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我國內地一些城市物業管理有以下幾種形式:一是由開發商自建自管的各類物業,二是政府統管和黨政機關、事業單位、企業自管房產轉型的物業管理,三是專業化物業管理(即專業經營公司、專業顧問公司、專業服務公司)。其中而開發商自建自管物業比重很大。
究其原因,首先是內地城市物管市場尚未形成,市場主體無法按規則對接,也談不上規范有序。特別是普通住宅小區和經濟適用房小區的物業管理,在執行限制性政策的情況下,低標准收費,高標准服務。如此物業管理,以盈利為目地的物管公司一般不承接。一些開發商為了項目的持續式發展,在一段時期內,只能自建自管,以補貼式物業管理,向購房者提供售後服務。從理論上講,如果開發商有能力將開發利潤的一部分支付到物業管理,而所提供的物管服務既規范又合理,其實質是一種讓利銷售行為。這種開發企業自管物業的模式是符合市場規則的。其二、由於內地城市經濟發展不平衡,物管市場發育不完善,社會及業主對物業管理服務行業認識較低,政府導向偏袒業主:即社會穩定的政治要求高於市場需求,致使市場化的物業管理不易操作。如果沒有開發商的保護和強有力的經濟支持,那些因政策限制收費的物管公司很難生存。其三、業主入住後,對房屋功能及質量提出合理要求,通過開發商所屬物管公司出面協調。既解決了開發商直接與業主發生矛盾,減輕了開發商壓力,也方便了業主。一般講,有實力且管理規范的開發企業,能夠與其物管公司配合,為業主及時解決問題。
因此房地產開發商在一定時期內自建物業管理公司管理物業的模式,無論是近期或長遠發展,只要是操作規范、動作合理,其物管公司能認真執行政策法規,能獨立經營,遵守市場規則,也具有完全民事法律責任能力,作為一個完整的市場主體,無需要求其隸屬關系或資產背景必須與開發企業有無聯系,因此,隨著內地城市的經濟發展,物業管理行業將會形成和規范,市場化的物業管理也會蓬勃發展,物業管理市場主體將呈多元化,各種投資形式和管理方法,對物管市場產生影響。所以只要是符合市場需求的管理模式和經營方式,我們都應該積極探索,以促進物業管理市場更加規范,但是,在目前階段的實踐中,類似的物管公司應注意並不斷改進以下幾個方面。
一是物業管理公司的資質必須合格。小區入住達50%,成立業主管委會後,要及時調整物業的委托管理關系,接受業主的委托和監督。二是必須是相對獨立經營的管理公司。開發商參與投資,但不能乾涉其經營活動,避免物管行為不規范而降低服務質量,杜絕急功近利,使資產產權與經營權分離。三是獨立承擔民事法律責任。分清物管公司與業主之間、物管公司與開發商之間的責任關系,並對相應的法律關系負責,不能承擔開發商與業主因房屋銷售和工作質量糾紛而引發的法律責任(接受合法委托除外)。
所謂開發商自建物管公司自管物業,實質是兩個不同階段的物業管理行為。在業主管委會未成立前(第一管理階段),按規定開發商有權自建物管公司或外聘物管公司管理其物業,從理論上講,其管理行為是合法的。但物業項目使用後,業主入住率達50%,進入第二管理階段,開發商的業主地位發生變化,從大業主變成中小業主或完全退出業主階層,管理地位也發生變化,由直接或間接管理物業變成物管公司的投資者,即完全退出物業管理經營活動。開發商不與業主直接或間接發生物管關系,而由專業物管公司與業主委員會簽訂物管合同,使物業項目管理進入良性循環。所以,開發企業在不同的階段參與物業管理有其合理性和必然性。
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