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近日,北京調整了商品住房契稅征收標准,很多購買期房的人發問,針對北京從期房為主的市場,征稅基准日應為簽訂合同的日期,還是辦理房屋產權立契的日期?對於期房契稅的討論在購房者及房地產專業人士中形成一個不小的熱點。
以下是一位房地產律師對期房契稅的一些看法,它對人們認識期房市場條件下的契稅或許能夠有所幫助。
近日,北京市財政局和北京市地方稅務局聯合發布調整購買商品房契稅的規定:凡購買建築面積超過120平方米的商品房,120平方米以上部分按2%的稅率征收契稅,120平方米以上的面積部分按4%的稅率征收契稅,新規定自2001年9月10日起開始執行。而此前購買120平方米以上商品房按照4%繳納契稅的,不再退稅。誠然,本規定相對於此前凡購買120平方米以上面積商品房,一律按4%征收契稅是一大進步。按此前的規定,購買119平方米的商品房,如果總價為60萬元,須繳納契稅為1.2萬元;而購買120平方米的商品房,即使總價依然為60萬元,須繳納的契稅則為2.4萬元,這種規定極大地束縛了北京市居民購買商品房的積極性,限制了房地產業的發展。
但是,本規定也帶來了進一步的問題。眾所周知,目前北京與深圳、上海等城市的現房或准現房市場有所不同,市場上銷售的大多為期房,銷售日期往往比實際入住日期提前1-2年,購房人簽訂的是《內銷商品房預售合同》或《商品房買賣合同》。通常購房人與開發商簽訂購房合同時,購買的是一套還不存在的空中樓閣,而約定的交房日期是一年或二年左右的時間,至於交房時是不是可以立即拿到房產產權證件還不一定。現在北京市調整了契稅征收標准,很多購買期房的購房人發問,針對期房,征稅基准日應為簽訂購房合同的日期,還是實際交房入住的日期,或是所購房屋具備辦理產權證件條件,向房地產管理部門申請辦理產權證件的日期(即立契的日期)。
目前,北京市地稅局已發布緊急通知,對2001年9月10日前購買(即簽訂購房合同)商品住房的購房人,購買面積超過120平方米的,按銷售總價的4%征收契稅。筆者認為,北京市地稅局如此規定,依據是『契稅』的『契』為合同,『契稅』為針對合同成立生效應繳納的稅款。實際上,是將『契稅』的征稅基准確定為買賣雙方進行買賣行為。而我國50年代制定的《契稅管理條例》確定將『契稅』作為買賣雙方的買賣行為成立時征收的稅種,實際上,按照通俗的說法,從50年代開始,我國就將『契稅』確定為一種『行為稅』。從這個方面來說,北京市地稅局做出如此規定,也算於法有據。
但是,時代發展到今天,筆者認為,再將契稅作為一種單純的『行為稅』是不妥的。50年代,中國並沒有所謂『期房』的概念,『期房』是近幾年纔出現的新生事物,是國家為了鼓勵房地產業的發展,吸收香港等地所謂『樓花』的先進經驗並加以改進纔在國內推行的。在『期房』這種房地產交易中,買賣雙方是開發商與購房人,從法律角度上說,購房人作為合同一方的主體資格是無可非議的,但是,開發商是否就具備簽定合同的主體資格則是不確定的。因為事實上,開發商並不是合同標的的合法所有者,不應該享有所有者權益。也就是說,開發商在簽訂商品房預售合同時,尚沒有標的物的所有權,即房屋產權。而實際上申領房屋產權證的過程是:開發商建房———建房過程中開始銷售———簽定購房合同———房屋建好後,開發商申請整個建築的產權證(俗稱『大產權』)———辦理立契過戶手續,將房屋過戶到購房人名下。目前為了簡化手續,開發商辦理『大產權』的過程有時也會簡化到直接辦理購房人的過戶手續。因此,筆者認為,購房人與開發商簽定購房合同的行為不能作為『契稅』征收的依據。因為這種行為實際上是不完善的,並不能夠保障購房人實際產權的獲得。當然,管理部門為保障購房人權益的實現,制定了很多實際的措施,如銷售許可制度、預售登記制度等,但是這些措施並不能從根本上解決開發商的主體資格問題。開發商主體資格的獲得實際上是始於其建好房屋向管理部門申領並獲得產權證件之日。至於開發商在此之前交納諸如土地出讓金、各種稅費的行為只是管理部門認可其具備成為合格開發主體的條件。因此,筆者認為,在目前的市場形勢下,單純地將購房人與開發商簽定購房合同作為征稅依據是不妥的。在『期房』出現之前,訂立買賣合同的雙方當事人主體資格並不難確定,而在『期房』的交易過程中,將購房人與開發商到管理部門辦理立契過戶的行為作為征稅依據似乎更為妥當。至於為了防止出現故意拖延繳納或不繳納契稅等行為,規范市場避免私下交易則可以另行制定相關規定。(楊靜)
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