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45歲以下人員佔九成
投資客拉動今年行情
對購房投資的市民來說,怎樣的房地產產品纔算理想?近日,上海房地產住宅消費服務有限公司進行了抽樣調查。市民選擇商鋪投資的佔55.9%,選擇辦公樓投資的佔23.7%,選擇住宅投資的佔20.4%。市民打算投資買房的總預算中,20萬元以下佔7.2%、20-30萬元佔22.1%、30-50萬元佔45.5%,購房預算50萬元以上佔25.2%。50-70平方米、70-100平方米是被選擇最多的購房面積,將近有一半的被訪者選擇了這二項,便於投資的緊湊小戶型是投資者的主要需求房型。在投資型購房者的選擇中,地段是第一位的,好地段標志著成熟的商業、完善的配套、充足的人氣、以及更好的商業機會。以下依次是價格、商業、交通、配套、風水、景觀、設施等。對投資回報率的看法,26.7%的投資型購房者回答的是投資回報率越高越好,56.9%的回答是投資回報率適當就可以。
房產今年的房產走勢異常紅火,預計至年末,房價與成交量均創下歷史新高。受其鼓舞,投資客也如潮水般湧向房市,成為今年樓市獨特的風景。10年前,買房投資曾風行一時,但當時獨領市場風騷的是外銷房,客源對象以港澳等地的人士為主。後來,虹橋、金匯路等地出現了個別針對內銷投資客的住宅區,最終在整體房價不景氣的背景下難成大氣。今年此輪行情,本地市民榮昇為房產投資客主角,最賺錢房子的類型,也從外銷房轉向特色物業。從地段上來看,利用地段的昇值獲取收益是目前房產投資最多使用的。每一個地段都代表著不同的居住性質,如:鬧中取靜的高檔物業居住區—華山路;高檔別墅區—虹橋路;CBD商務區—陸家嘴金融中心;景觀住宅區—黃浦江濱江大道等等。從物業的類型來看,利用物業品質的稀缺性進行熱門投資也取得很好的效果,如:目前熱銷滬上的單身公寓,有近一半的購買者出於投資目的,隨著辦公樓也可以貸款買賣後,也有少部分人開始了這方面投資。從價格上來看,最能保證投資收益率的期房價格約在6000元/平方米左右的房子,它的昇值空間最大,賣這一價格的房子,綜合條件都不錯,符合各種轉讓或租賃要求。另外,所投資的房產附近具有明顯的文化氛圍的,投資的成功率也會很大,如:淮海路『新天地』附近的房產就帶著濃厚的娛樂氛圍,還有八萬人體育場附近、人民廣場大劇院附近等。
買房投資年輕人『單飛』
自備10萬元市民榮昇投資主角軸心產權酒店式物業作為脫胎於『第四種房產』—產權商務酒店的代表,它是繼住宅、寫字樓、商鋪之後的最新物業形態。軸心產權酒店式服務公寓將商務活動、個性化商務居住與酒店式服務有機結合,利用酒店式公寓,以全方位高層次的酒店式服務為『商務空中飛人』在市中心CBD軸心商務區營造一個『隨時起降』的商務生活平臺。此外,由於酒店式服務公寓全部以小戶型面市,其相對低廉的總價和良好的市場需求也引起了無數投資者的興趣。上海即將出現首家『軸心產權式物業』—中福大廈.金銀匯,坐落於人民廣場、南京東路商圈內的九江路、浙江中路。公園住宅公園住宅是眼下市場炙手可熱的投資新品,以浦東中央公園為例,周邊的房價已從最初的4000餘元/平方米,拉昇至目前最高價12000元/平方米,早期的投資客獲益驚人。隨著健康居家、超薄板狀型設計等新型理念的引入,使公園住宅獲得了更多市民追捧,總規模30萬平方米,一期近10萬平方米的浦東世紀花園,開盤當日銷售即過70%。規避賺錢陷阱熱銷面積熱銷面積熱銷面積777000平方平方平方米米米專項調查表明,買房投資的市民中,年齡26—30歲佔13.9%,31—35歲佔25.4%,35—45歲佔52.9%,45歲以上佔7.8%。這顯示,投資型客戶年齡層次較輕,思維活躍,對新事物的接受能力較強,相對也比較具有投資概念。
從職業看,各種行當中,最多的是自由職業者,佔31%,接下來依次是金融行業21%,企事業單位15%,以及媒介、IT、服務行業等。投資客的年總收入在5萬元以下的佔9.7%,年總收入在5—7萬元佔26.8%,年總收入在10—15萬元佔46.7%,年總收入在15萬元以上佔16.8%。
丁磊轉租或出租的風險如果轉讓或出租的價格不適合或低於預期、承租人的支持能力不穩定等因素,就可能產生收益風險。投資的時機風險從投資的角度來看,如果時機選擇不准,在市場峰勢末端接棒的話,風險已經是明顯的了。貸款利率和支付能力的預期風險對於自己長期穩定的收入來源把握不准,估計過高,沒有量力而行地選擇貸款成數及期限,同樣會造成還款被動,也會產生風險。以自備10萬元為例,你可以投資一套面積100平方米,單價5300元/平方米,總價約50萬元左右的房子,餘錢可以通過銀行貸款獲得,那麼這10萬元的投資收益又是怎樣的呢?短線投資=炒樓5300元/平方米是在期房剛公開時購進,到現房時約6個月再賣出,按1.5%的樓價昇幅計算,這時,房子的單價可以賣到6000元/平方米左右,總價約57萬元,短短的6個月,你就回收了投資成本,還賺了7萬元,月投資回報率達11.7%。長線投資=長期租賃50萬元的總房價,首付10萬元,其餘40萬元20年按揭貸款,按等額還款計算,月還款約為2700元(含利息),如果月租金是3500元,用租金來還按揭款還有盈餘,不到12年,你就可以收回投資款,還得到一套房子的產權,並且可以繼續獲利,因為一套房子的使用壽命至少在60年以上。唐燕新草2001年的房地產行情是以投資拉動為主要特征的。這是一個與以往完全不同的走勢。從經濟環境上講,投資客上昇是在國家多次降息、存款已經收益不大的情況下發生。從購房頻率上講,目前購買中高檔房的市民中屬於二次購房的佔了相當比例,5年前購買的第一次商品房正好到了換房的時候。從房價上昇的分布看,中低價房幾乎沒有漲過,而市區的地價漲幅應該說明顯低於近郊,但房價的漲幅卻遠高於市區的漲幅,一般都達到了20%以上,這主要也是由於二次購房客源及其出租的目的性所致。從目前投資客源的投資方式看,主要分兩類:一是在好地段購房後准備出租,這是比較多見的,其中包括投資商業店面、投資小型住宅、投資高檔涉外公寓,顯然物業類型多樣,但特征都是這些房子最容易租出個好價錢,租金和總房價之比一般高於8%的幅度;二是購買後看好日後的房價上昇,准備出手獲利。由於購房的目的改變,今年房產產品及客源也隨之出現變化。產品上,住宅房由原先的適中二房、三房向二極修正面積,出現了很多一房產品,同時又出現了很多較大面積的豪宅產品。在商業用房上,原先不被重視,而現在發展商盡量多做一些商業面積也能賣得出去。從客源上看,這一次已經向經濟能力更高的客源層發展。因此,下一步如何造適合他們的房子,將是新的市場機遇。周小麗買房投資是今年申城年輕人最熱門的話題之一,據上海房地產住宅消費服務有限公司調查,買房投資客中,45歲以下人員超過9成!
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