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港臺的經驗——政府支持專業機構控管銷售回款
商品房預售並非大陸特有,問題的關鍵在於我們對於開發商使用購房款完全缺乏監管,由此也滋生了一批以小博大的開發商,項目建設資金過分依賴銷售回款,一但項目定位不准或銷售市場有變化就會陷入困境。
在香港,樓花買賣分『受同意方案管制』和『不受同意方案管制』兩種。前者限新批土地,開發商在承諾遵守若乾樓花銷售條件即『同意條款』後,纔能獲得特別行政區政府地政署田土轉讓與法律諮詢處核准發售樓花;後者為新方案出臺前已批出土地上的重建物業,由律師會依特定規則和統一標准買賣合約辦理。兩者在保護購房者利益上措施一致,明文規定開發商的律師作為居中人負責收取一切定金、供樓款及按揭貸款(含二按),由律師樓在銀行開立專戶管理『代保存金額』,只有律師樓代收資金總額已超過開發所需資金總數時,超過部分方可付與開發商。律師樓撥給開發商資金並非一次性的,而是一個動態的過程,為此要求律師樓不僅要具備完全公正的立場,而且在工程進度查核和資金用途監管方面要具有專業性。可見,發展商必須承擔資金不足、產品定位不當、銷售市場變化的風險,這與項目可能賺到的利潤相匹配。
在臺灣,期房可以預售,但不能申請按揭貸款,只有房屋建成、產權過戶至購房者名下纔可以申請按揭貸款,而按揭貸款直接由銀行劃轉用於償還開發商的建設貸款,這樣不僅銀行能完全控制開發貸款的還款來源,而且也可完全避免建設期間重復抵押情形(抵押後又預售)發生。客戶自備的購房款則分成若乾期交付,貫穿於整個建設過程,如臺北某商住綜合樓,項目佔地面積9896平方米,規劃建設用地面積126677平方米,地下4層,地上25層。為縮短工期,采用地下一層和地上四層同時施工的雙順打方法作業,預定工期1240天。該項目銀行承諾建成後配合7成按揭貸款,客戶自備的3成購房款共分22期支付。
趨勢——市場呼喚公立第三方
從香港和臺灣的情況看,開發商除自有資金外,銀行貸款和購房自備款也是重要的建設資金來源,但在兩地都對開發商使用外部資金作了相應的限制,監督資金按進度流入項目,保證了外部資金的專款專用。以上的監督行為雖然都由專業公司實施,但均依據政府相關政策法規中對資金監管的強制性要求。
從北京目前情況看,雖然辦預售證時主管部門要求銀行與開發商簽訂銷售回款監管協議,但實際操作中銀行缺乏專門人力實施監管行為,『貓捉老鼠』加大了游戲難度,監管實際上成了一個形式。
從市場角度看,住房購買主體從集團轉向個人後,房地產開發商的優勝劣汰過程提前了,目前北京已有一批房地產開發企業在競爭中崛起,具備了相當實力,這些企業正在樹立品牌,認同對銀行和客戶利益的保護。
為此,可參照臺灣和香港的經驗委托專業公司對開發商的銷售回款進行監管。作為公立第三方的專業公司既要有信譽,又要具備建築、工程、評估、財務、市場等專業人纔。從北京現狀看,律師事務所在防范房地產市場風險方面發揮了重要作用,但在期房預售中過程中比香港律師樓在業務深度(專業性)和廣度(人力)方面仍有明顯不足,為此可考慮相互補足,由律師樓和有實力的中介機構聯手承擔監管功能。
最後還有最重要的一點,上述監管機構的公立性必須得到政府和社會的認可,並由政府主管部門以法規形式確定其對銷售回款的監管行為。否則,發展商一定會理直氣壯地說:別人可挪來挪去,我為什麼要你監管?(趙紅英)
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