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一、寧夏住宅建設發展現狀
改革開放以來,寧夏經濟的快速發展和住宅與房地產業的興起,為寧夏城鎮住宅建設奠定了良好基礎。進入九十年代以後,自治區人民政府加大基礎設施及住宅建設投資力度,堅持『發揮國家、地方、企業和個人積極性』原則,積極推行住房制度改革,大力發展住宅產業,使城鎮住宅建設速度和質量得到提高,極大地改善了居民的居住條件和生活質量。『八五』期間,寧夏住宅投資45.01億元,比『七五』時期增長了5.3倍。住宅竣工面積比『七五』時期增加了5.5倍。特別是『九五』以來,寧夏住宅建設進入了快速發展階段,住宅產業作為寧夏國民經濟支柱產業的地位已逐步確立,並呈上昇趨勢。
1、住宅建設投資
住宅建設作為固定資產投資的一個重要組成部分,在國民經濟中佔據著重要的地位。正是鑒於住宅業對經濟發展潛在的較大影響力,同全國各省一樣,自治區人民政府抓住住宅建設發展有利時機,在住房投資、分配、建設體制等領域實施了一系列的改革,加快了住房建設步伐,引導城鎮居民消費向住房消費的高層次轉變,進而促進寧夏住宅投資大幅增長。調查資料顯示:1996-2000年,住宅累計投資112.2億元,年均增長19.0%,佔同期全社會固定資產投資的20%,僅2000年一年住宅建設投資就達32.7億元,比1995年增加1.4倍。在鼓勵、引導住房消費的同時,積極推行住房制度改革,停止城鎮住房實物分配,實行住房商品化,建立起了面向廣大中低收入者的以經濟實用住房為主體多層次住房供應體系。『九五』期間,寧夏經濟適用住房累計投資6.66億元,年均增長41.2%。
2、住宅施工、竣工面積
隨著市場經濟體制的建立,多種經濟成份的形成和發展促進了經濟的繁榮,也加快了城市化的進程。保持一定的住房建設規模,提供更多的住房供新增居民使用,以滿足城市化發展的需要和西部大開發的需要,滿足居民改善、提高居住水平的需求,是當前及今後一定時期寧夏房地產業主要發展方向。1996年-2000年,寧夏住宅累計施工面積3158.6萬平方米,年均增長11.3%;累計竣工面積2325.8萬平方米,年均增長14.1%。2000年,住宅施工面積688.7萬平方米,竣工面積587.1萬平方米,與1990年相比,施工面積和竣工面積分別增長了64%和69%。
3、人均居住面積
近年來,全區各市、縣人民政府加大對舊城改造步伐,提高了住房功能、環境和服務質量,使廣大城鎮居民的居住面積不斷增加,住房條件得到較大改善。人均居住面積從1978年的3.6平方米,增加到2000年的10.01平方米,個人住房自有率達到了72%,達到全國平均水平,住房困難戶比重逐年減少,保障了居民安居樂業。
4、商品住宅發展狀況
寧夏商品住宅的開發與建設開始於八十年代末,由於商品住宅市場意識不夠明確,商品住宅投資單一,未能形成規模投資,一定程度上制約了商品住宅的發展。進入『九五』時期後,商品住宅以及住房制度改革深化後體制逐漸形成多元化格局,特別是私營開發企業的大量介入,個人購房能力的增強,商品住宅建設發展速度加快。1996-2000年商品住宅建設投資31.84億元,佔城鎮住宅完成投資43.9%,銷售額達30.3億元。2000年商品住宅建設完成投資9.14億元,與1990年相比,增長了1.6倍,開發銷售商品住宅面積90.61萬平方米,比1995年增長了2.7倍,個人購買商品住宅79.83萬平方米,佔88%。商品住宅成為寧夏今後住宅建設的主要發展方向。商品住宅建設規模擴大,投資快速增長的主要原因一是自治區人民政府為拉動經濟增長,實施積極的財政政策,擴大投資需求,促進了住宅業投資的快速增長;二是隨著住房分配貨幣化方案的出臺與實施,住房二級市場的逐步開放,住房信貸政策的逐步到位,調動了個人購心的積極性,商品房銷售穩步增長;三是由於住宅開發、銷售形勢看好,金融機構加大了對房地產開發企業的支持力度,僅2000年寧夏房地產開發貸款規模3.63億元,比上年增長11%;四是房地產開發企業經營理念的整體提昇、把握市場動態的能力和管理水平的不斷提高,房地產開發資金來源中定金及預收款大量增加,企業開發資金緊張的矛盾得以緩解。2000年房地產開發企業到位資金15.85億元,其中:定金及預收款5.18億元佔總開發資金32.7%,比上年增長18%,1996-2000年定金及預收款年均增長15.9%。五是房地產開發企業經營效益提高。1996-2000年間,房地產開發企業經營收入以年均31.9%的速度遞增,其中:商品房屋收入年均增長34.1%。實現利潤年均增長57.2%,企業淨資產年增長47.5%,經濟效益的提高,使開發企業自身用於開發投資的資金五年間年均增33.2%,自我積累、自我發展能力不斷增強。
5、居住環境和質量
多年來,寧夏加強住宅小區建設,注重以科技為先導,提高住宅的功能質量,改善居住環境。九十年代中期,寧夏有兩個小區被國家科委、建設部列入國家級科技推廣示范項目--中國2000年科技住宅小區示范工程,在實施過程中,政府各管理部門從小區規劃設計、房屋的室內設計、施工過程和物業管理等各個環節加以引導,改革住宅設計,開發應用新技術、新材料、新產品,使房屋的安全性、耐久性、舒適性等諸功能不斷提高。通過推廣示點經驗,湧現了一大批規劃好、功能全、質量高、環境美、管理好的試點小區,如:銀川市北安小區、北苑小區、海寶小區、石嘴山市朝陽小區、吳忠市的金星小區等等。這些優秀示范小區,為居民提供了有效和全面的社區服務,大大提高了居民的居住質量,改善了居民生活條件,實現了新建住宅小區整體質量的提昇。
二、寧夏住宅建設與住宅產業發展潛力
據統計,城鎮居民人均住房建築面積超過20平方米,達到35平方米方可基本達到寬敞、舒適的標准。目前寧夏城鎮家庭人口平均為3.12人,按照人均35平方米的標准,三口之家的居住空間以不小於100平方米為宜,按照目前的發展水平,達到這個標准需要15年左右的時間。可見,寧夏住宅建設存在很大的發展空間和潛在需求量。寧夏近十幾年城鎮人口和住宅建設正處於『雙加速』發展期。截止2000年末,寧夏總人口為562萬。其中,城鎮人口為182萬,佔總人口的32%。預計到2005年城市化水平將從2000年末的32%提高到35-37%。按每年城鎮人口4%的增長率計算,屆時,全區城鎮人口將達到218萬,比2000年末的182萬人淨增36萬。根據1998-2000年全區城鎮住宅建設發展速度和城鎮人口平均每人每年實際增加住房面積0.35平方米(折合建築面積0.7平方米)的增長速度計算:
1、新增加的36萬人口居住面積在2005年末達到人均11.75平方米,(折合建築面積23.5平方米)則五年共需新建住宅建築面積846萬平方米,平均每年建房170萬平方米。
2、到2005年末城鎮182萬居民人均居住面積提高到11.75平方米,即每人增加居住面積1.75平方米(折合建築面積3.5平方米),則五年共需建房建築面積637萬平方米,平均每年建房127萬平方米。
3、按年折舊折除舊房2.5%計算,則五年共需拆舊建新房建築面積455萬平方米,平均每年建房91萬平方米。
以上三項相加,2001-2005年五年共需建房建築面積1940萬平方米,平均每年建房388萬平方米。預計到2005年寧夏城鎮存量住房將達到5583萬平方米,人均居住面積達到11.75-12.5平方米。
到2010年,若寧夏城市化水平達到40%-42%,城鎮人口將達到262萬,比2005年的218萬人口淨增44萬。預計2006-2010五年共需建房建築面積2650萬平方米,平均每年建房530萬平方米,到2010年全區城鎮存量住房將達到8233萬平方米,人均居住面積達到13.5-15平方米。
到2015年寧夏全區城市化水平將達到45%-47%。城鎮人口將達到315萬(超過300萬人),比2010年的262萬人口淨增53萬。預計2010-2015年五年共需建房建築面積3557萬平方米,平均每年建房711萬平方米,到2015年全區城鎮存量住房將達到11800萬平方米,人均居住面積達到15.25-18平方米。
從長遠看,住宅業的發展空間和潛力主要是受經濟發展水平的影響。據世界銀行的統計分析,住宅投資隨人均國民生產總值的增加而增加,只有當人均國民生產總值達8000-10000美元水平時,住宅投資纔開始減少。而2000年人均國內生產總值為551美元,要達到人均8000美元的水平,尚需幾十年的時間,這預示著住宅業的增長將持續相當長的時期,未來發展空間巨大,前景看好。
綜上所述,今後十幾年寧夏城鎮人口和住房建設形勢同全國一樣,正處於快速發展時期,存在著巨大的住房需求。這也是自治區人民政府多次提出使住宅建設成為新的經濟增長點的重要決策依據。如果說,改革開放前十幾年促進寧夏城鎮住宅建設快速發展的基本動力是投資體制的改革,是由政府統攬投向國家,地方、單位和個人四個方面積極性的變革,那麼,跨世紀的今後幾年乃至2010年以後,要保持住宅建設的持續發展,要將城鎮居民的住房潛在需求變為有效需求,必須緊緊抓住西部大開發機遇,制定完善配套政策,以改革住房分配體制和供應體制為突破口,通過建立較為完善的住宅金融機制、住宅價格調控控制、住宅市場流通機制、住宅質量保障機制,使潛在的購買力釋放出來,推動住宅業健康、持續、穩定發展。建立住宅建設發展的良性機制,寧夏城鎮住宅建設一定會在西部大開發機遇中有一個大發展。
三、寧夏住宅建設與住宅產業發展政策
1、建立住房分配新制度,加快推進住房分配貨幣化
建立住房分配新制度,加快推進住房分配貨幣化,是建立住房新體制的核心環節,也是培育住房消費熱點,促進住宅建設持續發展的根本出路。因此,自治區人民政府把落實住房分配貨幣化改革方案作為一項重要工作來抓好抓實,一方面,通過進一步完善有關配套政策和住房貨幣化分配制度,將以前財政和單位買房和建房資金轉換為住房補貼,另一方面通過提高職工住房公積金繳交率和歸集率,並按職工工資總額的一定比例對未購房、分房的職工逐月或一次性發給住房補貼等多種渠道,逐年提高職工買房支付能力,調動起更多職工買房和換房的積極性,以貫徹國家、單位、個人合理負擔住房消費的方針,逐步推進住房商品化、社會化。
2、建立住房供應新體系,大力發展經濟適用住房
建立住房供應新體系,是建立住房新體制的重要措施,也是培育住房消費熱點,促進住宅建設持續發展的重要保證。自治區人民政府不斷深化住房制度改革,停止城鎮住房實物分配,並在建立和完善貨幣化分配制度的同時,根據社會上不同收入群體對住房的不同需求,建立以商品房、經濟適用住房、廉租房為主要形式的多層次的住房供應體系,通過對不同收入的家庭實行不同的住房供應政策,建立起多層次的城鎮住房供應新體系。
3、發展住房金融,提高居民的購房貸款額度延長貸款期限
發展住房金融,擴大信貸規模,提高居民購房貸款額度和延長貸款期,是鼓勵和刺激居民負債消費的重要資金來源渠道,也是培育住房消費熱點,促進住宅建設持續發展的必要條件。寧夏實行住房分配貨幣化以後,城鎮居民已逐漸成為住房投資和消費的主體,住房金融服務也由原來以面向住房開發建設企業,轉向城鎮居民為主,由原來的以住房生產貸款轉向住房消費貸款。寧夏金融部門積極采取措施,加快推進住房消費貸款,推進對個人的公積金和商業性貸款相結合的進程,提高貸款額度,延長貸款期限,擴大貸款發放范圍,改變和解決消費者信貸資金有效供給與有效需求雙不足的局面,全面提高城鎮職工住房公積金的覆蓋率和使用率,允許利用住房公積金貸款購買商品住房和換購住房,使住房公積金最終成為解決職工住房問題和改善住房條件的根本途徑。
4、激活住房二級市場,啟動和鼓勵已購公有住房上市置換交易
近年來,自治區人民政府為從根本上解決城鎮居民的住房問題,把從政策上扶持房地產開發企業開發建設一定規模數量的經濟適用住房和普通商品住房投入市場供應,同時開放住房二級市場,實現存量與增量市場的聯動作為主要任務,通過開展房屋置換交易,啟動和鼓勵已購公有住房上市出售,在滿足二級市場需求的同時,實現一、二級市場聯動,進而刺激和帶動一級市場發展,建立住房市場的良性循環和梯度消費格局。堅持一手抓供應,一手抓市場的方針,將培育二級住房市場的重點放在降低入市『門坎』、清理交易稅費、大幅度減稅讓利上,同時,積極組織和扶持房地產中介機構擴大業務范圍,開展房屋置換交易,成立『房屋置換公司』,組織、持有資金實力和較高經營管理水平的房地產開發企業專營或兼營房屋置換交易,為促進寧夏住房市場繁榮和住宅建設的持續發展發揮了重要作用。
5、推進住宅產業現代化,全面提高住宅質量
近幾年來,寧夏城鎮住宅建設的快速發展,雖然為改善居民的居住條件,促進經濟發展做出了貢獻,但與發達地區相比,與人民日益增長的物質生活需求相比,還有很大的差距。主要是住宅建設起步較晚,發展不平衡,住宅建設的工業化程度低,科技進步對住宅產業的發展貢獻率低。要從根本上解決上述問題,必須走住宅產業化道路,大力推進住宅產業化。推進住宅產業現代化,是提高住宅建設科技含量和住宅質量,實現住宅性能更新昇級,刺激住房消費,促進住宅建設持續發展並邁上新臺階的必由之路。為此,自治區人民政府根據國務院辦公廳推進住宅產業現代化的政策規定和要求,結合本區實際制定了『推進寧夏住宅產業現代化提高住宅質量的實施意見』。為從組織上確保住宅產業化工作的推進,擬成立相應工作機構負責此項工作,並明確提出跨世紀的住宅建設必須貫徹『以人為本』的思想,高起點規劃、高標准設計、高質量施工、高水平管理。要建立商品住宅質量終身負責制和住宅質量損害保修制度,完善住宅質量保證書制度;要推廣和應用住宅建築新技術、新材料、新產品,提高住宅部品、部件的科技含量;提高住宅的節能標准,采用垃圾減量處理技術、節水技術、節能技術和天然氣綜合利用技術、住宅新能源技術和現代通信與智能化技術;大力推行住宅部品系列化開發、標准化設計、工廠化生產、商品化銷售、社會化服務;從根本上提高住宅小區的綠地面積規模,改善居住環境,充分體現和展示城市住宅新區民族特色、時代風貌和現代化水平;逐步實現四季見了綠,三季有花,人口、資源、環境協調發展格局。同時,要大力推行優質住宅品牌,以帶動住宅和住宅新區整體水平的提高。從2002年起,凡申請並批准為『國家康居示范工程』必須申請商品住宅性能認定,以此促進寧夏住宅建設從開發規模、工程質量到功能質量、環境質量和售後服務質量邁上新的臺階。
世紀之交,中國政府做出西部大開發戰略決策,特別是把加快基礎設施建設、小城鎮建設和住宅建設作為戰略重點和拉動經濟增長的重大舉措,必然為房地產業的大發展提供廣闊的發展空間。我們相信,住宅建設和消費必將成為推動寧夏社會經濟發展的重大動力。我們將緊緊抓住這一機遇,進一步解放思想,更新觀念,調整思路、開拓創新,積極培育住房消費熱點,依靠科技進步建設住宅。我們希望加強中日雙方和兄弟省、區的合作與交流,共同研究住宅建設各個領域中的問題和發展前景,共同構築二十一世紀寧夏住宅建設與住宅產業發展的新格局。
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