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一『文』激起千層浪
●以簽合同時間為准,還是以辦產權證時間為准?
●120平方米的劃線是否合理?
●優惠政策能否讓普通買房人受益?
一項9月10日頒布、11月中旬方由媒體公諸於世的政策,兩周來在房地產業內、業外引發了無數爭議。這項由北京市財政局、北京市地方稅務局聯合發布的《轉發財政部、國家稅務總局〈關於對消化空置商品房有關稅費政策〉的通知》(京財稅【2001】1511號),對買房契稅作出了優惠調整,將原來建築面積在120平方米以上商品房4%的契稅稅率,調整為:凡建築面積超過120平方米的,120平方米以下的部分按2%的稅率征收契稅,120平方米以上的部分按4%的稅率征收契稅。
這麼一件原該利民、利市的大好消息,卻毀譽參半,在樓市掀起一場『褒』『貶』的大論戰——
爭議一:契稅優惠政策的執行以簽合同時間為准,合理嗎?
對此項政策爭議最大的,是政策的具體執行時間。1511號文件雖未明確規定,但據北京市地稅局後來的通知以及在諮詢電話中的明確答復,上述契稅優惠對9月18日後簽合同的買房人有效,這之前簽訂購房合同的,雖然沒交過契稅,但交納時仍按老辦法辦理。
持反對意見者認為:
1.時限切割不合理,9月18日後交契稅的,都應享有此項優惠。主要論據為,契稅是指房屋所有權發生變更時,就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業主產權承受人 征收的一次性稅收,它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種,所以這個稅種的交納從來都是與房產證的獲得相聯系的,買方都是在辦理產權證時纔交契稅。而購房人與開發商簽訂的合同,僅對買賣雙方有約束,應與第三方(稅務)無關。但在新政策的解釋下,契稅卻和產權證脫鉤和合同掛鉤了!
2.同樣的面積、戶型,9月10日前簽要比9月10日後簽多交一大筆稅,可都要等到明年底纔一起入住。同樣的消費為何稅不一樣?
3.北京期房多,簽合同的時候,買的還是個『大坑』,這時候就規定了我要交的契稅?
持肯定意見者則認為:
1.文件只是以9月18日簽合同定為一個『分界』,並未將簽合同和具體交契稅的時限牽扯在一起。
2.簽合同日能否視為契稅納稅義務開始的時間,是法律界一個歷來有爭議的問題。1997年10月施行的《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條雖規定,契稅的納稅義務發生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天,但購房合同也習慣被視為『具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證』。
3.9月18日前簽合同者,是在知道原稅率的情況下決定買房,因此不存在不公平的說法。
爭議二:120平方米的定義有沒有問題?
1998年的契稅優惠政策和此次的政策,都將120平方米定為分界線, 120平方米以下被稱為『普通住宅』,享有最大的契稅優惠。那麼,此定義是否合理?
持反對意見者認為:
1.買大房子的不一定是富人,120平方米定位不准。論據一,如果一個人或夫妻兩個人買120平方米以上的房子,也許他們是富人,但如果四口之家買120平方米以上的,也能以此標准衡量嗎?論據二,兩個都是120平方米以上的房子,一個每平方米8000元,一個每平方米3600元,能說3600元的大戶型是高消費嗎?
2.市場上戶型偏大,政策有點超現實。現在的開發商造的房子都很大,120平方米的基本上是兩居。
持肯定意見者則認為:
1.按面積大小分檔次收稅是國際上很普遍的做法。在香港每月收的差餉就是以1000多平方英尺(不到100平方米)劃界,分為中小型住宅和大型住宅兩種不同的差餉標准。
2.沒有絕對公平。優惠的界線劃在哪兒,必須有一個界,但沒有絕對公平。120平方米以下的,多數人還是滿足基本住的需求,政府給優惠是對的。
契稅優惠,是否真為普通買房人著想?
從此次優惠政策中受益需有兩個條件:1.9月18日後簽合同的買房人;2.買120平方米以上商品房的買房人。多數普通消費者是否能從政策中真正獲益?
持反對意見者認為:
1.更像是給開發商的優惠。論據為,北京樓市目前高價大戶型泛濫,因此秋後陷入盤整,出來這樣一個政策,似乎在鼓勵大家買大戶型,給開發商解套。
2.有濟『富』之嫌。能買得起120平方米以上房子的應該都不是普通工薪族,這種減稅對有錢買這種房子的人反而不是那麼重要。
持肯定意見者則認為:
1.降低契稅是全體受益的行為,沒有損害工薪族利益,從本質上不應該予以否定。
2.上有老、下有小的老百姓,買120平方米房的多著呢。隨著社會進步,更多的普通買房者將夠得到120平方米這個標准,因此,從長遠看此舉是有利多數買房人的。
3.受原政策影響(120平方米以上交4%契稅),發展商定位房子面積時一般要麼做115平方米以下的兩居,要麼就拉到130平方米以上,此措施可以讓多數買房人越過120平方米的界限,有了更多選擇。
此次政策出臺的『普士』,擺得漂亮嗎?
一則從根本上、從長遠看絕對有利的政策,居然也會引來針砭,有人認為,原因在於其頒布背景、方式甚至行文都『有懈可擊』。
持反對意見者認為:
1.從背景看,北京稅費還太重,上海契稅為0.75%,北京即使優惠了也是2%。
2.上海搞綜合稅率,北京呢?稅、費復雜不說,一個『契稅』就變來變去,昨天都是4%,今天又120平方米以下的2%,明天又來個120平方米以上、多出來的4%,後天怎麼著沒譜,搞得開發商不知怎麼設計,購房人不知怎麼購買。
3.出臺政策時,未能隨文出具一份政策說明,給出減免辦法,包括具體實施時間的劃分,與產權轉移的關系,期房、現房的不同處理等。9月10日頒布的政策,11月底了買房人還不知道怎麼執行,這樣不利於創造一個健康的房地產市場環境。
4.此次降稅來得突然,和當時取消電話初裝費如出一轍,讓老實的購房人吃了悶頭一棍。出臺一項關系到老百姓生活大計的政策,首先應該在群眾中間廣泛調查,然後交由業內人士和法律專家深入討論,再由政府公開發布,而不應該突兀、含混。我們需要的是一個公開、公正、透明的法制社會,而不是這樣那樣的『驚喜』和『驚詫』。
持肯定意見者則認為:
凡事都有一個過程,北京目前需要政策刺激,以促進樓市恢復,本次政策調整就是有積極意義的第一步。至於步子走得大與小、穩與不穩,是度的問題,買房人不能因為步子小,就否定這項政策正確的大方向。契稅政策調整對房市全局具有積極意義,對稅收政策的合理化也是一個改進,若有不足,今後也將仍有餘地繼續審議改進。(王華)
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