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經過15年漫漫征途,中國終於融入世貿大家庭。這意味著列入衣食住行的居住消費,將最終走向國際化。於是視線再一次聚焦———入世後在全球經濟一體化的格局下,房價走勢如何———昇乎?降乎?
平乎?這恐怕是老百姓最為關注的焦點之一。縱現1988年至今近14年來房價運動軌跡,統計數據顯示房價年平均漲幅為12.7%;而眾人關注的所謂房價高漲期的今年1至7月,全國平均房價同比增長10.9%;而近14年中,比今年1至7月漲幅更大的年份有8個。據此,業界和本報人士試從不同角度對入世後的房價進行預測,結論不盡一致,甚至截然相反,謹供讀者參考。
房價穩中有昇
入世後海外房產商會對國內房地產業帶來衝擊,但同時也是一種挑戰。海外房產商具有資金和技術方面的優勢,在新規則下,競爭會更趨激烈。大量海外房產商進入,必然會加大對土地供應的需求量,加劇土地一級市場的競爭,提高土地價格,從而導致房價上昇。雖然入世後建築成本會下降,短期內房價有下調的空間,但建築成本費用不可能持續下降。從需求來看,境外購房者將大量增加,將會造成高檔寫字樓及公寓價格的上漲。因此房價上昇趨勢不會改變。
隨著入世後產業化、規模化發展以及居民收入的提高,房地產業將成為一個更為成熟的產業,房價中不合理的因素也將逐步得以剔除,其中一個重要的衡量標准就是房價收入比將接近國際合理水平。目前國際上較通行的標准是房價為城市居民家庭平均年收入的3至6倍。誠然,目前我國幾個大城市都遠高於這一水平,如上海為9倍。隨著居民收入的提高,房價與城市居民的收入比例將接近國際合理水平。
著名房產專家、東方房地產學院院長張永岳教授的看法頗具代表性:從長期看,房價遵循供求比例法則,不會出現突變或大起大落,從宏觀上看,房價呈小幅、穩步上昇的趨勢。
房價會下降
國家為應對入世,宣布取消47項房地產稅收後,有關部門又調整了不少政策,如推行土地供應市場化,新的《商品房銷售管理辦法》等出臺,入世後進口建材,建築設備的關稅將最終下降三分之二,中國政府上周承諾,明年1月1日將實施首次關稅減讓。這一切為降低房價提供了廣闊的空間。
再從另一個角度看,空置商品房面積目前仍在上昇,盡管今年全國商品房銷售面積同比增長預計有20%左右。這樣的增幅與歷年的積壓商品房相比實在有點小巫見大巫。截至去年底,國家統計局發布的全國空置商品房面積已經遠遠突破1億平方米,是自1995年國家統計局正式公布全國商品房空置面積以來的連續第6年出現上昇。僅去年全國新增而未銷售的商品房面積就達3811萬平方米。這種上昇態勢今年仍未有停止的跡象。在供大於求,開發量有增無減的情況下,房價往哪裡去漲?
另外,海外房產商對新型建築材料、全新設計理念等的運用,將大幅減少國內房地產企業目前存在的疊床架屋般的成本。
持這一觀點的代表性人物、萬科集團的董事長王石前一時期曾大膽而具體地預言:入世可能使房價最大下調15%。盡管此見解招來很多人的質疑。
房價有昇有降
房地產屬於不動產,具有不可移動性的特點。外商在國內投資房地產,最終以社會財富的形式留下,不可能像其他商品那樣出口。同時,房地產開發關聯到城市基礎設施的建設,外資的進入,將會改善我們建設資金短缺問題,加大城市建設力度。外商的介入,會帶來新的理念、新的技術,滿足國內不同層面消費者的居住需求。
一方面,入世後境外駐國內機構增多,需求趨旺,會促使房價上昇。另一方面,外資包括華人資金對房地產領域投資增加,先進的設計、建材、技術、設備等投入,行業內國際性競爭的結果,又會對降低房價有所幫助。而本地的房產商則利用本土優勢,深諳本地人的需求特點,進而建造質優價廉的房子,以獲取更大的市場份額。因此,入世後房價會呈現兩個走勢:高檔住宅隨著品質的提高,以及境外人士和高級白領的需求大增,價格會一路攀昇;而面向普通百姓的住房因原材料價格的下降和競爭形成的細分市場,房價有可能會下調。
房價會『守恆』
入世會影響商品房的成本構成,這是預測房價走勢的客觀因素。一方面,入世後國家將繼續取消不合理收費,同時進口建築材料、建築設備的關稅將從目前的30%下降到10%左右,並且將逐步取消若乾非關稅貿易保護措施,兩者涉及進口木材、裝飾材料、衛生潔具、保溫材料以及電梯、電器、建築機械等機電產品,於是國外產品通過大幅降低後的門檻進入,使房地產開發的成本隨之降低,從而為房價下調打開了一定空間。但是另一方面,莫忘了房子是建在地面上的,土地也是房子的成本構成。入世後,將很快迎來一波『圈地』大潮,結果將提昇地價。
一負一正,原材料成本降低和不合理收費取消帶來的成本降低效應將因土地價格的上昇相抵消。因此,入世對房價的波動將不會太大。房價仍會在某一價格平臺上『守恆』一個時期:想漲想降都不易。
房價牽動眾人心。誠然,我國加入世貿組織的承諾要到5年後纔全部兌現,在5年的緩衝期內,房地產等服務業在非歧視的原則基礎上,將逐步地放開。因而,入世對房價的影響也是漸進的。分析房價的走勢,市場可變因素要考慮,要依據當時房地產市場的動態變化來判斷。同時,不可忽視相關產業對房地產市場間接影響所產生的效應,例如汽車價格的下調有可能帶來城市『空心化』,從而促使郊區商品房的走俏,引起房價上昇。入世後這一系列變化目前尚難以一一羅列。但是,作為老百姓來說,住房消費國際化已指日可待,得到實惠是不容置疑的。(梁志超)
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