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在遠郊圈一大片土地,建設住宅小區、圍牆內住宅、公園、商業、會所、診所、學校一應俱全;一條『私家路』連接市政公路,發展商提供穿梭巴士把居民送往市中心。目前廣州市房地產開發中最普遍使用的這種小而全的封閉方式,其缺陷日益顯露。
廣州市城市規劃局總工程師史小予指出,這類房地產項目用地規模大而廣,一般在1000畝以上,用地劃撥缺乏統一規劃和整體上的協調。開發商只注重內部環境的培育,而周邊的環境得不到改善,向公眾開放的公共綠地嚴重缺乏,市政基礎設施的配套建設也各自為政,封閉式的物業管理,破壞了城市生活的多樣性,對城市景觀、環境和城市空間結構造成很大影響。
廣州目前的熱門大型郊區樓盤,都是一個個『大觀園』,大牆內花紅柳綠,一草一木精心雕琢,保安嚴密監視,服務周全;大牆外髒亂差,荒涼冷僻,城不像城鄉不像鄉,各式各樣的鄉鎮企業夾雜其中。居民封閉在開發商修築的大牆內。區域內是一個個獨立的老死不相往來的樓盤,不能形成區域中心。每個區域卻沒有大商場。樓盤配套建設了幼兒園、學校,但由於它們都屬於民辦性質,收費昂貴,年收費都在兩三千元以上,最高的達到1.8萬元。但居民如果不在社區內就讀,要麼長途跋涉回廣州老城區,要麼屈就附近農村學校。因此,居民實際上沒有選擇餘地。每一個樓盤配置的都只是一小小診所,大病、住院就要回到遙遠的廣州老城區。
為了能達到規模效應,降低配套設施建設和運營成本,開發商圈地面積越來越大,資金佔壓越來越大,經營風險也越來越大。居民對開發商的依賴程度極高,被動地與開發商的經營成敗捆綁在一起。在大規模入住以前,配套設施無法投入使用,一二期居民不得不長時間忍受種種生活不便。萬一開發遇到困難出現停頓,購房時發展商承諾的種種配套建設不能兌現,先期入住的居民將陷入『呼天不應喚地不靈』的狼狽境地。比如,發展商專線班車取消,居民就無法出行;配套學校不能如期開學,孩子們就求學無門。
為此,廣州市新修訂的城市發展總體戰略規劃,要求有效控制快速城市化時期城鄉建設的這種無序狀態,規范和引導市場經濟條件下自下而上的開發建設行為,統籌考慮,將整個片區當作整體,進行全覆蓋式的規劃。
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