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■交房遲了,面積虧了,綠地減了
■承諾的幼兒園沒了
■瓷磚外牆換成涂料
■煤氣不能用,電話未開通
■牆上地上有裂縫
■衛生間漏水,管子亂安
■這費那費,不交錢鑰匙絕不給
……
問題1:水暖變電熱 采暖方式偷梁換柱
據業主反映,雙裕花園曾經承諾水暖供暖,後發展商擅自改為電熱膜供暖,並宣傳每采暖季電熱膜使用成本大約為12元/平方米的水平。但進入冬季後,業主卻發現110?170平方米的房子24小時用電量高達144?230個字,那麼按120天采暖計算,一年供暖費用就會遠遠超過6000元,且實際供暖效果並不理想,部分室溫甚至達不到國家標准。
刨根問底
1.新建建築有個乾燥的過程,如果剛一入住就面臨冬季,可能會導致熱耗較大;社區入住人氣不旺,也會導致各戶之間的熱傳導。
2.供暖分戶計量也帶來了戶內供暖、公攤供暖等新的課題,像地下室、樓道等公共部分的采暖首先是必要的,但其成本如何分攤目前還無章可循。
3.供暖本身包括兩層含義:供熱形式與保溫方式。供熱形式是普遍關注的問題,目前出現了許多新技術,但是保溫方式非常落後,既然供暖分戶計量,那麼保溫就不僅僅要考慮建築外圍的保溫,還要考慮建築內部戶與戶之間的保溫。沒有很完善的保溫方式,纔是能耗巨大的根本原因。而且,據業主反映,同一小區,別說保溫層的問題,就連最基本的門窗質量也存在問題。
就事論事
1.作為發展商選用新的技術應非常審慎,尤其是住宅,一住就是70年。而中國地域遼闊,南北向跨多種溫區,東西向沿海內陸縱深巨大,且地形復雜。現在,城市、城郊的熱島效應也越來越明顯,這些因素都會導致實驗室數據的不可靠性。且采用一項新的技術,所引發的不僅僅是技術問題。
2.業主要求供暖達到國家標准,且費用應維持在一個合理的范圍,即使新采暖方式費用與傳統方式比稍高,也不應達數倍,以致超過其承受能力,這本身是合理的。因為,技術指標、經濟指標從來都是衡量一項新技術最基本的標准。發展商如果只算了自己的小賬而忽略了業主的大賬,那麼日後的糾紛不可避免。
買家攻略
買房時,多點預見。像采暖等問題,一次投入少,後期運行成本高,所以買房時,一要多問,二要在合同裡明確,三是對於新技術一定要刨根問底,寧可保守點,也別盲目地充當試驗品。
問題2:門窗遭遇移花接木
我們所住的小區陽臺全封閉,但塑鋼門窗質量低劣,門窗嚴重下墜變形,配件一用就壞,返修率100%,最可氣的是,配件上我們還中了移花接木之計,有的落地門窗的鋼襯變成了木襯;塑鋼門窗成了塑木門窗;雙層玻璃成了霧水玻璃;紗窗無法使用,門扇不配紗門。
刨根問底
1.門窗變形,配件返修率100%,肯定屬於質量問題了;
2.鋼襯變木襯未必不好,因為木襯比熱高,所以保溫效果好。但是,把這一措施放到整個事件中看,變換的動機值得懷疑,且質量估計不好把握;
3.采用雙層玻璃,本是為了保暖,結果做成了霧水玻璃的效果,其工程質量可以想見。但是這個現象還是比較普遍的,這也說明傳統的工藝需要革新,當然,如果發展商多為業主想想,哪怕稍微提點價,改為雙層真空玻璃,問題也就解決了;
4.門扇不配紗門,估計是設計缺陷。因為,這的確省不出多少錢來。
就事論事
首先是發展商的責任,選擇了劣質的建材;其次是設計師的問題,既然能設計出紗窗,卻忽略了門扇,當然,發展商在審圖時同樣忽略了這一問題。
買家攻略
很多樓書裡都標注了建材的情況,買房時對這些細節不妨多問兩句,如果有可能,還應在售樓處看看樣品。
問題3:進屋如入矮人國
增加電熱膜後,房屋的層高達不到2.7米,而頂層復式結構室內高度不到2.5米。
刨根問底
1.層高指的是兩個樓層地面到地面的距離;而同一層內屋頂到地面的距離是淨高。按照住宅設計規范的要求,建議層高為2.7米,目前市場上也出現了不少2.9米層高的住宅,而對於普通房間的淨高,只有下限要求。對於一些特殊樓層,如頂層,則有特殊規定。如果設計層高為2.7米,那麼扣除樓板、地面墊層等的厚度,一般室內淨高能達到2.55米左右。如果增加了天棚采暖或地面采暖,淨高還會再低一些。
2.復式結構是兩層並成一戶的戶型。在復式結構的住宅中,上下兩層的層高一般是一致的。復式住宅一般是整棟按兩層一戶設計。也有的樓盤,將頂部兩層並為復式住宅,其他樓層按普通標准設計。而在一些住宅中,將頂層閣樓適當加高,改造成臥室等房間,在市場上也稱為復式結構住宅。不過,這種閣樓復式室內的淨高就不能保證達到普通樓層的層高標准了。按照規范,這種對閣樓層的利用,房間三分之一的面積高度不應低於1.5米,最高點高度不能低於2.1米。
就事論事
此事,確實屬於買家的誤解。
買家攻略
想買房先充電,這樣既可以避免誤會,也可以及時發現問題。
問題4:室內木門全要換
我買了套毛坯房,發現除了戶門以外,內部的房門都是簡陋的小木門,既難看,又不好用,包門都包不出模樣。
刨根問底
按照初裝修的相關規定,發展商提供的毛坯房一般只負責戶門、外窗等,至於戶內房間的門,一般就留出門框位置。有的小區,發展商會根據市場上主要門的類型,在牆上預埋一些構件,但大多數小區考慮到現在市場上門的類型復雜多樣,安裝方式不同,所以只留出洞口位置,連預埋構件也不做,免得留的位置不合適,業主裝修時還要改。
就事論事
這事,還是買家辜負了發展商的好心。毛坯房都是這樣的。像太陽園,在交付毛坯房時在衛生間就裝了扇小木門,他們主要考慮廚衛已經精裝,而業主在室內裝修時,往往不希望民工使用自家的廁所,所以臨時裝扇小門,業主自己再配把小鎖,就可以避免這個問題。而鎖上門後,衛生間還可以當個臨時儲藏室,一些不方便攜帶的東西,在裝修時,就可以鎖在裡面。
買家攻略
將毛坯房室內的門全拆掉,以統一裝修風格;如果廚衛精裝的房間,確實需要在這兩處加扇臨時的門,以避免裝修過程中工人對成品的破壞。至於裝修用水問題,臨時改段水管就夠了。
問題5:防水層防區太有限
買樓時,與銷售人員談了防水的問題,結果入住時,一打聽,只有廚房、衛生間做了防水,聽說嘉銘園就全做了防水。而且,裝修時,物業老來找麻煩,地面都做完了,還要求我們做閉水試驗。
刨根問底
由於廚房、衛生間,其實主要是衛生間,用水量大,所以按要求,這兩個房間要做防水處理。且在施工階段,在質檢部門的監督下,還要做24小時閉水試驗。所謂閉水試驗,就是把門口擋上,在屋裡灌一定深度的水,泡24小時。而其他房間並沒有做防水的要求。至於嘉銘園全做了防水,也是發展商的一種姿態,其實能有多大好處,很難講。
在廚衛裝修時,尤其是做地面、安潔具時,物業老來找麻煩,這是一種責任心的表現。因為,防水都是一次性成形的,而且,防水層比較薄,禁不住摩擦。比如安放潔具時,你移動了預留的接口,防水層在管道周邊的部分就容易產生裂縫,導致滲漏,地面鋪磚時,砂石在腳下不經意地碾壓一下,就可能穿透防水層。跑冒滴漏很多都是這麼形成的。這種麻煩,物業多找些纔好。
就事論事
不可否認,有些質量問題是業主自己造成的。暢通的溝通渠道,將會避免誤解昇級為問題。
買家攻略
業主在工程方面要找個行家當參謀。其實,廚衛精裝,是個不錯的避免破壞防水的法子。
問題6:垃圾把門太難看
我買的樓房沒有垃圾道,發展商在每個樓層都設了垃圾櫃,但離門口很近,怕將來泛味兒、招蒼蠅。
刨根問底
樓房的垃圾處理一直是設計中一個很頭痛的問題。過去采用方形的垃圾道,一是長時間使用會使樓道內彌漫一種腐臭;其次,方形垃圾道經常會發生堵塞問題;第三,垃圾道出口在首層,使首層住戶甚至二層住戶的生活環境惡化。所以,後來有段時間,北京的高層樓房都不設垃圾道,而是由業主自己將垃圾裝袋,出門時順手帶到樓下。而保留垃圾道的樓房,也對垃圾道進行了改造,一是將各層的垃圾口設在通風好的地方,且用門與樓道的其他部分隔離;有的樓房還將垃圾道做成圓形,垃圾的出口由首層地面移至地下室。當然,您的樓盤設垃圾櫃的方式也算一種。
就事論事
設置垃圾櫃算是一種嘗試,發展商的動機不錯,可有腦子沒點子,這個方式並沒解決問題。
買家攻略
鼓動全樓把垃圾櫃統一移到院裡,辛苦點,總比熏著點好。
問題7:裂縫裂出大花臉
入住沒半年,牆上的裂縫就出來了,春天辦手續的時候,還看見外牆有些地方已脫落。
刨根問底
裂縫關鍵要看是牆體表層的裂縫,還是牆體自身的裂縫。現在絕大多數樓盤都是現澆結構,所以,絕大多數的裂縫都是裝修面層的裂縫。這種面層的裂縫往往在一個局部形成網狀形式。裝修面層的裂縫一般容易出現在結構銜接的部位,如窗附近、一些轉角等部位。至於牆表層的脫落一般是空鼓造成的,尤其在冬季施工時容易出現。
就事論事
目前由於施工工藝水平限制,使有些問題得不到解決。雖然,精心施工可以使情況大大好轉,但是,建築越來越成為一種工業化生產模式,在時間的限定下,施工的精度有時確實難以保證。
買家攻略
發現裂縫,只要不是太嚴重,能得到及時維修就很好了。
問題8:入住先扛煤氣罐
我住的房子,人都住進去了,可煤氣卻通不了,害得全樓都扛煤氣罐。
刨根問底
煤氣可是個馬虎不得的問題。無論是主管道有縫隙,還是您自家的灶臺有缺陷,漏點氣都是個要命的問題,所以專業公司在這方面的管理非常嚴格。只有70%的居民入住,且在專業人員統一驗收後,纔辦理通氣手續。所以只要管道都鋪好了,通氣就取決於兩個問題:一是多少人住進來了;二是業主是不是大改動了。
就事論事
煤氣站沒到位,煤氣管線沒到位,這都是發展商的責任。但是,入住率不達標或者業主自己遷、改、移產生安全隱患,那麼,通氣責任就在業主身上了。
買家攻略
煤氣的事最好少動。
問題9:建材品牌變了樣
入住時,我發現潔具品牌與原先承諾的不一樣。
刨根問底
潔具品牌變換有幾種可能性。從好的方面講,在建設階段,建材又有新的技術更新,為了維持樓盤的整體設計形象,發展商自動進行了設計變更;從不好的方面講,確實在亞北一知名別墅發生過以次充好的現象。
就事論事
在簽約階段,很多樓盤在建材配備方面還沒有進行深入的核算、調查,所以存在建材變更的可能性。但是,變更就應提早溝通。雖然在工程洽商的單子上沒有業主簽字的地方,但是,業主纔是最終的買家。
買家攻略
督促發展商做好客戶通訊工作。
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