市場競爭激烈,利潤空間不斷收窄的市場狀況下,公司難以在開發前期一下子投入幾千萬元甚至上億元的資金,因此,在地塊開發時機成熟,但缺乏足夠前期開發資金的前提下,以出讓地塊的方式與富力合作,應該是一個現實的選擇。
據了解,雖然廣州仍有約1100家房地產開發公司登記在冊,但近幾年來,已經有很多處於弱勢的開發公司實行投資轉換,紛紛將手中持有的土地資源通過出售、轉讓、合作開發等形式,轉移到在市場活躍的強勢開發公司手上。對此,趙卓文指出,在目前大盤走強,政府收緊法規,產品開發周期越來越短的市場狀態下,就對開發商在開發規模、開發資金、操作模式等方面提出更高的要求,小開發商的生存空間將越來越小,為大開發商所吞並也在所難免。像海怡花園、金羊花園這種具有較大規模,在市場也具有一定影響力的樓盤,亦迫於市場壓力,以轉讓或合作的方式,將土地資源轉移至市場中活躍的強勢大盤的手上,就說明隨著市場競爭的深入,開發商之間的並購行動亦開始全面進入大規模階段。
下一個將會是誰
收購時代來臨,誰將會在新一輪的並購浪潮中,成為別人手中的獵物呢。對此,地產業內人士認為,隨著收購戰的不斷展開,戰火將由市區漫延至郊區。
業內人士分析指出,在越演越烈的淘汰賽中,既無錢又無地的開發商將最先被淘汰出局,而那些持有土地儲備,卻實力不足,又缺乏良好的市場操作模式的發展商,將會成為未來市場中被並購的重點。
業內人士又表示,由於廣州市區的土地存量不多,現階段的收購行動將主要集中於市區,但隨著強勢發展商尋求更大規模的發展用地,收購戰的戰火將不可避免地燒到郊外,郊區土地資源將成為以後收購行動中的焦點。(吳耀華)
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