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在中國房地產界屢屢掀起風暴的鄧智仁先生10月18日召集他的各方朋友們透露了他參與金融街房地產開發的最新動態:信達行已經與金融街控股股份有限公司合作,參與金融街核心區的開發運作。金融街核心區是由金融街控股股份有限公司獨立開發的金融街最重要的區域。總建築面積達120萬平方米,總投資額高達100個億。
鄧智仁在中國地產界是一位充滿傳奇色彩的人物,在與他見面之前就得知他張狂的個性很是了得,原以為他這個人不好打交道,但在沙龍會眾多的人群中,他是第一個與記者打招呼的人,穿著紫紅色的襯衣,系著鮮紅的領帶,一副成功中年男人的典型形象。沙龍會上,他開口便笑,語出驚人,但並不嘩眾取寵,他的惹目在於他獨到的見解。這種獨到被房地產界的許多人看作是 狂 ,比如申奧成功,都說房價會漲,他卻說肯定會跌;人們建議買期房,他直接告訴你,買房一定買現房。人說北京房地產發展健康有序,而他卻說北京的房地產正在上小學。 運籌帷幄,點石成金。 赫然印在他和他手下員工的名片,天天鼓勵自己。 我從來不生病,沒有請過一天病假 他為記者要給他策劃 鄧智仁病了 的社會新聞而耿耿於懷。 我每天睡得非常好,從來沒做過噩夢 盡管他並沒有顯得心寬體胖。
鄧智仁打拼內地房地產市場,可謂大悲大喜,發財破產,數度起落。按他的話說,發達時僅個人就擁有兩部勞斯萊斯和一部奔馳跑車,落魄時坐過北京的出租車;擁有過港島價值2000萬元的別墅,也住過北京亞運村70平米的小屋。1995年僅一個萬通新世界廣場,他賺進將近1億元的傭金;幾年間,經他手賣出的外銷房,銷售額達100多億元。他是全國第一個外銷項目--深圳金田別墅的策劃人,上海第一個外銷項目--浦東世界廣場的銷售策劃人,北京第一個外銷項目--玫瑰園的策劃人。
去年8月8日,鄧智仁創辦 北京環宇信達行 重出江湖。當時接的單子排到了兩年後,這一是由於他的名氣,二是由於他從不言敗,不屈不撓的精神,金融街的開發商幕名而來。與金融街的接觸也便從此開始。
當時鄧智仁對金融街的印象並不是很好,看著金融街不溫不火的幾年,總感到它並不是在走很市場化的路子,在他的猜測中,認為似乎經營金融街的人是一群國企的老朽,暮氣沈沈,一接觸纔知道,都是一群年輕人。說著他指著金融街控股股份有限公司的女副總說,多年輕、漂亮的副總。的確,在記者看來,她不過二十七、八歲的模樣。
去年8月,金融街控股股份有限公司就開始尋找有實力的房地產代理公司,當時找到了環宇信達行的總裁鄧智仁,一了解纔知道鄧先生在做的項目並不以房地產代理為主,而是一個為16個房地產項目提供全程顧問服務的房地產開發服務商。按鄧先生的話說是接觸到了今年的5月,雙方對彼此的認識纔開始清晰起來。信達行也纔正式成為金融街控股股份有限公司的房地產總顧問。
鄧智仁的公司已經開始參與金融街的整體運作,融資進度比想象得要快。一個如此大規模的房地產開發項目由一家房地產公司經營,這在中國是第一次。對鄧智仁來講,這也是他參與的最大的也是最具挑戰性的項目。
10月18日,鄧智仁和他的策劃推廣部、銷售部的員工們一起探討著金融街的前途,分析著它面臨的機遇與挑戰,這樣的大腦風暴 是這些必須 運籌帷幄、點石為金 的公司經常舉行的活動,每個部們的市場研究人員都在積極地發言,由於時間被控制在兩個小時左右,最後只有20分鍾了,鄧智仁告訴他的手下, 留點時間給我,你的發言時間長了,我一講話就剎不住,我還有很多很多話要講,只有撿幾個說了。
鄧智仁是一個能把感情融進觀點中去的人,常常是有感而發,有理有據,很明顯的感受是,在聽別人的宏論時,感到頭暈腦漲,而聽他的觀點和看法感到很輕松、很明白。
鄧智仁選擇了金融街
鄧智仁對金融街的分析大多是樂觀的。
現在的問題是,從已知的甲級寫字樓的供應量看,未來幾年將達到1500多萬平方米。情況的確很可怕。那麼在這樣嚴重供過於求的情況下,做寫字樓開發還能不能有前途呢。對於這個問題我不擔心。以廣州為例,廣州各類物業的空置率前幾年曾佔到全國的50%。可是廣州仍然有許多開發商賺到了錢。這說明市場競爭盡管很激烈,但起決定作用的還是我們怎樣做。實際上這幾年中國的市場從來都沒有讓人興奮過,供過於求幾乎涵蓋了所有行業。我曾說過,中國除了人纔供不應求外,其他都供過於求。因此,我們可以不用考慮供過於求這個問題。許多事情都是這樣,當你認為它已經走到底了,實際上已經開始向上走了。規律就是這樣。
從目前的聲勢上來講,CBD很熱鬧。媒體上炒得也很火。許多有實力的開發商都在CBD圈了地。加上已經形成的客戶群,大家都認為CBD的優勢很大。但我的看法與大家有些不同。
從客戶群來講,CBD的確得天獨厚。世界500 強有1/3都已落戶CBD了。問題就在這裡,CBD是一個商貿區,許多行業在中國入關之前都已經進來了。因此,中國入關後,我想對CBD的影響是有限的。因為入關前該進的行業已經進來了,而入關後首先開放的行業是銀行、證券、保險、電訊業,而這些並不是CBD傳統的客戶。再看看開發商。CBD雲集了眾多開發商。本身區域裡的競爭就非常激烈。另外,我可以說目前在CBD的開發商沒有真正有實力的。為什麼?因為所謂的實力從來都是相對而言的。如果能有一億元,你去開發三億元的東西,可以說你有實力,但是如果你用這一億元去開發十幾億甚至幾十億元的東西,那你肯定不是個有實力的開發商。目前在CBD,開發商准備開發的物業差不多都有幾十萬平方米,投資額都要在幾十個億乃至上百億,我相信CBD這樣有實力的開發商還很少。沒有這樣的實力,那麼怎麼開發,只好用售樓款了。這樣危機就埋下來了。實際上,世界上沒有一個CBD是用售樓款建成的。幾乎無一例外地是用錢堆起來的。因此,CBD的開發商一旦銷售受阻,極有可能出現爛尾情況。加上不同的開發商開發,彼此之間在開發順序上不可能去調和,因此自身的競爭就有可能摧毀某些開發商。
再看看中關村。前幾天我看到一份材料,中關村有80%的企業不在注冊地辦公。為什麼?目前中關村寫字樓租金偏高,這些企業承受不起。只好轉向其他地區或者商住樓。從這點上我們也可以看到中關村目前的房地產開發與中關村的功能定位有些錯位。
中關村是靠物流起家的。國家希望中關村成為中國的硅谷。不知大家了不了解硅谷。硅谷的企業基本上都是在倉庫裡誕生、發展的。為什麼?因為硅谷的企業基本上是創新型企業。是正在創業的企業。正在創業的企業,它的資金都是非常緊張的。它不可能把有限的資金投到不動產上來。但是,目前中關村的房地產開發是在向國際一流商務區發展。目前正在大力開發甲級寫字樓和國際甲級寫字樓,這些寫字樓建成後,中關村那些眾多的正在創業的小公司該去哪裡辦公呢?所以中關村的寫字樓開發真的很有風險。
金融街從吸引外商的角度看,好象不如CBD,但是如果認真分析,會發現,金融街目前的行業都是沒有開放的行業。進入WTO以後,金融和電信行業是率先開放的行業,對於已經聚集起了一定行業基礎的金融街來說,入關極有可能是非常利好的消息。 金融街目前正在開發的核心區是由金融街控股股份有限公司一個公司負責開發的。這個公司整個機構都很年輕,充滿了活力。他們的員工包括領導人都很年輕,並且都受過高等教育,經受過市場的洗禮。
在中國做房地產人為因素佔了80%,其它如資金等因素佔20%而已,與國外剛好相反。
金融街開發商這種特點讓我對金融街在競爭中佔據有利位置充滿信心。金融街的資金條件很好,人的因素也很有基礎,只要在經驗上再增加一些。做好開發過程的控制,使不同類型的物業開發達到合理的安排,我想金融街在競爭中會很有利。 這樣的開發是CBD、中關村所不具備的。
我參與的樓盤沒有一個不好賣。 這種自信能否在金融街項目上得到驗證,沒有人對鄧智仁的信心表示懷疑。
從去年8月8號到現在,信達行除了接到金融街這個大項目外,還先後操作了16個項目,鄧智仁說: 只是每個項目的特殊原因都是我們無法控制的,因為我們不是開發商。開發商本身遇到一些進展方面的問題,每個項目都不一樣,所以我們開盤的時間都往後推了。但我們走的路線是對的,是為開發商服務,不是為大眾服務。我們顧問行簽的合同全部都是一年到三年,所以我們手上有16個盤,已經非常忙了。中國只有我們一家(這樣的)公司。有一些工作我們認為不太愉快的話,我們就會提出解除合約,通常都是我們提出解除合同,不是開發商解除合同。 鄧智仁對過去玫瑰園項目、現代城、中國第一商城等項目直到現在都堅持著自己的觀點,認為自己是對的。他說,在北京,開發商的數量非常多,4000多家。但很多人,包括一些所謂專家,他們都不理解,房地產運作的模式是怎麼回事。比如玫瑰園破產案,今天再回頭看,是受害人得到補償了。但當時,對我來講明明做的是對的事,反而有很多批評。 我做很多事,別人看起來,都是獨斷獨行,因為我有一個概念,就是根本不理別人怎麼看我。就跟我84年以前一樣,當時我很窮,經歷了很多失敗,但是我通過自己埋頭苦乾,還是成功了。那我還管別人怎麼對我呢?我要用事實來說話,不用他們來說三道四。我做什麼事都不會輕舉妄動,都會好好考慮清楚。考慮清楚以後我就會按自己想的去做,根本不會管別人怎麼議論我、怎麼看我。這一直都是我的性格。
佛教理念給我一些啟發。這種啟發就是佛家講的因果的問題。就是你用什麼心對人,就會得到什麼結果;還有就是你如果付出努力的話,就一定會有收獲。可能就在這段時間,我改變了做事的方法,或者說做事的心情吧。在84年之前,我認為自己老是失敗,我甚至開始想些歪念,就是怎麼動腦筋想盡一切辦法賺錢,怎麼用最厲害的手段來對付人啊。但還是失敗。佛教說,善有善報,惡有惡報;又說,放下屠刀,立地成佛。這是矛盾的,這個難題,佛教中人也解不開。但我相信勤奮,只要努力工作,就會有好回報。
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