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今年以來,在國家擴大內需的宏觀經濟政策的持續作用下,我國的房地產業持續昇溫。但同時,空置房已突破億平方米大關,而且一些地段優越、交通便捷、環境美觀、戶型先進、配套齊全的中高檔住宅也加入空置行列,並且數量還在不斷增加。
中高檔住宅的空置量加大,根源在於開發定位過高與消費水平相對較低之間的矛盾突出所致。
目前房市出現的這種開發定位過高與消費水平相對較低的矛盾不是一個偶然的、個別的、孤立的現象,而是建立在許多開發商這樣下列認識基礎上的必然產物。
一是對當地經濟發展水平了解不夠,估計過高。任何一個地區的消費水平都是受該地區經濟發展水平和相應的人均可支配收入制約的。內地的許多城市,由於長期計劃經濟的影響、產業結構不盡合理,生產力水平較低、市場競爭機制尚未健全,歷史遺留包袱沈重,因此許多企業舉步維艱,失業人數劇增,離退休人員比重過大,整體經濟發展水平在我國多屬中下水平,遠不及沿海發達地區,居民家庭收入增長緩慢甚至有的下降。2000年我國城鎮居民可支配的收入為6280元,內地絕大多數城市則不足6000元,消費水准也屬中下水准。每個城市有自己的市情,脫離了這個市情,自然定不准位,也就必然導致開發與消費的矛盾。
二是對住宅消費的主流趨勢把握不准,忽略價格需求彈性系數的實際應用。所謂價格需求彈性系數,是指商品需求量的變化相對於價格變化反應的敏感程度。價格需求彈性系數越大,說明該商品的價格對其需求量影響越大,反之則影響很小。住宅消費呈金字塔狀,越往塔尖靠近,價格需求彈性越小,甚至變為剛性。越往下部靠近、價格需求彈性越大,價格競爭就越激烈。住宅消費水平的高低是受當地居民實際購買能力制約的,首先要考慮的是老百姓買得起的住房。按照世界銀行的標准,合理的房價應當等於居民家庭年收入的3至6倍,去年內地大多城市人均可支配收入不足6000元,按平均每戶3.5人計算,平均每戶年人均收入不足2萬元,合理房價的區間應在6至12萬元之間。考慮到按揭對付款壓力的減輕、合理房價的區間可提高到10至15萬元是適宜的。而現在內地許多開發商把房價定在20萬元以上,顯然沒有考慮價格需求彈性系數的合理應用。
三是對目前房價上揚持過份樂觀態度。今年以來全國大多數城市房價上揚,這無疑給一些開發商打了強心針,產生了利好的盲目樂觀情緒。今年初建設部公布了全國商品房指導價格,許多內地城市的實際銷售價低於這個指導價,因此這就成了一些開發商的致幻劑,誤以為所在地區的房價上揚空間尚大,故對開發定位中高檔住宅樂此不疲。實際上房價上揚是受國家一系列擴大內需政策,包括金融政策對房地產業的強力支持,這些政策不可能是永久的,有些政策措施的負面效應如金融支持政策已在調整之中,當前房價上揚只是一個階段性的表現。從中長期來看,房價回調是必然的,特別是中國『入世』之後,受外資外企大舉登陸的衝擊,房價下調的幅度可能還不小。
四是對住宅消費的超前性估計過高。許多開發商都這樣認為,買房是一個家庭最大的置業,多數會一步到位,開發要有超前性。開發要有前瞻性是對的,但對超前性把握的尺度是有限的,不能脫離消費水平所允許的范圍。人們對住宅消費的需求當然是無止境的,但到了掏錢的時候,家家都很冷靜很理性。特別是將近70%的安居型消費者,絕大多數也是走分步到位的路,因為一步到位畢竟需要高額的支付能力。還有一些開發商認為,現在八成30年、七成20年按揭,對支付能力是個大解放,因此一步到位問題不大。殊不知由於人們對未來生活的擔懮以及中國人傳統的消費心理,再加之高額長期按揭還本付息的壓力,絕大多數的消費者還是非常謹慎地對待購房這樣的大事。開發商不要對超前消費過高估計。
五是對品牌效應的狹隘理解。許多開發商認為開發中高檔住宅纔能做出水平做出品牌。許多內地開發商學習沿海樓市經驗後,更是將做品牌定位在做中高檔樓盤上。加之這幾年許多權威部門搞的『十佳樓盤』『經典樓盤』,絕大多數都是均價較高、面積較大的中高檔樓盤,於是不上檔次就做不成品牌似乎成了一個定律,諸多開發商都往這條路上擠。結果成了中高檔樓盤越做越精細,普通型住宅越做越馬虎。
六是經濟利益驅動理論。許多開發商都認為,做中高檔住宅的利潤空間明顯大於普通型住宅。因此,做中高檔住宅的積極性自然大於做普通住宅。客觀地講,前者的利潤空間肯定大於後者。但大家都考慮自身經濟效益,誰又來考慮社會效益呢?一個地區的住宅開發應根據當地的消費水平,普通住宅、康居住宅、豪華住宅這幾部分要形成科學合理的比例,既要解決住得好,又要解決住得下。
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