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房地產抵押,是指抵押人(包括債務人或者第三人)將其合法的 房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人(即債僅人)提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的房地產 折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優先受償。房地產抵押是一種財產擔保,由於這種擔保形式比人的擔保更加可靠,因此在經濟活動中被廣泛使用。
哪些房地產可以進行抵押
根據我國《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定,可以辦理抵押的房地產包括:
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;
(二)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;
(三)抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的使用權;
(四)依法通過出讓方式或者行政劃撥方式取得的國有土地使用權也可以抵押,但應當將抵押時該國有土地上的房屋或其他建築物同時抵押;
(五)依法取得所有權或者取得權益的房屋含附屬物;
(六)劃撥國有土地上的房屋,只要其所有權合法,可設定抵押;
(七)鄉鎮、村企業廠房等建築物抵押的,其佔用范圍內的土地使用權同時抵押;
(八)法律、法規規定的其他可以抵押的房地產。
抵押房地產的法律限制
並非是任何房地產都可以進行抵押。根據《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定,下列房地產不得設定抵押:
(一)土地所有權不得抵押;地上沒有建築物、構築物或在建工程的,純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押;鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,不得抵押,但是已經依法承包並經發包方同意的荒山、荒地使用權除外。
(三)權屬有爭議的房地產,被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產,不得抵押。
(四)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產,不得進行抵押。因為此類房地產屬於社會公益設施,關系百姓民生,從保障社會穩定方面考慮,國家禁止用該類房地產進行抵押是必要的。
(五)列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物,不得進行抵押。因為這類房地產屬於國家禁止或限制轉讓的房地產,缺少抵押物必備的法定條件。
(六)已被依法公告列入拆遷范圍的房地產不得抵押,因為該種房產根本不能保障債權的實際實現。
(七)違章建築物和臨時建築物不能用於抵押。
(八)其他依法不得抵押的房地產。
設定抵押應注意些什麼
設定房地產抵押,除了要注意上述法律、法規的規定外,還應當注意以下幾個方面:
(一)以具有土地使用權年限的房地產抵押時,其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限後的剩餘年限;
(二)以享有國家優惠政策購得的房地產抵押的,其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限;
(三)以 房改房 設定抵押權的,應首先弄清該房屋是否已經允許進入市場交易。如果還未被允許進入二級市場,一般不能抵押。其次要弄清房屋所有人出資比例,抵押時,其抵押的價值不能超過其購房出資比例;
(四)以共有的房地產抵押的,抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意,包括夫妻一方以夫妻共有的房屋作抵押的,也要有另一方的同意證明文件;
(五)抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值,因此要作好房地產價值的評估確定,防止不足額抵押出現。抵押權人也可以要求抵押人為抵押的房地產投保;
(六)抵押權人還要弄清對方擬抵押的房地產是否已經設定過抵押。若已經設定過抵押,則只能在該抵押後剩餘的價值范圍內決定是否接受抵押。
如何簽訂抵押合同和辦理抵押登記手續
以財產包括房地產作為債務的擔保的,抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。合同的內容必須完備、具體、明確,纔好履行。一份規范的房地產抵押合同應當包括下列主要內容:
1、抵押人、抵押權人的名稱或者個人的姓名、住所;2、主債權的種類、數額;3、所抵押的房地產的處所、名稱、狀況、建築面積、用地面積等;4、房地產的價值;5、抵押房地產的佔用管理人、佔用管理方式、佔用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;6、抵押期限;7、抵押物滅失的條件;8、違約責任和解決爭議的方式;9、抵押合同訂立的時間與地點;10、雙方需約定的其他事項。
但這種合同並不是訂立後就能生效,按照法律規定,還必須辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。如果未辦抵押物登記,抵押合同就無效,不受法律保護,抵押權也就不成立。
依照規定,抵押當事人應當自抵押合同簽訂之日起30日內,到 房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。辦理抵押登記時,應當向登記機關交驗下列文件:
1、抵押當事人的身份證明或法人資格證明;2、申請書和抵押合同;3、《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》,共有的房屋還需提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;4、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;5、可以證明所抵押的房地產價值的資料;6、登記機關認為必要的其他文件。登記機關經審核,凡權屬清楚、證明材料齊全,符合抵押條件的,予以辦理抵押登記。
房地產抵押合同自抵押物登記之日起生效,受法律保護。
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