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主持人:本報記者 餘美英
嘉賓:購房人代表——劉宏誠、舒可心、王宏業、劉奎紅、范敏、馬小威、梁小屹
准購房人代表——王昀、鄭敏
時間:2001年11月19日
地點:北京青年報22層2214會議室
本期對話背景:進入9月後,北京樓市在大勢平穩的情況下,出現了銷售沒有去年火的局面。本報分別在10月18日、10月25日、11月8日特邀北京樓市銷售一線的專業人員、各大房地產公司老總就此現象做了《房子為什麼賣不動了》、《地產老總解析房子為何賣不動》、《現在買房是不是時候》三期探討。那麼,針對北京樓市目前這種現狀,購房人是怎麼看的?怎麼想的?購房人想買什麼樣的房?目前需要得到政府、開發商或其他方面什麼樣的支持?如何避免買房糾紛?買房出了問題,該如何應對?11月19日,本報請來了高檔外銷公寓、普通住宅、經濟適用住房等樓盤購房人代表和准購房人代表就這些問題進行對話。本期我們先刊發《現階段北京人想買什麼樣的房》,下期我們將繼續刊發《購房人如何應對買房問題》
本期嘉賓精彩觀點
1.房子賣得沒有以往好,對沒有買房的人有好處——因為這會讓房地產商更好地蓋樓,蓋更有特色的樓。對已經買房子的人沒有好處,但這沒辦法,必須有第一批甚至第二批買房人為樓市做犧牲、做貢獻。
2.北京房價從來沒有牛過,為什麼?大家要明白,什麼是牛市?必須買了東西,扔到市場上有人要那纔叫牛市。我早期買的房現在連同價位出手都出不去,怎麼可能是漲?所以,北京的房價從來沒有牛過。
3.在股票市場上,凡是被斬死的、跳樓的全是超過自己投資能力的人。而讓人擔心的是,現在北京樓市上也出現了這種現象:很多買房人在冒這種風險——不管買低價房還是高價房,很多買房人超過了實際支付能力,投機心理大於投資心理。
4.買得起是一方面,更重要的是要買物有所值的房子。
5.很多年輕人買房實際上是分兩步考慮。工作起步階段,希望買價位適中、便宜、交通一定要好的房子;二次置業時,會考慮買大的房子,住得要寬敞,環境要舒適,會考慮寬帶、純淨水等設施。
6.先用收入框定我要買的房子,總價定下來後還要考慮全成本——同樣的總價在北京市內和通州都能買到房子,這就是除了一次性支付的房款外,還要考慮居住成本的問題。
■話題一:現階段,北京樓市正面和負面消息參半, 買房人如何看待樓市現狀和前景
主持人:目前,北京樓市一方面有申奧成功、入世、政府相繼出臺法規規范市場、契稅降低等利好因素,一方面,與往年相比,北京樓市在大勢平穩的勢頭下,各個銷售項目都面臨了一些以往不曾面對的壓力。這種市場環境對買房影響有多大?大家又是如何看待北京樓市的現狀和前景的?
王宏業:我是搞IT的,我的一些朋友已經買了很好位置的房子,月付很高,他們當時的工資收入非常高,承擔起來沒有問題,但現在卻面臨了一個問題,入世後,特別是工作情況不會像以前那樣好了。大家面臨的是現在的工資調整和變化。我想說的意思是,我覺得現在IT等行業受入世的影響比較大,大家的收入可能會不如以前了,大家對前途不是充滿信心,這些會使得那些已經買房和沒有買房的人不得不考慮這個問題。
但對投資的人來講,房子的投資比股票、比存款都要穩定,所以現在還是看好買房,但得是比較便宜、價位在3000元左右、品質也不錯的房子。如果是單價在四五千元的房子,我不會買,因為我感覺昇值的空間太小了。
主持人:自用也有這種考慮嗎?
梁小屹:我買房子就是為了住。從我切身體會來講,現在買房子為時尚早——太多的陷阱在等著你,如果不是因為天通苑的房子我能承受這個價位,我又沒有地方住,我肯定不會買。在今後一段時間以內,我感覺房地產政策會逐步完善,國家會越來越保護買房人,市場會越來越規范。如果不是因為特別迫切需要房子,我會攢著錢等一個好時機買房。
至於入世和申奧,對我們來說這將促使我們在買房的時候更理性——因為入世後,有外資、外籍開發商會進入,那對北京住宅的品質、價格等都肯定是好事。我們在觀望,不會像有些人說的『入世了,房子要漲了』而輕易買房。
主持人:現階段,北京樓市沒有往年那麼熱了,這對買房人有影響嗎?
王昀:當然。茶杯在降價,你還會現在買嗎?肯定會等等。
舒可心:現在的老百姓眼睛比過去亮了——買房不是為國家做貢獻,是解決個人的投資問題、居住問題,大家都在關心自己。問題是要看政府怎麼樣引導消費者,在每個人都關心自己的情況下,使得他們的行為最後向著好的方向發展。另外一個方面,房子賣不出去對我們買房人有好影響——因為這會讓房地產商更好地蓋樓,蓋更有特色的樓。
主持人:您的意思是說,這種現狀對買房人有好處?
舒可心:對。對已經買房子的人沒有好處,但對沒有買房的人絕對有好處。但這沒辦法,必須有第一批甚至第二批買房人為無序的市場做犧牲、做貢獻。老劉是北京買房人中的前輩,在房地產絕對是先驅者。北京現階段單價八千元以上的房基本上都是先富起來的那批人托著的。逐漸的,這些人的購買力差不多了——該買的都買了,該『死』的也『死』了。今天的購房人慢慢降到普通、真正的白領水平。
劉宏誠:讓房地產市場冷靜一段,讓發展商把配套建一段時間,對買房人有好處。實際有沒有影響,說的是大家有沒有關心房價降不降的問題。我認為,第一,北京房價從來沒有牛過,說房價高了純粹是胡說。為什麼?大家要明白,什麼是牛市?必須買了東西,扔到市場上有人要,那纔叫牛市。北京樓市上,大家買了期房到現房,漲沒漲?要說漲,我早期買的房現在連同價位出手都出不去,怎麼可能是漲?所以,北京的房價從來沒有牛過。
至於還買不買房?北京市有一個官員曾說過,房地產有關部門現在是『摸著石頭過河』,我說我們已經讓你扔河裡,又被浪衝到岸上去了,還想把我扔進去,沒門!
■話題二:現階段,購房人想買什麼樣的房
劉奎紅:我是1998年開始看房子的,我看了三年,從一萬多元一平方米的到三千多元一平米的都看過。開始經濟適用房我沒有看,覺得肯定不好。後來聽很多朋友說,其實不錯,我一看,確實跟商品房沒有什麼區別,我就買天通苑。
為什麼?因為現在沒有有效的需求,市場對需求的細分還不夠——我倒是不想沾政府的光買經濟適用住房,想買貴的房子,但北京的貴房子並不是物有所值。我買貴的,但這個東西不值這麼多錢,我何必賠錢呢?另外,從北京小區居住情況看,居住群體也沒什麼劃分,貴房子的社區裡很有可能住著的是暴發戶或一些錢來路不明的人,錢多素質並不高,我還不如買經濟適用住房,因為北京人多,我住著放心。
王昀:居住和投資是相對的。買房子最好買適合的居住,又能夠租出去的房子。
劉宏誠:想買什麼樣的房子?這個問題最簡單,關鍵就是買得起的。現在北京樓市上不正常的是:買房人的投機心理大於實際的承受能力。在股票市場上,凡是被斬死的、跳樓的全是超過自己投資能力的人。而讓人擔心的是,現在北京樓市上也出現了這種現象。現在,很多買房人在冒這種風險,很多報紙也在登,有的簽了合同,最後貸款下不來,定金也退不回來。為什麼貸不下來款呢?本身一個問題是,他超過了實際支付能力。不管買低價房還是高價房,買房人投機心理似乎越來越大,已經不是投資行為。
劉奎紅:買得起是一方面,更重要的是要買物有所值的房子。
舒可心:剛纔說到,現在的買房人已經是實實在在需要買房的普通老百姓了。這部分人先要解決的是面積擴大的問題,他們不希望過五年房子又落後了,又要拆遷。所以選擇房子時,第一面積要大,第二環境要稍微好些,第三,物業管理費低。北京目前的購房人相當多數是這一類人,政府和媒體應該關注他們到底需要什麼樣的房子。
第二類買房人是很多白領階層,他們大多是第一次置業,首先要解決的就是環境要好些,房子大小可能不重要,但交通要方便,豪華裝修,大堂多漂亮等,對他們沒有意義。這一群人富起來以後,可能會買高品質的住宅。這一塊將是北京的主力市場。
王昀:北京購房人要比廣州和上海差太多了。如果買單價3000元的房子,廣州的買房人一定會把三千塊錢以內的報紙全拿來,然後打一通電話,認准四五家去看;上海人是單價3200元以內都拿過來,然後列出數百個問題,讓開發商一個一個回答,甚至拿著放大鏡看房子;而北京人很多卻是看廣告做得漂亮與否,只要看上了廣告,不管單價是4000元的還是5000元的,甚至7000元、8000元的,都去看看。第二點,北京人對買房政策不熟悉,明知道按規定,任何項目沒有拿到銷售許可證以前,不得以任何形式收任何現金,但很多北京人都會乖乖地交排號費。沒有人去抵制這些東西。
范敏:從目前北京樓市的法制建設和房市環境來說,對購房人來講不是一個好時候。你不可能在現在這種情況下,對北京的市場、對北京的房子要求有多麼高。只要需要,買適合自己的房子就行,適合自己的房子是最好的房子。我也看過很多房子,房子確實很漂亮,但考慮到交通問題、位置的問題,我還是選擇東邊的一個項目——本來我在北邊的一個經濟適用住房項目能買一百多平米的房子,但東邊的房價高,我在東邊只能買八九十平米的房子,雖然面積小了,但是交通問題解決了,離城裡近了,對我來講是合適的房子。
主持人:剛纔講大環境多一點,具體到品質問題,考慮最多的是什麼?
馬小威:目前,很多年輕人買房實際上是分兩步考慮。現階段,小兩口兒,工作在起步階段,希望買的是價位比較適中、便宜,配套稍微好些,交通一定要好的房子,社區環境可能不是很關注,但交通一定是要能跟得上的。二次置業時,我會考慮買一個大的房子,我希望住得越寬敞越好,環境越舒適越好,我會考慮小區設施、環境、寬帶、純淨水的設施。
劉奎紅:買房和找對象一樣,每個人看重的東西不同,你可能看重的是身高、長相,她可能看重的是學歷,關鍵要看你不能妥協的是哪方面。如果你不能妥協的是戶型,那你就不要過多地考慮其他。
鄭敏:我正在買房,跑了六七個月了,我還沒有簽合同。總體感覺是戰戰兢兢,如履薄冰。從選房來講,首先考慮的是承受能力——包括今後的還貸、可能遇到的風險我都要考慮。第二個問題是買的房子所在的位置對我學習、生活、工作的影響問題。有些房子總價低,一次性投資很少,但是住的成本很高,也是一個問題。第三個纔會考慮選什麼樣的戶型。在兩者都保證的情況下,我纔選我感覺比較滿意的房子。第四個纔是生活質量。小區環境、配套——現在的市場情況下,把生活質量提到很高的標准不現實,我們是應該實事求是地考慮買房問題,期望值不能太高。第五個問題,要考慮簽合同以後,不希望出現太多的麻煩。
舒可心:鄭先生想的比較實際。第一是總價,然後是戶型,然後是環境,然後不出麻煩。先用收入框定我要買的房子。總價定下來了,還要考慮全成本,同樣的總價在北京市內和通州都能買到房子,這就要考慮居住成本的問題,即這二十年我為這個房子要花物業管理費、交通費。第三就是戶型,然後是環境,包括鄰居、衣食住行方便不方便的問題。最後是不出麻煩。他選房子的思路是對的,我要的條件都選了,再挑一個最過硬的發展商。
劉宏誠:很多人買了房子以後,都不交物業費,這就是原因,沒有考慮到以後的生活成本。(餘美英)
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