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本期嘉賓精彩觀點
1、 我看中了一個項目的房,但談了兩個月還沒有簽合同,最關鍵的是入住問題——入住的程序、要交什麼樣的費用不明確。我相信,現在幾乎所有的買房人都遇到了這個問題。
2、 買過一次房後成為買房方面的專家,這是件很悲哀的事。
3、 出了問題,要給業主一個溝通的渠道,而不是什麼人都避而不見。開發公司的老總不要老把自己和比爾·蓋茨比。
4、目前,如果就購房合同一條一條跟發展商摳,一個合同都簽不成。合法的程序纔可能導致一個合法的結果。現在政府並沒有強制發展商履行合同簽署的程序。
5、維權一定要知道權利是什麼。屋子是權利,小區名聲也是權利,很多業主不想這個問題。
6、小區的保值增值都在於業主。不要隨便鬧事詆毀自己的小區,而是應該從買房之日起就呵護和培養自己小區的無形資產。
主持人:本報記者 餘美英
嘉賓:購房人代表——劉宏誠、舒可心、王宏業、劉奎紅
范敏、馬小威、梁小屹 准購房人代表——王昀、鄭敏
時間:2001年11月19日
地點:北京青年報22層2214會議室
對話背景:進入9月後,北京樓市在大勢平穩的情況下,出現了銷售沒有去年火爆的局面。本報分別在10月18日、10月25日、11月8日特邀北京樓市銷售一線的專業人員、各大房地產公司老總就此現象做了《房子為什麼賣不動了》、《地產老總解析房子為何賣不動》、《現在買房是不是時候》三期探討。那麼,針對北京樓市現狀,購房人是怎麼看的?怎麼想的?11月19日,本報請來了高檔外銷公寓、普通住宅、經濟適用住房等樓盤的購房人代表和准購房人代表就這些問題進行對話。上周四,本版刊發了《現階段北京人想買什麼樣的房》,本期繼續刊發《買房遇到問題怎麼辦》。
■話題一:現階段,買房人在購房前後,希望得到政府、開發商或媒體等方面什麼樣的幫助與支持
鄭敏:最需要解決的是入住問題。首先,入住的程序不明確——入住的時候是先看房,還是先交錢?什麼時候能拿鑰匙?發展商給我很大的約束,五天之內沒有收房的話,就算自動收房。其次,入住的時候要交什麼樣的費用不明確。我相信,現在幾乎所有的買房人都遇到了這個問題。最讓我們為難的是:我們沒有辦法找到政府部門下發的有關文件。
我想,入住問題不光是程序和交接問題,還是一個合同的履約過程。這個時候到底應該怎麼辦,我找不到相關細致的法律。
劉奎:我想作為買房人,從政府那裡得到的幫助應該是最大的。我想弄清三個問題:一是市政收錢都辦了哪些事。二是政府要加強房地產法律法規建設——現在北京樓市的法律不健全,僅有的幾個法規也得不到執行。三是政府對開發商的規范,這也是需要法律的,不能希望開發商自己去規范,而應該通過政府的法律法規去規范他們。
舒可心:我引用劉宏誠先生說過的一句話,一個買房人,買過一次房以後就成為買房方面的專家,這是令人悲哀的。我們買了房都變成專家了——實際,不應該這樣。我們大家買彩電、買空調,安裝到家,有什麼問題立刻給換,為什麼?政府監控,市場淨化。為什麼房地產不能這樣?目前狀況下,如果就購房合同一條一條跟發展商摳,一個合同都簽不成。合法的程序纔可能導致一個公平合法的結果。現在合同本身政府立得很好,但是合同簽署的程序,政府沒有強制發展商要履行。
劉宏誠:我在這個問題上和舒先生有一點分歧。對建設部的合同,文字上是公平的,但是買房人和發展商處的地位是不公平的。
舒可心:媒體能不能告訴大家,如果開發商不遵守規定,就別買他的房子,買了以後,將會有什麼風險。另一方面,報紙應該宣傳那些按規定辦事的開發商。
主持人:類似這樣的報道我們做了一些,但要知道你不買,自然還有人買。
舒可心:那沒有關系。告訴你這個事情不該做,做不做你自己考慮,我把責任盡到了,媒體有教育人民的權利和義務。
劉奎紅:讓大家有知情權,知道買什麼樣的房。如果你曝光一個房子的問題,我希望指出明確的物業名稱,不要說某某,這樣沒有震懾力,接下來還有這樣的問題。美國就是這樣,讓你有充分的知情權,同意簽字,不同意就不簽字。媒體可以起到這個作用。把政府的法規,如實登出來。
鄭敏:媒體應該起一個監督的作用,既要考慮到大眾的利益,也要考慮社會的利益,角色很多。媒體同時也是一個溝通渠道。另外一方面,我認為政府的步伐現在還是太慢了。我到深圳去看了整個深圳的規劃和樓盤的開發,深圳的樓市比北京規范很多,上海也是如此。
主持人:溝通是很重要的。正是基於這點考慮,北京青年報成立了一個購房者援助中心,為開發商、政府和買房人架起一座溝通的橋梁。
■話題二:購房人應該怎樣避免入住問題?出了入住問題的,該如何解決
主持人:現階段已經出現了形形色色的入住問題,買房人應該如何來避免或解決這些入住問題?
劉奎紅:讓政府把所有的有關商品房買賣和入住的法規細致化,不讓開發商找空子。
舒可心:劉小姐是希望政府做好,我覺得要靠市場。可操作的經驗是:讓發展商提前成立一個業主聯誼會,原則上這個業主聯誼會不受理個案(個案我們只負責諮詢),負責整個小區的公共利益。
劉宏誠:要避免或解決問題,我個人認為:第一,打官司不是解決問題的辦法。最實際的辦法是業主在入住以前先聯合起來像柏林愛樂那個項目一樣跟發展商進行集體簽約,明確自己的權利和義務。大家不能太多地照顧個人的利益。
主持人:您說最好的辦法是業主在入住之前集體跟開發商有一個協議,這個協議應該涉及哪些問題呢?
劉宏誠:入住時哪些費用該交,哪些不該交;維修基金、契稅該什麼時候交,代收要有委托書嗎等等。買房人要有自我保護意識,通過集體簽約,明確交鑰匙時,我應該履行什麼義務,享受什麼權利。
舒可心:現在很多買房人先上網看看,看看這個小區的情況,業主的情況,大家齊心不齊心,然後再決定買不買。這種方法有一定的道理——鄰居到底關注不關注公共區域,也關系到我的利益。
而現在的情況是:很多業主都是交款以後纔發現大家有必要聯合,而那樣就很被動,其實從簽約那時起大家就是鄰居了。鼓勵大家從簽約那天起,就有一個維權意識,以准組織的形式與發展商對話,這樣發展商做事會認真很多。這樣入住的時候問題就少些。
劉宏誠:最難解決的就是讓更多的人關心怎麼住這個房子。
主持人:剛纔談到的都是入住前怎樣防范出現的問題,那麼出了問題怎麼辦?
舒可心:對已經出了入住問題的項目:
第一,發展商應該高姿態,小區的名聲比什麼都重要,應該拿出人力、財力解決問題,尤其是那些合理合法的問題——很多項目的小區業主鬧事都是合理合法的問題得不到解決。
第二,發展商要懂得心理學、法律,讓長相很平和的人員組成客戶服務中心。現在很多項目的客戶服務中心不僅人員素質有待提高,人員長相也讓人不信任。發展商應該在客戶服務上多下功夫。以後產品沒有服務就賣不出去,海爾為什麼比別的產品貴還賣得好?就是因為服務好。所以,發展商在做項目時應該考慮到客戶服務的花費,沒有考慮到,出事了,也要追加投資成立服務部去把事情解決好。
第三,要給業主一個溝通的渠道,而不是什麼領導都避而不見。發展商老總有什麼了不起呢?潘石屹不也是農民的孩子嗎?從某種意義上說,發展商蓋房子是給我們服務的。開發公司的老總不要老把自己和比爾·蓋茨比。
第四,物業公司一定要向著業主說話,為業主的利益考慮,關鍵是物業公司的老總一定要以業主的利益為第一利益,因為你今後能不能在這個小區生存,這個飯碗端不端得住,不是發展商給你的,是業主給你的。可是現在的物業公司都不向著業主說話。
第五,對業主而言,目前北京樓市業主的水平參差不齊,所以,首先,媒體要呼吁業主要法制,不能以自己的好惡來決定一些事情,不要簡單地以不交物業管理費制約發展商,這種方式最後制約的不是發展商是你自己——因為對小區的供暖、供水等設備來說,首先,第二年不交物業管理費用,但還得使用,實際上是掠奪性地使用資源,到最後還要由小區的業主花錢來維修,或者更換。因此,媒體一定要引導業主,公共產權是我們自己的。其次,業主遇到問題,心態一定要平和,現在很多業主的心態是,面對方方面面的入住問題,一方面認了,一方面又不休止地嘮叨,我的意見是要麼你就認了,別說不好,因為小區的保值增值都在於業主。鬧事的小區肯定會貶值,不要隨便詆毀自己的小區,而是應該從買房之日起就開始呵護和培養自己小區的無形資產。業主買的房子除了水泥以外,還有無形資產,這個無形資產是我們每一個業主從我們買的那一天起就要呵護和培育的。很多鬧事的業主沒有考慮到。
劉奎紅:很多人鬧事的時候,可能光顧解決問題了,忘了這個負面影響了。不要鬧事,要維權。
劉宏誠:剛纔舒先生基本都講到了。買房或入住出了問題,業主該怎麼辦?我認為:
第一,要把自己先合法化,比如成立業主委員會,要比聚一百人鬧事管用。希望大家有法律意識,借用政府的規定來做事,而不是根據自己的想象來維權,要自己先站得住腳。
第二,從業主講,要弄清什麼是自己的權利、怎麼得到自己的權利。實際上,什麼是你的權利?包括小區的價值、樓房的價值等都是你的權利的一部分,因為這畢竟不是發展商送給你的,你鬧事也許能把開發商打倒了,但最後你可能心情上是維權了,實際上經濟的權利丟掉了,因為你的小區貶值了。
第三,政府要改變服務態度。政府千萬不要錯誤地認為,買房人成心鬧事。政府不能跟著市場走,政府要引導市場。
第四,作為政府,一定不要寄希望於規范業主來規范房地產市場,而應該通過規范發展商、物業公司來規范市場。作為政府,認識到這一點,如果要想使房地產市場健康發展,只有一條出路,買房人再怎麼鬧,仍然要規范房地產商、物業公司,使他們走入正軌,不光有政策,還要執法。對違規操作的開發商,有一個處罰一個,這樣北京樓市纔能有規矩,有秩序。
舒可心:我再就劉先生的話補充幾點:一是維權一定要知道權利是什麼,權利在哪,不光是我們屋子裡的管子是權利,小區名聲也是權利,很多業主不想這個問題。二是一定要依法。三是方法特重要,鬧事並不能解決問題,我們很多購房人還是太理想化了,認為一鬧,發展商就老實了。其實不一定,處理問題一定要理性,不要過於血性,家丑不外揚。最好,業主和開發商坐在屋子裡自己解決,經過討論不行再想辦法。(餘美英)
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