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簽《商品房買賣合同》時不簽《物業管理合同》,就好比買了冰箱,沒有保修維護一樣,這對於任何一個消費者來說都是不可能的,也是不公平的。
物業管理在工程竣工前就介入,纔有利於提高物業的質量和日後的物業管理。那麼,《物業管理合同》簽與不簽都不影響《商品房買賣合同》的簽訂,開發商哪會有積極性提前請物業公司,更何談請物業管理公司提前介入呢?
《商品房銷售管理辦法》於今年6月1日起開始實施,作為一種行業管理規章,為購房者爭取了不少權益。然而購房者漸漸發現他們將面臨一個新問題———在《商品房銷售管理辦法》中,對物業管理問題提及不多,沒有專門的條款是針對物業管理行為的,提及到的地方也沒有對物業管理行為做出實質性的規定,這不能不說是一種疏漏,為開發商回避責任留下一個空當,更留下了消費者利益受損的隱患。
1.《商品房銷售管理辦法》中,沒有關於期房招聘物業管理公司的情況下,購房者物業管理方面的權益如何界定和保護的規定,大量買期房簽了《商品房買賣合同》卻簽不了《物業管理協議》購房者的物業管理方面的權益便懸空了。
當購房者簽合同時,必然要關心到物業管理方面的問題,開發商一般有三種應對態度:一是告訴購房者,這是與物業管理公司簽約時再具體協商的問題,與開發商無關。二是告訴購房者,正在招聘物業管理公司,但是具體事項還沒定下來。三是告訴購房者,可以有各種各樣的優惠,如物業管理費不超過多少多少、免收電梯運營費等。但這些條件不能寫進《商品房買賣合同》裡,而應寫在《物業管理協議》裡。
這三種情況,不論是待定、承諾各種優惠還是事不關己,都似乎是合理的,因為《商品房銷售管理辦法》中,僅有的兩處提及物業管理的地方都是針對現房銷售。可見《商品房銷售管理辦法》中沒有提及期房銷售時,開發商還沒有選聘物業管理企業時,購房人這方面的權益遵守什麼規定。應遵守哪一個規定纔是?既然《商品房銷售管理辦法》中沒有規定,預售期房又未定物業管理公司的情況應怎麼辦,那麼,當購房者與開發商簽《商品房買賣合同》(即非預售合同)時,這部分權益顯然就懸空了。這部分權益,既不能寫進《商品房買賣合同》裡,又沒有《物業管理合同》可簽。而對這種失落的權益,開發商和物業管理公司兩方都可以合理合法地一笑了之。
現在廣泛地存在期房預售的情況,而開發商選聘物業管理公司與否都不影響《商品房買賣合同》的簽訂,所以期房預售又無《物業管理合同》可簽的情況也不在少數。那麼,這部分購房者的物業管理方面的權益沒有相應的規章說明開發商和消費者應如何辦,這顯然是《商品房銷售管理辦法》中一個不小的漏洞。
2.《商品房銷售管理辦法》中,應不應該疏漏物業管理問題?顯然購房人的物業管理方面的權益寫進物業管理合同中,而不是寫進《商品房買賣合同》中是合理的,因為這是購房人與不同當事人之間的關系。但是作為商品房銷售行為管理的最高行業性規章,是不能把物業管理問題清描淡寫的。道理很簡單,物業管理相當於商品房銷售的售後服務環節。這樣高價值的商品的售後服務好壞,是購房人在購房時不得不重視,且關系到每個購房人的切身利益的大問題,簽《商品房買賣合同》時不能簽《物業管理合同》,就好比買了冰箱,不買保修維護一樣,這對於任何一個消費者來說都是不可能的,也是不公平的。
3.《商品房銷售管理辦法》中,沒有規定期房待定物業公司的情況下,物業管理方面的權益應如何規定,開發商怎樣做都是合理的。更何況簽不簽物業協議都不影響簽《商品房買賣合同》,開發商又何苦勞神非要在購房人簽《商品房買賣合同》之前選聘一個物業管理公司呢?如果物業管理公司在簽《商品房買賣合同》之前確定不下來,消費者就只能在不能確定物業管理權益的情況下簽《商品房買賣合同》,這不是給購房人留下一大損失和隱患嗎?很多人都知道,物業管理最好在工程竣工前就界入,纔有利於提高物業的質量和日後的物業管理。那麼,《物業管理合同》簽與不簽都不影響《商品房買賣合同》的簽訂,開發商哪會有積極性提前請物業公司,更何談請物業管理公司提前介入呢?如果在業主委員會成立之前,開發商不選聘物業管理公司,購房者該怎麼辦呢?
4.應盡快出臺有關物業管理的管理辦法,保證期房購房者在物業管理方面的權益。期房購買者,在簽《商品房買賣合同》時不能同時簽《物業管理合同》這種情況,在現實生活中不在少數,針對這種情況應盡快作出相應的規定,讓期房購買者的權益得到保障。同時也要盡快出臺有關物業管理的管理辦法和《物業管理合同》的示范文本,讓它與《商品房買賣合同》一樣成為保護商品房交易當事人的權益,規范商品房交易行為的有力工具。(偉業顧問 鄭華)
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