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WTO水落石出。其實,從1999年開始,媒體已展開過數輪『WTO影響論』,當然,『WTO對房地產的影響』,也就有諸多成論:
WTO直接觸動的金融、保險業將為發展商、購房人提供更好的服務;
房地產是一個本土化極強的行業,老外直接做不來,但各行業資本的增加必然加大需求量,理論上發展商還能有較長的好日子過;
國外質優價廉的建材產品、好的規劃設計、先進的技術和經營管理等將進入中國,房子成本將降低,質量將提高……
不過,當我們已將這些探討過後,卻忽略了一個重要問題,那就是以『市場化』和『透明性』為原則的WTO向我們現有的市場游戲規則提出的爭議與不滿,這關系到我們的市場如何順利實現與世界接軌。為此,我們特別采訪了多位業內專家。
爭議:權屬如何接軌
華遠集團總裁任志強:
土地承包是把農村土地使用權私有化的一種重要過程;土地出讓制是使城市土地變成有年限或有條件的私有化的一種方式,最後可能會變成土地使用權和土地的實物財產權力相結合的私有化。當然,這是個長期過程。我們現在是70年使用權,財產權力和實際財產分離。進入WTO後,一定要與國際化標准相一致,或有種相一致的變通辦法,如一棟樓的居民變成一個共有產權,這是種過渡;或者70年後可繼續長期持有使用權。這種改變自然會引起土地供應方式的變化。在土地可以充分進行交易的情況下,如何處置是所有權人的自由,招標、拍賣只是其中的兩種形式,並不具有強制性。認為進入WTO,所有土地都要進行招標、拍賣是錯誤的。招標不是必須的,土地所有者有選擇權。這是進入WTO後對我們的管理影響最大的一方面。
威格斯投資顧問公司中國總經理李忠?
土地轉讓國內一直是采取行政劃撥和有償使用並存的雙軌制,這與國際慣例是不相符合的,另外一個不好的後果是采取不同的土地使用方式會引起不平等競爭,這種比較滯後的土地供應方式將是加入WTO以後面臨的一個難題。
至於目前中國土地開發中存在的一些所謂『黑箱操作』,還無法通過強制的手段解決,只能通過加入WTO之後用市場化的手段來抑制這種長期形成的、具有很強傳統性的非市場操作。
改動一:政府只負責制定游戲規劃
任志強:
WTO最重要的意義是政府不管,而讓市場去管。政府是宏觀調控角色,通過信息、法律、投資傾向去調控,如稅收、金融政策。以後各項工作社會化後,政府將對市場的乾預越來越少。如房價,本來就不該政府管。政府會從直接管理職能轉化成游戲規則的管理過程,最後只負責制定游戲規則,這個游戲規則會越來越市場化。
許多項目在跑規劃過程中存在虛耗,說明政府和發展商都不成熟。政府沒批准說明規劃做錯了;批了又批,說明審批存在隨意性。WTO促進政府的改革,運行效率、專業化程度會提高。
只要符合基本規劃要求、經濟性指標,蓋什麼樣的樓與我沒有關系。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授:
在市場經濟條件下,開發商建項目是自己決策,而現有的政府審批體制是針對計劃經濟年代項目多由國營企業或國家投資的情況而設立。
政府應通過宏觀調控手段來發揮作用。如土地供應、稅收或其他金融手段,而不是按照計劃的框框去審。理論上,政府的計劃應該反映市場需要,但由於龐大的經濟體系越來越復雜,往往會形成偏差。
在國外,房地產項目規劃要受兩方面約束,一是政府方面,一是私人方面,主要通過聽證會。政府的制約比較容易滿足,滿足周邊居民的要求往往需要花更多的時間,居民不同意,規劃就不能通過。
阿特金斯國際公司資深規劃師、建築師劉嘉峰:
審批程序北美分兩部分,一部分是法律審批,一部分是市場審批。在法律審批方面,有專門的律師來做;市場審批部分,就用代理等市場手段來解決。效率比較高,只要符合有關規定,如容積率、綠化率等,就可以批准,基本屬登記性質。
政府要做三件事:
1.提供詳細的信息系統,包括各個地塊的相對分布、使用性質、各項經濟指標。
2.提供市場研究報告,包括建設、銷售、審批、成交、人均收入及消費水平等指標,發展商可以在有關部門免費拿到。
3.提供銀行服務、申請服務、評估服務等專業服務。
同時,通過一些公益性基金手段鼓勵購房人。
1.為購房者提供稅收上的公益性支持,類似公積金性質,上海個人收入所得稅衝抵房款就是照搬加拿大的做法。
2.通過基金為購房人提供分期貸款保險。
而我們卻要花很多的精力在行政審批方面,這些行政審批有些與市場要求就不接軌,一些指標規定了,至於發展商如何做到,是人家的自由。另一方面,雖然審批也有規定,但規定不夠細致,可以人為解釋的東西太多,取決於具體經辦人的素質和水平。
李忠:
香港政府對土地管理主要依靠下列四類法規:
1.批地合約內的條款規定。比如該地的用途、建造多少價值的建築物等等。
2.城市建設發展計劃的法規。這是正式管制香港城市發展計劃的法規。
3.屋宇建設工程的管制條件。主要規定建築物的高度、面積、容積率等等。
4.其他管制法例。
從上述內容可以看出,香港已建立了一套以土地批租為中心的強有力的宏觀管理體系。
改動二:購房人不靠政府靠中介
任志強:
五證只能證明項目前期合法,但房子能否蓋完、施工有沒有違約、質量有沒有保證和政府沒有關系,應該通過擔保、保險、監理等其他措施,同時企業的信譽和規范都可以起到保障作用。游戲規則改變了,交易規則、交易方式和市場管理都會用市場方式解決。應學會花錢用律師、找中介、請經紀人,不能都靠政府,購房人不可能成為專家。
劉嘉峰:
歐美國家之所以比我們有很高的勢能,一個重要原因就是他們的行業發展比我們規范。發展商、銷售、建築師等參與房地產的每個行業,都有自己的行業協會和行業規范。從業人員必須達到一定的教育和培訓經歷,纔能進入這個門檻兒。這就保證了整個行業的較高水平。達不到要求,就會被取消從業資格。
而此種行業協會和規范我國目前基本沒有,即使有,對行業的規范力度也很小,與企業的關系也比較松散。拿代理行業來說,幾乎什麼人都能做,沒有任何資格審查。
其實,對地產的影響只是WTO影響中國諸多方面中的一項,所以這些游戲規則的形成也不是一朝一夕能完成的,但這是個必然趨勢,一些傳統的非市場的操作行為必將得到改善。
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