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北京申奧成功了,奧運村開始建設了。
東直門到西直門的城市鐵路線馬上就要修通了。
地鐵5號線向北開始修建了。
公路一環北段明年就要修通了……
這些消息,都在向我們傳達同一個信息,那就是北京城的居住區要北移了。
所謂京城住區北移,最早的淵源可以上溯至京北衛星城的建設,以及『量水開發』這兩大動力,特別是在1996年之前的北京『量水開發』的住宅用地政策,使得京城的居住用地,在結構上有了比較科學的調整。處於上風上水的京北地區,成為越來越多的住宅開發商的首選之地。而只要經濟條件允許,原本家住城南的許多高端客戶,也將自己的居住地搬遷至北京城北——這樣,京城的主要居住用地,就避開了下風下水的污染。舉一個形象的例子,在原來居住用地混雜的時期,北京城像是一條河流,在上游有人在洗衣服,而在下游卻有人在喝水。在市場經濟的條件下,如果由購房者來自主選擇居住用地,那麼,就會使得喝水的人逐漸跑到上游,而洗衣服的人逐漸跑到下游。這樣,京城的居住用地結構也就趨向合理了。
當城北聚集了較多的『居住移民』,就等於聚集了一個有相當購買力的市場。再加上這些居民多數是購買力較強的中上層客戶,所以,許多看准這部分市場的商家也就競相北上。這裡面有大的商家,比如地鐵、城市鐵路這些大的商家,他們正是看重了京北客戶對於『交通』的購買力,纔將自己的修建鐵路的計劃,率先放在了京城北部。當然,也不乏小的商家,比如現在就有幾家計劃建造大的MALL的公司,在京城北部躍躍欲試,他們看重的無非就是京北客戶比較強的商品購買力,而這些商家的行為,從客觀上又完善了京城北部的配套設施,強化了京城北部的居住優勢。這樣,就呈現出了一種居住用地上的『馬太效應』。這樣一來,京城居住區北移也就會成為一種更為明顯的發展趨勢了。
從世界各國大城市的發展歷史看,『居住分離』現象是許多城市在發展史上都曾經歷的一個階段。對於北京而言,從前一個階段的城市用地分區不明確,走向用地性質明確,是一個城市化進程中的積極轉變。而京城居住北移,也可以說是這種積極轉變的一個重要組成部分。但是,凡事有利也有弊,如果居住過分分離,就會使得過多的城市人口每天往返於居住區和工作地之間,甚至有可能造成城外是臥城,城內晚上出現鬼城的情況。所以,國外的許多大城市,正在大力推進城市用地性質的復合化,並提倡『城市混用中心』的出現。這些經驗對於北京城市下一步的發展,都具有很好的借鑒作用。我們一定要在促進城市用地結構更為科學分化的基礎上,發展『有機化』的城市結構,避免京城居住北移帶來過多『居住分離』的負面影響。(李忠)
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