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張某看到一則房地產廣告:某花園房屋僅售2000元/平方米左右(而當時市場價格在3000元/平方米以上),就預計了一套期房,並簽訂了購房合同。兩年後,房屋開始交付使用,開發商通知張某要補交一大筆錢纔能拿到『兩證』,具體項目是:由於分攤面積增多,建築面積比合同規定的增加了,還有許多室內附屬設施如電話線、木地板、無煙灶臺、衛生設備等等,這些未事先約定的附加工程,必須由張某認可交費,開發商纔願協助辦理『兩證』。張某因簽合同時未作詳細說明,以為只要表明自己購房的意圖就可以了,條約按照開發商的格式,簽得比較粗略。因此,他不得不又增加一筆開支。
購房合同常常被購房者疏忽,因其對合同涉及的經濟、法律問題不很了解。若賣方(即開發商)在合同中片面強調自己應有的權利,故意淡化責任,就有可能使消費者進入『陷阱』。
購房合同即房地產買賣雙方的文字約定,國家建設部頒布的正式文本可以作為參考標准。一種是供一般房地產買賣使用的合同,一種是專供商品房買賣使用的合同。有了正規的格式,並非萬事大吉。簽合同時,對房屋位置、結構、建築面積、房間及配套設施等情況要有明確的表述。
購房合同中主要存在的『陷阱』如下:
一、面積『陷阱』
不管是已建成或未建成的房地產,在購房合同中反映出來的房屋面積都是終以房地產產權登記的實測面積為准。而一些開發商打『擦邊球』,合同中的建築面積產權登記時達到了標准,其中的公共分攤面積卻大大超過預定標准,造成面積『陷阱』。
二、價格『陷阱』
雖然購房合同對於價格有嚴格要求,但一些開發商仍然『鑽空子』使購房者蒙受損失。如雖然雙方簽訂了房屋面積計價條款,可是交樓時,開發商可能將房屋的建設配套費用增加,或者是讓購房者交清物業管理費用再准入住,這些都是不合理的。因為建設配套費用已打入建築成本,計入合同簽訂的房價中,如果開發商任意提高配套設備規格,加大建築成本,就應由開發商負責;而物業管理費用屬於購房入住後的行為,其消費、付費應由購房者與物業管理部門另外簽訂。
三、交款方式『陷阱』
合同中對房價的規定,一是要將支付房款的幣種(人民幣或其他幣)、每平方米價格、合計總價描述清楚後,要說明是『一次性付款』還是『先付一定金額,等房屋建設到一定程度,再付餘款』;二是付現金還是支票。一些開發商簽約時回避自己的建設責任,一味要求購房者在×月×日前付款,而對房屋應建設到什麼程度只字不提。
四、交付日期及稅費『陷阱』
房屋合同中對於『交付』的定義也很有竅門,開發商一般使用三大『編術』來誤導購房者。一是交付日期上只有『竣工日期』,而何時交付給購房者則無定期。二是只標明工程某一環節完成日期,如『水「電安裝日期』、『質檢日期』,而不談具體交付日期。三是根本不提交付日期,只是含糊其辭。所以購房者一定要在合同中注明准確交付日期。另外,開發商常常在合同中回避自己應該在交易中承擔的稅費,這一點值得購房者注意。
五、購房質量『陷阱』
購房後,購房者往往碰上漏雨等各種問題,而開發商常常回避責任,所以購房人簽約時要明確兩點:一是在合同中要注明,如有質量問題全部由開發商負責(購房者自行破壞的除外);二是在合同中對房屋結構及配套工程中的有關主要材料要有說明。
有了糾紛怎樣處理?對此問題,購房雙方在合同中應明確標明,並明確協商解決的方式。
總之,簽訂合同時,應將主要條款具體化,如日期最好要具體到×年×月×日,以防范可能引起的糾紛。
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