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北京的CBD、中關村、亞運村是京城房地產的 三家村 。CBD國際商務中心,將是商務精英薈萃之地;中關村是國人的 硅谷 ,IT人士的理想家園;亞運村曾經是身份的象征,目前依然是高檔社區的代名詞。這些地方的房地產開發如火如荼,成為媒體報道的焦點,吸引眼球的中心。唯獨金融街,這個最有 錢 途的地方,似乎沒有 波浪 ,也許是最平靜的地方也是最有新聞的地方。通過負責金融街房地產開發的金融街控股股份有限公司副總經理高靚女士的一席話,記者感到京城房地產實際上不是 三家村 ,而是 四大名旦 。
政策支持發展空間巨大
記者:作為政府部門支持規劃開發的金融街,可以說是北京的 黃金口岸 ,政府在開發方面有哪些支持?給投資者哪些優惠?
高:政府對開發的支持我認為有以下幾個方面:一是規劃設計方面。1993年在規劃金融街時就定位要把這裡建設成為國家級銀行和非銀行金融機構總部的一個國家級的金融管理中心。有了這個定位,纔有金融街的發展。二是從那時年開始,無論從前期的規劃、拆遷以及市政配套方面,市、區政府部門都給予很大支持。三是給入住的企業很大的優惠空間,2001年8月29日,北京市西城區人民政府印發《關於促進稅源發展和鼓勵吸引資金試行辦法的通知》,對入住的企業和中介諮詢類公司給予一些優惠政策,例如新注冊登記的企業免交工商注冊費用,給予貢獻較大的企業法定代表人以獎勵,並授予 突出貢獻企業 榮譽稱號,並從資金上給與支持;房地產開發企業或其他房屋產權單位,將空置房出讓或出租給能形成新稅源的企業,給予獎勵和補償;單位和個人為吸引具有一定規模的企業和較大規模的資金提供中介服務,予以多種形式的獎勵。四是為了更好的開發金融街,開發方向國際著名設計公司(事務所)間征集設計方案,此項活動得到了北京市規劃委員會的指導和支持,現已從應征設計單位中選擇了四家進行規劃設計,分別是日本磯崎新設計室、德國馮、格康-瑪格及合作者建築諮詢有限公司、美國SOM國際建築設計有限公司、加拿大寶佳國際建築有限公司。政府部門這些支持,不但有利於金融街的房地產開發,更有利於資金的集中,為創造國際一流的金融中心打下了基礎。
300餘家金融機構入住金融街
記者:經過這幾年的發展,金融街的發展規模如何?有哪些國家級企業進入了金融街?
高:經過8年建設,北京金融街已成為金融業投資進駐的熱土,基本形成全國金融中心的雛型。現在金融街發展的范圍西起西二環東側,南達長安街,北抵阜城門內大街。在未來5年內,北京市還將實施金融街由南向北、由西向東依次推進的金融街中心區工程,繼續建設金融國際會展中心、證券大廈和富凱大廈等近10幢大型建築。10多幢現代化的辦公大廈拔地而起。目前進駐的金融機構已達300餘家。其中包括中國證監會、中國保監會、國家外匯儲備局、中國證券登記結算中心、中央國債登記結算中心等為代表的國家金融管理機構;以中國人民銀行、中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行總行,交通銀行、民生銀行、北京市商業銀行、上海浦發銀行、中信實業銀行、招商銀行等為代表的11家國內銀行,以及道亨銀行、豐業銀行等為代表的國外銀行北京代表處;以中國人保(集團)公司、平安保險公司、華泰保險等為代表的4家保險公司;以北京控股、中商股份、金融街控股為代表的5家知名上市公司;以中國銀河證券公司為代表的7家證券公司。北京金融街C區已成功建成數座高檔寫字樓,引來了眾多金融及非金融機構進駐。還有不少實力雄厚的國內外高科技公司開始向金融街集中,該地區寫字樓出租價格從1999底以來大幅上昇。正在開發建設的中心區的富凱大廈,將給目前寫字樓緊缺的市場提供一個選擇的空間。
股票收益強化開發力度
記者:作為一個上市的房地產公司,在目前股票下跌的情況下,中期淨利潤如何?每股收益同比是下降了還是上昇了?《財經時報》最近評出房地產上市公司前十名,作為一個控制金融街的發展商來說為何榜上無名?
高:國家這幾年以房地產的發展帶動經濟的發展,這在上市公司報表中有了較明顯的體現,2001年中報相繼披露的兩家績優公司全是房地產公司,印證了房地產業的發展正處於年好的發展勢頭。擬增發新股的金融街(0402)公布了2001年中期報告,中報顯示,2001年中期每股收益0.38元,扣除非經常性損益後每股收益0.27元,較去年同期的0.09元,增長了322.22%,淨資產收益率達到19.2%。這一切均得益於土地開發方面形成的豐厚利潤和收到的巨額所得稅返還款,2001年中期淨利潤為4794萬元。如今,公司的財務指標看好。除了每股經營活動產生的現金流為-0.50元及存貨周轉率美中不足之外,公司的其他指標均好。實際上對於這類大規模擴張的房地產公司,其現金流不足甚至為負數實屬正常。因為必須獲得高額的土地儲備,存貨必然大大增加,現金流自然不足。金融街2001中期主營收入2.18億元。2001年公司將增發4000萬A股,計劃籌資額6.6億元,投資於土地開發及房地產項目開發。這對於需要大量流動資金的公司而言,無疑是雪中送炭。
現在有的報社評出了上市的前10名地產公司,為什麼沒有金融街,或者是對我們了解不夠,或者不適合他們的評比標准。不過這都是不重要的,重要的是如何求得更大的發展。
大師手筆 觸及規劃 靈魂
記者:據說金融街中心區將是整個金融街的 靈魂 ,而你們現在開發的富凱大廈也正在中心區,規劃設計顯得尤為非常重要,這裡的規劃設計方案具體操作情況如何?
高:金融街大致分三部分:南區就是目前已建成的長安街與廣寧伯街之間的區域;北區是在建的武定侯街與阜成門大街之間的區域;此次邀請國際大腕進行設計的是其中心區,位於廣寧伯街與武定侯街之間,金融街的標志性建築將誕生在這裡。建成後,這裡將成為外國金融機構聚集的地方,由國際金融會展中心以及國外銀行和其他非銀行金融機構、跨國企業辦公樓及其配套的高級商務酒店、商業、公寓和娛樂休閑設施構成。隨著我們富凱大廈的開工,金融街二期暨中心區的建設就全面啟動了。來自日本、德國、美國、加拿大的國際頂級設計公司,分別為佔地32萬平方米的金融街中心區設計了規劃方案。 整個中心區的工程預計耗資120億到150億元人民幣左右,2005年將基本完工。在參加投標的四個規劃方案中,日本磯崎新設計室、美國SOM國際建築設計有限公司的方案分別獲得一、二等獎。
寸土寸金 投資回報有多大?
記者:如今房地產競爭進入了白熱化階段,每個區域的開發商都在談自己區域的投資具有昇值性,在金融街這個這寸土寸金的中心區域,投資地產到底還有多大空間?
高:北京金融街總建築面積超過200萬平方米,全部工程完工後,將建成亞洲及世界的重要金融中心之一。我們金融街控股股份有限公司擁有金融街的獨家開發權,目前金融街的中心區域可開發面積在100萬平方米以上,可以保證5一8年的房地產開發需要。北京金融街日益受到國內及國際著名金融企業的青睞,其特殊位置決定了土地資源具備長期昇值潛力。 同時,北京市已經確定未來五年基本完成市區危舊房改造工程,為此將采取新的拆遷安置政策和開發方式,公司主要經營的北京金融街也是在舊城改造的基礎上建設新區。隨著相關政策和措施的實施,預計舊城改造工作的土地開發周期有望縮短,土地開發成本有望降低。隨著我國入世步伐的加快,國家將逐步加大金融服務業對外開放的領域和深度,給金融街的發展帶來了機遇,有利的地理位置也給公司主導產品-------房地產業帶來新的市場需求。中國走向世界纔剛剛開始,在世界的舞臺上最活躍的就是金融,以金融業為主的金融街將有無法預料的發展空間。
規劃設計 營造人性世界
記者:你們有雄厚的資金,又有政府的支持和國際頂尖設計師的規劃設計,你認為未來的金融街將以什麼樣的方式,來體現國際化大都市金融中心的概念?
高:通過這些設計方案可以看到,未來的金融街將具有以下特點:1、營造人與環境的城市公共空間。在金融街區域內城市乾路沿線增加了大面積的中央綠地、廣場,在中心區將打造一個能夠與北京城市肌理完美結合的開放空間。同時在各建築群內設計與中央綠地廣場連通的庭院空間,連通各建築單體與車流完全分離的步行平臺及廊橋、柱廊等,將城市空間延伸至每個建築個體中,使金融街辦公氛圍與北京都市文化緊密結合起來,成為在北京的天空下自由呼吸的細胞。建築布局采取了鱗次櫛比、疏密有致的設計手法,達到了城市景觀與人文活動的協調一致。2、體現建築的人性化設計,使生態環境回歸清新自然。在所有辦公人群經過的地方,大面積運用自然光、綠化設計,使植物自由生長,將自然引入身邊。3、科學解決人車之間的矛盾。通過中心區人流、車流合理分離的廊橋,實現人車分流,保證區域內人、車流的暢通無阻,同時在單體設計上實現了商業人流、辦公人流、會展人流、後勤人流與車流的分離,輔之完全連通的地下交通空間,創造了人的自由流動空間。4、創造環保金融社區,最大限度地節約能源和提昇城市環境品質,充分利用人工湖面調節區域溫度,利用室內綠化調節空氣,利用地熱、水冷、太陽能等清潔能源,實現能源的高效和自給自足,減少了大體量建築群對城市環境和市政的壓力。5、突出 金融辦公 的城市功能,配套相關服務設施。一方面強化金融街 金融管理中心 的城市功能,設置了大面積的金融辦公樓,另一方面,也設置了相應的國際金融會展中心、高級商務酒店、服務性公寓、文化娛樂設施,充分滿足人們對工作、生活的綜合需求。可以這麼說,在新世紀,北京金融街將以其優越的位置、宏大的氣勢、便捷的交通、優美的環境、完善的服務和先進的管理,不僅使其成為國際一流、國內領先的國際金融商務區,也是象征21世紀北京的勃勃生機與無限活力的標志。
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