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問題之一該簽什麼樣的購房合同?
案例:2000年3月19日,劉女士與XX花園售樓處簽訂了XX科技發展集團自制的《XX花園內銷商品房預售契約》,雙方約定劉女士以每平方米3050元購買該房產。後買方發現房屋存在嚴重質量問題。經查,該房屋未取得五證。
律師點評:購房人與開發商應簽訂北京市國土資源和房屋管理局制的《北京市內銷商品房預售契約》。該契約為黃色封皮,帶有統一編號,一式四份。只有在北京市國土資源和房屋管理局辦理了預售登記的項目纔有權申領該預售契約。因此,對於開發商提供自制合同文本的,購房人應重點審查其五證,並有權拒絕簽署自制契約。
問題之二這樣的房子怎麼退?
案例:1999年10月30日,李先生與XX公司簽訂購房合同。雙方約定李先生以每平方米2150元購買該房產。合同約定:合同簽訂後雙方均不得解除合同,否則,向對方支付房價款10%的違約金。2000年1月,李先生發現該房屋無銷售許可證,要求退房,開發商要求李先生承擔10%違約金。
律師點評:違約責任的承擔和違約金的支付是以合同有效為前提的。開發商在銷售房屋時若未取得銷售許可證,則其銷售行為違法,買賣雙方簽訂的購房合同無效。開發商應將買方已支付的房價款及定金退還給買方,並賠償買方的利息及其他損失。
問題之三開發商擅自修改合同怎麼辦?
案例:2000年1月11日,張女士與北京市XX房產開發公司簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》。在雙方簽訂的合同文本當中,有許多內容空白沒有填寫。合同簽訂後,張女士要求留存一份合同原件,被開發商以張女士因申請銀行按揭為由拒絕了。張女士要求留存一份合同復印件,也被拒絕。無奈之下,張女士通過法院得到了一份沒有進行預售登記的合同正本復印件。不久,開發商又提供了一份經過預售登記的合同副本復印件,該復印件與正本復印件有多處不一致。雙方就合同效力問題不能達成一致。
律師點評:目前申請銀行按揭的購房人不能獲得購房合同正本是一個普遍存在的問題,個別開發商甚至拒絕提供合同復印件,致使購房人在簽訂完合同、交付完房款後無任何購房憑據。對於開發商擅自修改的合同內容,只要有證據證明與購房人最初簽署的合同文本不一致,且購房人不予追認的,即表明修改後的合同文本不是購房人的真實意思表示,應當不具備法律效力。但為避免糾紛,建議購房人要求留存合同副本原件或合同正本復印件。
問題之四如何確定開發商是否逾期交房?
案例:2000年年初,林先生與北京市XX房產開發公司簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》,購買XX公寓。該契約約定:賣方應於2000年6月30日向購房人交付房屋。補充契約約定:賣方應在預售契約約定的交付日期內向買方發出附有《北京市建設工程質量合格證》交付使用通知書。2000年6月23日,賣方向購房人發出入住通知,但未附《北京市建設工程質量合格證》。買方在入住通知書規定的期限辦理入住手續時要求賣方按預售契約約定提交相關文件,賣方稱《北京市建設工程質量合格證》取消了,賣方無義務向買方提交任何證明文件。如買方認為需要,可到質檢部門查詢房屋質量情況。
律師點評:開發商在交付房屋時提交《北京市建設工程質量合格證》、測繪部門實測面積數據、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》是預售契約明確約定的開發商的義務。2000年5月1日起,北京市統一實行建設工程竣工驗收備案制度,開發商按約定提交給購房人的文件由《北京市建設工程質量合格證》變更為《北京市建設工程竣工驗收備案表》。因此,開發商在交付房屋時的義務並沒有任何減輕或免除。如果開發商拒不向購房人提供以上法律文件或遲延提供,應按預售契約約定承擔逾期交房的違約責任。
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