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『均價』,顧名思義當然是一個項目的平均價格,它代表這個項目的整體價位水平。但近來有人發現,以『均價』來買房,想買的房子與打出的『均價』往往有很大差距。這到底是怎麼回事兒?
『均價』不是簡單的算術平均值
『均價』不是簡單的算術平均值,即(最高價+最低價)÷2得出的,而是發展商根據當前的市場情況制定的,為已收回成本並獲得合理利潤的價格。當一個項目在推向市場時,先有『均價』,通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位,它是整個項目銷售價格控制的一個重要標准,是這個項目售價的加權平均值。
根據這個平均值,在給每一戶定價前,先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價,在這裡就要應用到價差系數,它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數,得出這棟樓的銷售平均價。
而每一個單元戶型的價格,則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就會高),再用這棟樓擬定的均價與系數相乘,得出每戶每平方米的價格,再與每戶的面積相乘,便得出一戶的總價。
怎樣看『均價』?
一些細心的買房人發現,自己看中的房子,戶型朝向都比較一般,但其價格往往也與均價相差較遠,這是怎麼回事兒?是不是發展商在『均價』上也做了手腳?
其實,發展商在均價上大做文章是沒有必要的,計算兩套價格,費時費力也不劃算。但由於現在市場上項目太多,競爭得太激烈,為了吸引『眼球』,一些發展商在項目推廣時,打出的均價並不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價,而是其中『均價』最低的那棟樓的價格。因此,您在挑房時就會產生房價與均價相差較遠的感覺。
一般來說,多層樓盤接近均價的戶型位於4層或5層;高層塔樓在6層至8層,戶型位置多為東、西向;一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%?8%,而塔樓則在15%?20%之間。(梁 山)
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