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一、實施住宅產業的宏觀調控流程
實施住宅產業的宏觀調控可分為以下幾個階段:
(1)收集住宅產業的有關信息。主要包括:歷史資料,現階段用於建造住宅產業的土地供應情況,住宅投資情況,投資結構(高檔公寓、別墅、普通商品住宅、經濟適用房、廉租房等的投資佔總投資的百分比),住宅的供應,價格的變動,交易市場的有關情況,當前居民的住宅居住情況,國民經濟發展情況等。
(2)對比分析、預測。通過以上收集的資料,進行對比分析,確定住宅產業的發展處在哪個階段,與國民經濟的發展是否協調,住宅市場的供應與需求是否一致,並通過歷史資料來預測住宅產業近幾年的發展趨勢。
(3)確定控制目標和措施。通過以上的分析、預測,結合國情,總結歷史經驗、教訓,並借鑒國外的調控經驗,確定控制目標以及所采取的綜合控制措施。
(4)實施調控。此階段的主要任務是實施上面確定的方案。
(5)信息反饋,調整。把住宅產業發展的變動情況反饋到實施調控的國家有關部門,國家有關部門把反饋的信息與調控的目標相對比,如果出現偏差就要進行調整。調整的內容包括:①如果控制目標與住宅產業的發展不相符,則調整控制目標;②如果目標正確,則調整控制方案,使其最終達到我們所制定的控制目標。
以上過程可用流程圖表示
┌————?
↓ ∣
收集信息 ∣
↓ ∣
信 分析、預測 ∣
息 ↓ ∣
反┌→確定目標和措施 ∣
饋∣ ↓ ∣
調?——實施調控 ———?
整
實施住宅產業現代化控制流程圖
實施住宅產業的宏觀調控應該注意以下幾點:
(1)要綜合利用各種控制措施纔能實現有效控制;
(2)應建立高效的住宅產業評價體系;
(3)應注意學習發達國家的先進經驗。
二、住宅產業宏觀調控的分類及主要手段
1、實施住宅產業宏觀調控的分類
(1)總量控制。
住宅市場的總量控制,雖指保持住宅的社會總需求和總供給之間的基本平衡。即國民經濟的增長速度與全社會固定資產投資總額、住宅投資總額之間保持合理的比例關系。全社會固定資產的投資總額、住宅投資總額的增幅與GNP的增幅應保持一致,且隨後者的起伏而調整。
(2)結構調控。
住宅產業結構主要是指住宅產業內部各要素之間的秩序、聯系方式、集聚狀態以及相互影響等。通過住宅產業內部各要素之間的相互擴張或收縮,達到各要素的有序化和合理化,進而保證住宅產業的總量的基本平衡,在前幾年住宅產業盲目膨脹發展時期,內部結構不合理,突出表現是高檔公寓、別墅的建造量過大,而普通住宅的建造量不足,從而加重了總量的不平衡性。以海南省為例,在403.3萬平方米空置商品住宅中,別墅83萬平方米,高檔公寓207.7萬平方米,這兩種高檔住宅佔積壓商品住宅總量的72%。海南省住宅產業除總量失控外,結構上的失誤也是造成市場萎靡不振的重要原因。因此,全國乃至各省、市住宅產業要求合理,各類住宅的比例一定要與經濟發展相協調,在保持總量控制的前提下,強化住宅結構的調控,並把住宅建造總量和住宅產業結構納入全國住宅產業總量和結構中,建立科學的住宅項目審批制度和投資信息監測及發布系統。
以上兩種調控方法往往是相輔相成、缺一不可的,總量失控時往往伴隨著結構的不合理,因此,國家在對住宅產業實施宏觀調控時,往往把兩者結合起來使用。
2、實踐住宅產業宏觀調控的主要手段
(1)規劃控制。
規劃對住宅產業的調控表現在總量控制和結構控制兩個方面。規劃可分為三個層次,即國土規劃、區域規劃和城市規劃。而對住宅產業起調節作用的主要是區域規劃和城市規劃。
區域規劃是城市規劃的重要基礎,主要是從區域特點著眼,制定發展戰略,從總體上規定和指導區域住宅開發區位、規模和結構,確定住宅產業的總體規模。
城市規劃對住宅產業發展的調控最直接、最具體也最具有影響,是住宅產業經濟活動的基本依據。
①控制土地批租。首先,政府應根據國民經濟的發展水平及住宅市場的承受能力,有計劃地批地,控制土地供應數量。由於前幾年一級市場嚴重失控,政府批的地太多,結果造成住宅市場的供應量嚴重失控。同時,必須制定科學、合理的用地計劃,控制出讓規模。比如深圳市國土管理領導小組審批確定,全市1999年土地開發供應計劃出讓917.66萬平方米,出讓土地以適應產業結構優化及區域經濟發展的要求為主,用地規模比1998年的1978.86萬平方米大幅度減少,這與目前商品房空置量相對較大的現狀相適應。此外,土地批租控制還包括用地的性質(高檔公寓、別墅、普通商品住宅、經濟適用房、廉租房用地等)、用地位置、邊界范圍方面。
②建築控制。包括建築類型、建築高度、容積率、建築密度等。
③環境容量控制。包括人口密度、綠化率、空地率等。人口密度規定建設用地上的人口聚集量;綠地率和空地率表示公共綠地和開放空間在建設用地中所佔的比例。
④設施配套控制。即對住宅用地上的公共設施和市政設施建設提出定量配置要求。
⑤形體景觀控制。主要是通過城市設計的手段和方法,對開發活動從景觀構成上提出了要求,對建築的風格、色彩、輪廊空間組合等方面的控制。
(2)財稅調控。如果住宅總體供應量過大,可通過增加有關稅收,減少住宅開發的預期收益,降低住宅開發量,實現住宅產業的總量調控;如果各類商品房供應結構不合理,也可通過財稅調控促使供應結構調整。
(3)金融調控。主要是通過信貸限制及利率調整,控制資金投放住宅產業的數量和結構,從而影響住宅產業的發展,可以說,金融政策是國家調控住宅產業發展的一個強有力的經濟杜杆。從目前全國住宅產業現狀看,一方面,由於1996年來,國家決定把住宅產業培育成新的經濟增長點和消費熱點,國家取消了前幾年制訂對住宅開發企業的貸款限制,特別是加大了經濟適用房建設的金融扶持力度,增加住宅總體供應量;另一方面,由於住宅價格相對於居民的購買力過高,空置量較大,如果不對居民住宅消費提供金融支持,加快居民個人按揭力度,就無法將居民的潛在需求變成現實的購買力。
(4)法制手段。許多國家都制定了專門的住宅產業方面的法律。
在我國,專門的住宅產業方面的法律還沒有,住宅產業中的法律事務都是通過房地產領域的法律調節的,然而住宅產業和房地產業的區別是非常明顯的,用房地產領域的法律來調節住宅產業主體之間的關系,缺乏效率和力度。在執法方面,由於國人的法律意識還比較淡薄,執法中經常出現有法不依、隨心所欲的現象。要達到法制手段調控住宅產業的有效性,應同時加強立法和執法方面的工作。
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