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一、房改房上市對消費觀念和住房供求的影響
2000年8月,清遠市出臺《清遠市區已購公房住房上市暫行規定》。為房改房上市流通打開了大門。
房改房上市後,住房成了物質形態上的不動產,使用形態上的動產。人們在生活的不同階段,隨著經濟實力、家庭人口的變化,對居住條件的需求也將有所不同,不同階段的居住條件需求可以通過房屋的買賣來滿足。通過賣舊房,買新房,有意識地更換住房,將成為房改房上市後住房消費觀念的一大轉變。住房交易和更換意識的增強,就會帶來市場的繁榮和市場范圍的擴大。
同時,住房消費觀念將得到昇級。在過去公房實物分配體制下,人們對所要居住的住房的選擇范圍受到很大限制,基本上處於被動地位。房改房上市後,居住者在選擇住房時將會有更廣闊空間。人們在選擇住房時將更多地進行比較和思考,從自身的生活情趣和生活品位進行選擇,對不滿足自己要求的舊房將被出售,優秀的商品房將會被買入,引導人們的居住消費觀念提高到一個新的水平。隨著房地產觀念的更新,房地產一、二手市場有望連動起來。據介紹,清遠市市區10年房改共出售公有住房14078套(含清城區和清新縣太和鎮)。許多早期購買房改房的乾部職工迫切期望改善現有住房條件。據調查,該市房改房中約有33%打算出售,有25%戶主表示在出售房改房後購買商品房。以市區14078套房改房、平均每套85平方米計算,33%就是4646套住房、39.5萬平方米進入房地產二級市場,若25%房改房戶主在出售房改房後又以每戶85平方米面積購入新房,則新樓的需求就會達到29.9萬平方米,加上部分戶主『賣小買大』,促使市場需求量增大。
二、對房價的影響
過去,清遠市房地產市場價格格局是在實物分房和商品房交易共存的體制下形成的。由於房改房上市流通較難,因而市場中流通的基本上是新建商品房。這些住房由於在同一時期建設,住宅的戶型、質量、社區環境、物業服務等基本相同。差別較大的因素就是區位和交通條件,最終形成了基本上以區位定價格的房價格局。如舊城南門街、北門街一帶的商品房價格在每平方米1200元左右,新市北江二、三路臨江的商品房價格在每平方米1800元左右,購房者想在新市北江二、三路臨江面的商品房中買到每平方米800元的住宅幾乎是不可能的。
住宅市場供給的單一性帶來的最大問題就是房價偏高。由於市場中流通的基本上是新建商品房,與舊房相比,新房的建造成本、功能配套、戶型設計標准都反映著最近時期的物價水平和較先進的居住觀念,相應的投入也較大。而舊房的情況則不同,其中既有五六十年代磚木結構的老房,又有七八十年代混合結構或框架結構的舊房,還有九十年代『以人為本』的思想指導下規劃設計較好的新住區。這些住房由於建造成本、新舊程度、房屋品質等方面不同,價格上也會有很大差異。因此,房改房上市後最重要的影響就是打破了住房現有市場供給的單一狀況,使現有房地產市場價格格局發生了較大變化。在不同區位,不再只有一個大致相同的價格水平,而是產生了一個價格梯度。比如南門街、北門街一帶的房價不再是簡單的每平方米1200元左右,而可能是每平方米800-1500元的住房都會有,甚至有的房屋會由於功能上過於陳舊,根本無人問津。
三、對房地產開發商的影響
房改房上市帶來市場的供求變化,必然會對開發商提出新的要求。從供給方面看,同一區位中舊房的價格優勢將對該區位中開發商新建商品房的市場銷售帶來影響;從需求方面看,購房者的有效居住需求更加復雜,開發商對市場的把握也將更加困難。因而在這種多樣化、差異化的市場供求形勢下,市場競爭無疑會更加激烈。為此,建立競爭優勢,提高產品品質,開發名牌產品將是未來開發商實現企業發展的重要途徑。
首先,開發商要切實做好產品定位,在客觀上存在價格梯度的情況下,盡量開發有特色的產品,實現差異化生產和經營。在規劃設計上要追求項目的超前性,在工程施工上,要嚴格質量管理,盡量采用新技術、新材料;在物業管理上,要追求費用合理,管理到位。
其次,開發商在項目營銷運作上,要力求實現品牌化。尤其是對於較大的項目而言,更是如此。大項目由於房屋數量多,要想迅速完成銷售,就必須要取得一定的市場佔有率,而高市場佔有率又是與市場品牌緊密相連的。清遠第一城、國泰廣場、新世紀大廈等房地產項目是創市場品牌比較成功的范例。對於大的房地產開發企業還要力求實現項目品牌與企業品牌的互動。項目的生命周期是短暫的,其品牌也只能存在一段時間,而企業則是長期經營的,如果能將項目品牌投射到企業,那麼在項目結束後,企業還將會繼續享有項目品牌帶來的寶貴市場財富,從而大大有利於下一個項目品牌的建立。適應新的房地產格局,順應新的住房消費理念,開發特色產品,走品牌化道路,將是未來市場中開發商生存發展的必由之路。(李舉烈)
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