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隨著我國經濟發展和城市開發,物業管理已形成規模,其效益也越來越明顯。在經濟效益對地方政府而言,主要體現為:減少了大量的財政補貼,對住宅區開發企業而言,能提高物業市場競爭力,使開發企業的房產暢銷,加速資金周轉。同時,完善的物業管理能為開發商樹立良好的企業形象,吸引更多的房地產交易商和消費者。在環境效益上,住宅區內的環境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體,提高了房地產業的綜合效益。但是,目前在物業管理的實踐過程中還存在著如下問題:
(一)物業管理架構不完善。目前,我國物業管理存在的首要問題是架構不完善,體制需進一步理順和重新構建。其中,政府、管委會、物業管理公司責、權、利關系需要進一步明確。例如,成都市近年來已竣工的住宅小區中,房屋及物業管理有三種基本形式:一是政府房地產管理部門管理的,二是房地產開發商以企業管理的,三是產權單位自管的,這三種物業管理模式大約各佔1/3。而且其中不少物業管理往往是局部的或單一的,一些物業管理單位企業忽視自身建設,把物業管理看成只是收費服務和簡單生產活動,對企業發展和專業管理水平提高,一無規劃,二無措施,沒有明確管理目標責任制,企業既無壓力也無動力,管理不計成本,年終無核算,對該建立哪些規章制度和管理標准,心中無數,照搬照抄了別人的規章制度,使這些規章制度流於形式。
(二)配套設施運作不理想。目前,小區的投資建設與物業管理脫節,沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作,配套設施運作不理想,物業管理滯後於住房消費使用。其公用設施本來已很少,商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足,而這些商業性網點還因種種原因『名存實亡』。
(三)維修保養不得力。小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映(諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、牆灰剝落等),往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識,二無配備必要的維修隊及設施,一旦接獲維修投訴,只能向其他相關單位報告或申請維修,這顯然不符合專業物業管理規范。
(四)物業管理經費難以為繼。物業管理和建設一樣,也需要資金的投入,在物業管理中,應該貫徹『誰受益,誰投入』的原則,形成物業管理資金的源泉。但是,傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性,不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。這有悖於社會主義市場經濟條件下住宅消費原則,也是影響物業管理工作順利開展的一大癥結所在。
(五)物業管理法制不健全。全國性小區物業管理方面的法規很不健全,諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關於住宅小區的物業管理中的重大問題都有待於進一步的明確規定。為此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道,實行住宅小區物業管理的規范化和標准化等缺乏法制的根本保障。
(六)物業管理公司與社會相關方面關系不順。物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關系。由於工作范圍不明確,關系不協調,已成為小區物業管理中一大突出矛盾。
(七)物業管理不到位。目前有物業管理公司不以『物業管理』為主業,而著重於多種經營,或只限於收租金和一般養護維修,而對於如何保養好建築物的外貌、公用部位、周圍環境,主動維修設備,提高物業的使用功能和經濟價值則未能很好顧及,更談不上特約服務了。
(八)地區間發展不平衡。各個省(市、區)申報參評全國優秀管理住宅小區,不足全國小區總數的30%,參評城市不到全國城市的1%,有6個省會城市拿不出小區參評。這裡既有南北經濟發展差異的客觀因素,也有主管部門『重建輕管』的傾向。
筆者認為:國家應盡快出臺物業管理專業性法規,規范政府、業主委員會、物業管理公司、房產開發商、居住者各自的責、權、利,以及相互之間的法律關系,進一步明確物業管理在社會主義初級階段的地位和作用,為物業管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環境,使我國物業管理向社會化、專業化、企業化經營軌道上邁進一步。
(一)國家盡快頒布針對物業管理的專業性法律。物業是涉及房地產、市政、公安、工商、商業、規劃、通訊等多個部門的綜合經濟行為,單一的部門法規在具體執行的其權威性和規范作用受到限制,且上述單行法規自身存在各種局限性。國家亟需制定一部專業性的法律,對現代市場經濟條件下的物業管理行為進行引導、規范和制約,包括對業主委員會的組織運作、業主公約、房屋使用公約的鑒定、規格、專業性物業公司的資質管理、業主委員會、物業公司、政府職能部門之間的關系界定等等。
(二)建立業主合約和業主委員會制度。房地產行政管理部門應盡快著手這方面的工作。以前建成已投入使用的大樓,可以幫助擬定完善、公正的業主合約(或房屋使用公約),並促使業主們簽署,進一步指導協助大樓各業主成立健全的業主委員會組織。對於尚未竣工銷售的房地產,必須指令和輔導開發商在銷售之前擬定業主公約,為未來業主進行自主管理創造必要條件。
(三)加強物業公司的資質管理。房地產行政管理部門應對物業公司進行嚴格的資質管理,實施注冊和許可證制度,扶持市場化、社會化的專業性物業管理公司,引導專業性物業公司向大型化發展,創造規模效益,並將業績優良的物業管理公司向業主委員會進行推薦。
(四)設置機構,規范管理。國家有必要設置專門的物業管理機構,利用國家和地方政府制定的一些法規、政策對業主委員會、物業管理公司、開發商實施綜合管理,並盡快編制物業管理勞動定額,各物業各工種的工作量、材料消耗,及以機械臺班損耗等做出明確的測定,使物業在競爭中一方面即可雙向選擇,又可防止物業行業不正當競爭。
(五)實行由業主委員會管理並自主選擇物業公司的制度。由業主委員會選擇物業管理公司,將會對物業公司的服務質量以直接的監督效果,促使物業公司提高自身綜合管理水平,另一方面,業主委員會和業主公約在交納管理費、遵守秩序和公德方面也對內部成員具有強制約束力。
(六)加大監管力度,提高物業管理水平。政府部門應對開發商按國家有關規定支付的各項費用如維修、養護費、綠化養護費等實行全過程、全方位監督,保證能及時到位,並科學合理地使用。業主委員會和房地產開發商有權對物業管理公司的日常管理,各項收費,房屋及公共設施,設備的養護、維修和搭亂建、改變房地產和公用設施用途,以及不履行物業管理合同、管理辦法、規定的行為進行嚴格監督。
(七)強化管理、樹立品牌。
(八)建立激勵機制,促進物業行業健康發展
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