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一、關於付款方式
如果你是一位用按揭貸款買房的客戶,並與發展商簽訂了合同,約定了付款的細節。結果由於種種原因,你沒有得到按揭貸款。這時發展商通知你:由於沒有貸款,所以你必須一次性付款或分期付款。這個條件你能接受嗎?
付款方式是購房合同的主要條款,當事人在合同中可能明確的約定只用貸款方法買房,也可能說的不清楚。如果當事人明確約定只以貸款方法購買房屋,貸款不成而采用分期付款等其他方式,實際上就是對原合同條款的變更。《合同法》第七十七條規定:『當事人協商一致,可以變更合同』,而發展商沒有與客戶協商一致,卻要求客戶按他們的方案付款,這顯然是不合法的。
如果事先對付款方式沒有說清且事後無法協商確定,則依據《合同法》第六十二條第(五)款規定:『履行方式不明確的,按照有利於實現合同目的的方式履行』,由於客戶沒有足夠的經濟實力,所以要求客戶一次性或分期付款,實際上難以實現買房的目的,因此這是不可取的。
二、關於定金
如果你因為沒有得到按揭貸款而不想買房,發展商卻說你是違約而不返還你的定金,這種作法對嗎?
依據我國《合同法》、《擔保法》、《民法通則》的相關規定,定金是擔保的一種方式,只有當給付定金的一方不履行約定的債務時,纔無權要求返還定金。『違約』與『不履行合同』兩個條件缺一不可,客戶由於無法申請到按揭貸款,所以無力購買房屋,這並不是客戶違約。同時,客戶不是不履行債務,而只是不能履行債務。這種情形並不符合法律規定的情形,因此發展商無權拒絕返還客戶交付的定金。
三、關於退房退款
如果你順利地得到了貸款,各項手續也都辦齊,但發展商這邊出現了嚴重問題,比如說房屋建築質量不合格。你實在無法忍耐堅決要退房,這時你還能退房嗎?
我們知道,買家與貸款銀行之間是一種借貸關系,買家與發展商之間是一種房屋買賣關系,兩者雖有關系,但完全是兩種獨立法律關系,所以對買家的解約權並沒有任何妨礙。買家向銀行貸款與向親戚朋友借錢,其性質是一樣的。作為債權人,銀行或其他機構、個人都只有權要求買家按約還款,但無權乾涉買家的解約權利。
可以看出,只要發展商出現了上述情形,如交房嚴重逾期或質量低劣等,符合法律或購房合同中規定的解約條件,買家就可以依法解除購房合同。
那麼按揭貸款怎麼呢?有些買家有一種模糊的認識,即按揭貸款是由於買房纔申請的,現在不買房了,所以按揭貸款也不用還了。
這種認識肯定是不對的,前面談到,買家與銀行之間的借貸關系是獨立於房屋買賣關系之外的,所以,解除購房合同並不同時解除貸款合同。也就是說,買家雖然不買房了,但因為其已從銀行借貸出款項用於購房,所以與銀行間的債權債務關系仍然存在,這筆借款是一定要還的。
怎麼還呢?理論上說,由於購房合同被解除,發展商從買家處取得的所有購房款項均應返還買家。買家申請的銀行按揭貸款,也是購房款的一部分,也應一並返還給買家。然後,買家與銀行協商,將剩餘貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。
實際上,實踐中很難這樣操作,因為買家所購房屋已經向銀行做抵押。如果買家拿到這筆錢後不還給銀行,銀行只能行使抵押權,拍賣或變賣已設定抵押的買家所購房屋。但此時房屋已不歸買家所有,處分該房屋就損害了發展商的利益,發展商絕不會吃這個虧。所以,就只能由發展商將應退購房款分成兩部分,其中屬於買家首付款的部分直接退還給買家,屬於買家向銀行借款的部分直接交還給銀行,並視為買家已向銀行提前還款,從而終止借款合同。
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