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以錢塘江為軸線,向兩翼發展的杭州市總體規劃已經為大家所耳熟能詳。其實早在1996年,一些開發商就在一橋南岸附近進行了住宅開發,如之江花園、之江公寓。由於各方面原因,銷售一直不暢,直到去年年初,隨著濱江新區規劃的進一步明確和道路、管線等基礎設施的興建,銷售形勢開始好轉,濱江區也成為杭城各家開發商土地競爭的主戰場,而去年西博會期間的國信嘉園、彩虹城以及在今年5月省第八屆房交會展示的南都·江濱花園以准現房形式亮相,引起了社會的普遍關注。雖然在預訂和登記過程中,開發商所出示的價格不菲,但銷售形勢看好。國信嘉園、彩虹城在去年的西博會上亮相,不多久開發商放出的號子就被搶訂一空;江濱花園在第八屆省房交會上暗示其起價將會接近4000元/平方米,短短兩天名冊上就已登記了400多戶。今年10月底江濱花園以4200元/平方米的均價正式開盤,短短兩個多星期就已售出了70%以上的房源,可謂業績斐然,同時也說明市場對她的認同度是高的。
然而,分析當前濱江區樓盤可以發現,這些樓盤檔次都比較高,所面對的消費群仍然是中高收入者,除了在濱江區特別是高新科技開發區就業的高級管理人員和高級技術人員是它的一個重要消費群外,杭州主城內擁有私家車的有錢人是其主要消費群。高檔樓盤的市場成熟並不意味著整個濱江房地產市場的成熟,通過相關調查和分析,我們發現對於廣大杭州老百姓來說,跨江置業條件還不夠成熟,表現在以下幾個方面:
一、市場因素
1.杭州住宅市場供需結構方面因素。目前杭州住宅市場高、中、低檔供給量與現實的房地產需求倒置,供應結構中,高檔物業(總價66萬元以上)、中檔物業(35萬-65萬元)、低檔物業(35萬元以下)供給量佔總供給比例分別為40%、50%、10%,而同時購房者對高、中、低檔物業的需求比例依次為10%、45%、45%。高檔、低檔物業供給存在較為嚴重的倒置現象。因此,在一定時期內,高檔物業必然進入較為激烈的競爭階段,競爭的結果必然是分流一大批江南岸高檔住宅客戶。
2.從目前江南岸房產所引起的市場反應來看,大部分消費者願意接受的價格與樓盤的售價形成較大矛盾。南岸市場當前缺乏中、低檔樓盤供給,雖有類似中興公寓這樣的低價房存在,但其面對的只是極少數特殊人群,而區塊內面市的房產品大部分是售價超過4000元/平方米的高級住宅,且普遍為大戶型,加之交通、教育等成本,一般老百姓難以承受。
高檔物業先入為主開發的現象無疑是新區房產開發的正常現象,它的成功運作能帶動整個區塊房地產的健康發展,但從目前狀況看,濱江區內高檔物業難以帶動區塊住宅業的進一步發展。
二、基礎設施、配套等因素
1.錢江南岸交通狀況仍不夠明朗。雖然大交通配套在城市規劃及濱江區規劃中都已作說明,如錢江四橋將於2003年建成通車,濱江區內將貫穿輕軌鐵路等,但與居民日常生活工作密切相關的樓盤周邊詳細交通路線、停靠站點等尚未落實,給購房者置業選擇帶來了相當的模糊性。
2.樓盤周邊配套的開發進程滯後於樓盤的開發進程。城西商住區塊內啟動之初也缺乏相應的配套設施,但它能依托市區密集的配套進行正常的運作,而濱江區塊由於受兩岸交通瓶頸所限,必須進行適當進度的配套建設,纔能使該開發區塊在真正意義上變『熟』。目前區內的配套設施基本上還是原先的一些鄉鎮配套,檔次低、質量差,無法較好地滿足購房者過江置業的居住需求。
三、心理因素
1.對於大部分杭州人而言,江南岸房產的心理距離較實際距離遠得多。據測算,從武林廣場出發沿錢江一橋到南岸房產所耗時間與從武林廣場出發至城西商住區相差無幾,而南岸房產的沿途風光更是其他居住區塊不能相比的。但由於大部分人在心理上存在著相當程度的過江障礙,對在市中心附近工作的購房者來說,向西比跨江在心理上容易接受得多。
2.西湖文化廣場的興建進一步鞏固了武林、西湖區塊的經濟文化中心地位,該區塊作為浙江省的中心,房地產不存在衰退可能,而錢江新市中心地位、作用能否實現規劃中的預定目標取決於杭州在華東的城市地位、經濟能量、產業結構等眾多因素,有較大的不確定性。這種認識已經在部分百姓中出現。
目前錢江南岸房產開發熱主要集中在錢江一橋兩側,杭州高新科技園區附近,目前國信嘉園一直處於封盤狀態,據悉要到明年上半年纔啟動,彩虹城也一直進展較緩,而濱江區規劃中的其他幾個檔次相對較低的居住區塊則遲遲未動(中低收入者對周邊交通等配套設施的依賴度更強),這也從另外一個角度說明了跨江置業時代的到來尚需時日。
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