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據戴德梁行近期統計分析:今年二季度北京外銷住宅市場租售價格比一季度有所上昇,高檔公寓、別墅在市場上仍將受寵,而對外租務市場中的高檔項目繼續保持高額的租金回報,兩居室酒店式服務公寓受到單身客戶青睞;二季度甲級寫字樓市場有所走低,租金和空置率略有下調,但隨著三季度租金的繼續下滑,空置率將開始上昇。
外銷住宅市場飄紅
雖然因為許多跨國公司在壓縮開支以節省成本,使得新配置來華工作的外籍人士的數量可能會放慢增長速度,但隨著中國即將加入WTO,預計整體市場行情將繼續保持上昇的趨勢。具體表現在以下幾個方面:
■未來市場供量增大
雖然二季度只有嘉和麗園、官園二期、華世隆國際公寓、陽光曼哈頓等幾個新的外銷租售項目進入市場,又多為中、低檔物業,但下半年將有不少項目完工,增大市場供應量,例如朝陽區的東湖別墅公寓二期、傑寶公寓、瑞城中心、陽光100、鳳凰城、東方廣場等,東城區的國展家園、金隆基大廈、順義的康柏園二期等項目,明年三季度新增供應總量將達到近4000套。
■兩居服務公寓受寵
北京外銷房單身客戶租賃市場表現出對中高檔兩居式服務公寓的偏愛,並且無子女家庭對兩居的服務公寓或普通公寓也十分青睞;有子女家庭則更對朝陽、順義一帶的中高檔別墅情有獨鍾。吸引外籍租戶眼球的因素主要有完善的管理服務、豪華完備的設施、先進的安全系統和便捷的地理位置,以及高速寬帶網絡設施、良好的園林綠化環境等因素。
為適應客戶對高檔項目較高的要求,發展商為提高項目的競爭力而紛紛提昇項目的標准與檔次,早期的部分高檔項目在今年上半年也投入資金對房子進行重新規劃裝修,以期佔據市場的一席之地。
在外銷房銷售市場上,海外投資者由於無法確定此市場的成熟程度而多持觀望態度,所以,未來一段時間裡,內地的富豪和一些海外華裔仍是該市場的主力投資者。
■租價上昇空置減少
二季度外銷租賃市場的平均租金保持著一季度的上揚態勢。公寓和別墅的外銷租售項目的平均租金從一季度的每平方米21.16美元上昇到二季度的21.34美元,上昇率為0.84%。
而外銷租售項目的平均空置率卻從一季度的20.54%下降至17.83%。例如國貿公寓、麗苑公寓、麗都公寓等項目的空置率都呈現出一定幅度的下降趨勢。
甲級寫字樓市場走低
總體上說,北京寫字樓市場二季度依然活躍,表現在租金小幅度下調,空置率仍舊微降,市場略微走低。而三季度由於新增供應的顯著上昇,使市場現有存量增加,但需求可能不會有明顯增加,寫字樓市場的租金預計還會繼續下跌,空置率則會出現上昇。
■東城、朝陽受追捧
二季度只有位於中央商務區的富裕隆大廈一棟寫字樓入伙,使市場總存量達到495萬平方米,加上另外一些新增面積以及一季度空置面積,供量大於需求,市場繼續走低,租金下滑。
由於租戶越來越看好中央商務區的寫字樓,二季度東城和朝陽兩個區的寫字樓成交量最高,還因為兩個區有更多合適的面積可供選擇,所以大受租戶歡迎。國內外公司對寫字樓市場的需求差異較大:國內公司的需求較為強勁,主要包括證券公司、寬帶網公司和娛樂業,它們是吸納寫字樓面積的主力軍;而一些跨國公司特別是美國公司則縮減寫字樓面積,或者搬到另一處租金較低的寫字樓。比如朗訊科技在東方廣場僅租用12000平方米,比去年最初目標少了11000平方米。
■租金總體下降
二季度甲級寫字樓平均租金報價下調至每月每平方米29.86美元,比一季度下降了2.7個百分點,這與一季度租金上漲0.5%形成對比。事實上,由於實際成交價越來越低於租金報價,並且發展商與小業主的報價距離也在加大,租金真正下降的幅度要低於上述數字。
雖然總體上租金呈下滑態勢,但某些位於黃金地段並有合適面積可供選擇的寫字樓仍保持租金不變,這是因為黃金地段缺少整層待租寫字樓面積,當然物以稀為貴了。
■賣不如租活躍
盡管二季度的銷售額仍舊在增長,平均售價報價漲到每平方米2311美元,比一季度上漲0.4%?市場上還出現了今年最大的成交?即中國銀河證券在國企大廈購買了35000平方米面積的寫字樓?但銷售市場依然不如租賃市場活躍。多數發展商和小業主傾向租賃而不是出售,因為目前租賃的回報率較高,而寫字樓的市場成交價又比前幾年有明顯下降。
■空置率微降
在平均租金報價下降的同時,二季度寫字樓的空置率略有降低,市場吸納量和入住率亦相應增加。據戴德梁行研究部統計,二季度空置率降到7.21%?比一季度下降0.31個百分點;吸納量大幅度上昇到72353平方米,比一季度上昇了54647平方米。
上述空置率是指發展商所擁有物業的空置率(直接空置率),而小業主所擁有的物業空置率(轉租空置率)沒有被統計進去。其實,轉租的空置率二季度要比一季度高,因為小業主在市場信息,特別是租戶搬家信息的獲取上常常處於不利地位。如果將直接空置和轉租空置綜合考慮,那麼二季度的總空置(直接空置加上轉租空置)率將與一季度持平或超過一季度。
三季度由於將出現較多供量,市場現有存量增加,而需求預計不會有明顯增加,因而三季度的寫字樓租金可能會進一步調整,空置率也會有小幅攀昇。(業文)
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