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京城房價理智漲跌
偉業指數顯示:在上季度曾一度鬧得沸沸揚揚的漲跌之爭本季度終於有了結果,本季度綜合價格(未包括遠郊區縣內銷住宅)為7924元/平方米,跌了3.3%;其中城八區內銷住宅綜合價格(即原內銷住宅綜合價格)為5838元/平方米,漲了2.8%;遠郊區縣內銷住宅綜合價格為2725元/平方米;外銷公寓綜合價格為11794元/平方米,跌了0.7%;城近郊區別墅綜合價格為12666元/平方米,跌了7.3%;遠郊區別墅綜合價格為7725元/平方米,跌了1.3%;寫字樓售價綜合價格為14391元/平方米,跌了1.3%;而寫字樓綜合租金為152元/月.平方米,微漲0.7%,繼續維持微漲之勢。
第三季度偉業指數將內銷住宅的采樣范圍從城八區擴大到了全市16個區縣,以求全面反映全市房地產發展的整體狀況。本季度包括了遠郊區縣內銷住宅樣本的全市房地產綜合價格為7544元/平方米。
內銷住宅冷門爆冷
本季度城八區內銷住宅綜合價格為5838元/平方米,與上季度相比上漲了2.8%,且除了宣武區價格微跌以外,其他各區皆有不同程度的漲勢。考慮到上季度諸多利好消息的驅動,房價上漲不足為奇,但是仔細分析,就會發現情況也許沒有想象的那麼簡單。
雖然兼有申奧成功、CBD規劃以及即將入世三大利好的朝陽區也有達2.88%的漲幅,但是漲幅最大的卻是崇文、豐臺等向來被人看低的南城地區,這個現象其實與各區住宅市場的成熟程度有關。
眾所周知南城的住宅市場相對北城不太成熟,近期的開發熱潮是伴隨著政府對南城基礎設施的改造而興起的。相對而言,不成熟的市場對政策、經濟等宏觀面的變化更為敏感,兼之基數較低,所以對利好消息的反應較大也是正常的;反之北城的市場比較成熟,消費者已經學會了挑剔而不太受概念的左右,內銷住宅一般只用於自住,奧運村和CBD地區雖然昇值潛力大,但今後幾年可能會變成一個大工地,外來的乾擾也多,買房人就會斟酌居住在這個地區是否合適,於是北城內銷住宅價格的溫和上漲也就是可以理解的了。
具體看,崇文區雖然缺乏高價位新項目推出,但由於新景家園等原有項目的漲價以及一些低價位項目退出市場,造成了該區的價格指數漲幅較大;而豐臺區則隨著政府開發力度的加大與基礎設施的日漸完善,吸引力加強,區域內的眾多項目普遍調高了售價,拉動了該區價格指數的整體上揚。
內銷住宅遠郊區縣綜合價格包括了門頭溝、通州、昌平、順義、大興、懷柔、密雲、延慶八個區縣的樣本,但門頭溝、懷柔、密雲、延慶四區縣樣本量較少,不具有統計學上的普遍意義,所以沒有單列出來。本季度內銷住宅遠郊區縣綜合價格為2725元/平方米,比城八區的一半還低,但仍高於全國的商品房平均銷售價格2410元/平方米。也從另一個方面說明了北京的房價偏高。
外銷公寓熱門未熱
與內銷住宅相比,外銷公寓又是另一番景象。本季度外銷公寓加權平均價格為11794元/平方米,相比上季度小跌了0.71%,走勢比較平穩。但在上季度諸多利好之下竟然走出了跌勢,有點出乎人們的意料。仔細分析,諸多公寓項目中降價的並不多見,反倒是漲聲一片。這種房價上漲指數走低的現象,是因為低價項目在整體市場中所佔比例上昇(包括低價項目入市和高價項目退出兩方面)拉低了總體的加權平均價格。
總體市場雖然平穩,但由於外銷公寓在一些區的樣本量很少,導致具體到各個區縣,指數有較大程度的動蕩。這也說明目前各城區的外銷公寓市場存在比較大的差異。海淀、東城與宣武三區的價格指數有較大幅度的下降,主要是由於原有的高價項目逐漸退出市場,同時又缺乏新項目的進入,從而造成了指數的下跌。而朝陽區與西城區的價格指數雖然都出現上揚,但其價格變化的原因卻不盡相同:朝陽區是由於旺座中心、京達國際公寓等新盤的高價入市以及區域內許多項目普遍調高售價,從而造成了指數的上揚;西城區則缺乏新盤入市的刺激,主要是由於華展國際公寓等原有項目售價的上漲造成了指數的上揚。
朝陽、西城兩區項目抬昇價格毫無疑問是受了申奧成功、即將入世等利好信息的影響,相比較內銷住宅而言,外銷公寓的投資性質更濃,因此受這種政策性的影響也更大。(偉業顧問)
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