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(一)二手房市場及金融介入現狀
隨著住宅制度改革的不斷深化,我國城市居民住房消費已步入商品化,社會化、市場化轉產。當大最存量住房進入市場後,市場主體受消費、投資意圖支配,客觀上要求,市場實現存量住房二、三級交易。以武漢市為例,截至2000年底,武漢市全部可售公房已基本出售完畢,預計有6,000多萬平方米存量住房可進入三級市場交易,滿足不同層面消費者對住房的多層次需要。那麼,為二手房交易提供通道和金融支持,是進一步推動住房商品流通,全面開放、搞活住房市場,完善住房市場體系的重要環節。
但現實中,二手房交易量遠小於增量房交易量,二手房交易雷聲大,雨點小,且交易達成以一次性付清購房款為主,借助貸款融資手段購房的少之又少。據統計,到2000年底,武漢市個人住房貸款餘額達28.5億元,其中商業性住房貸款僅有數筆涉及二手房交易,而2萬多戶住房公積金政策性貸款,也大部分發生在住房二級市場,僅有不到80戶住房貸款是用於購買二手房的。原因何在?
(二)二手房貸款發展遲緩的原因
1.二手房貸款需求不旺。二手房交易不旺,是二手房貸款需求不足的重要原因。主要表現在:一是實施住房貨幣化分配後,大多中低收入家庭通過購買房改房,擁有一套現住房,雖然設施、結陳舊些,但位於市區,交通便利,配套完善,生活方便,他們對換購房交易持觀望態度;二是城鎮醫療、社保、教育等各種體制改革,使家庭未來各種消費支出預期增長,而家庭防范各種風險預期支出上昇,使潛在的改善現住房需求不能轉變為即時需求;三是交易稅費仍偏高,交易門檻難跨,也是買賣不易成交的原因之一。因此,近期內,二手房交易不旺,貸款需求量有限。但隨著時間推移,願意購買二手房的群體呈發展擴大趨勢,這一群體集中在:一是剛參加工作的年輕人,成家時手頭積蓄有限,願意買二手房過渡,以後有積累了再考慮買新房;二是為了孩子上學方便、離工作地點近些等原因,部分家庭願意購買交通便利的二手房;三是隨著人口流動性增強,外來找工者到城市居住,有購二手房需求;四是投資二手房,用於獲得收益回報。住房梯級消費需求的逐步形成將帶動二手房交易的繁榮。
2.二手房交易程序、貸款手續復雜。相對於增量住房,二手房交易程序相對復雜。盡管各城市都設立了房屋交易中心,但房地產管理部門整體服務意識、管理自動化技術尚未完全到位,辦理一筆二手房交易要經過提出上市申請、勘查評估、上市交易、辦理立契過戶、辦理土地出讓、辦理產權登記等六個環節,每個環節中又有許多具體的程序,需要到分布各處的不同的部門審批、畫押,導致市場交易效率較低。若買房者申請所購房抵押貸款,則需完成貸款申請手續,與銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》到保險部門辦理房屋財產保險,到房地產部門辦理抵押登記手續、辦理《房屋他項權證》,最近還要到土地行政管理部門辦理國有土地使用權變更登記和《國有土地使用權他項權利證明》。完成一筆交易,要往返於房地產評估機構、交易中心、產權管理部門、土地管理部門、銀行、政策性貸款機構等多個部門,辦理時間短則2~3個月,長則4~5個月纔能完成,繁雜的手續使買賣雙方望而生畏。
3.成交不易,貸款難展開。二手房抵押貸款要求借款人(買方)所購房產權列其名下,並辦理抵押手續,而此時賣方也纔能獲得全部售房收入。但現實中,賣方往往在未獲得全部房款時,不願把房屋先行過戶給買方,讓其完成申貸、辦理所購房抵押過程再獲得房款,否則賣方要承擔房子過戶給買方、而買方放棄以貸款伏房款的巨大信用風險,這使買雙方處於尷尬境地。買方通過抵押貸款購房的願望受到交易行為的限制。為購二手房,買方要麼一次性付款,要麼想出變通辦法,先私人借錢湊足全部房款付給賣方,辦理完過戶手續後,再申請住房抵押貸款還借款,這使住房抵押貸款推動了在借款人買房時及時給予貸款支持的作用,貸款性質轉變為一般性的房屋抵押獲得貸款,而貸款的用途是還借錢。為了貸款,買方不僅要花精力在交易過戶和申請貸款上,而且還要籌錢一次性付給賣方,住房抵押貸款並沒有發揮其為缺錢購房人及時提供貸款資金融通的功能,因此,在實踐中,住房抵押貸款在二手房交易的哪一個環節介入,以保證在約定時間內賣房人能獲得房款、買房人能獲得貸款、銀行能獲貸款抵押權呢?
4.貸款機構的顧之懮。貸款機構對二手房抵押貸款存在後顧之懮。表現在:一是二手房多為舊房,房屋結構較差,住房昇值潛力明顯較新建住房小,變現相對困難,二手房抵押貸款風險相對較大。二是隨著個人就業流動性增強,許多借款人無固定工作,借款人的食用度較難把握,金融機構因而難以對借款人資信情況作出准確判斷,對借款人收入情況進行持續有效的監督,對二手房貸款持謹慎態度。三是銀行在注重貸款安全的同時,更追求經濟效益,二手房是零星的散戶,銀行為每筆數額不大的貸款調查要耗費大量人力、物力,經辦業務的成本相對較大。
5.抵押貸款品種單一,進入三級市場交易購房者,買房動機多樣,有居家自住的,有用於投資、投權的。購房者多數是中低收入者、外來打工者及無房的年輕人。目前推出的二手房抵押貸款品種單一,僅限於購房時資金不足給予貸款,且在利率、還款方式上不靈活,還不能根據不同收入、沒同年齡段,不同消費層次的需要為購房者提供具有特色的住房抵押貸款服務。
6.中介服務相對滯後。辦理住房交易、抵押貸款涉及評估、交易、權證辦理、清算等多方面的知識和一系列服務,普通百姓在交易、申貸過程中常常找不著北,跑了許多冤枉路。讓懂得相關專業知識的專業人士為借款人提供代辦服務,不僅方便了借款人、貸款機構,還活躍了交易市場。但目前的中介機構所提供服務的種類也不全,只有少數和企業在嘗試為二手房交易提供交易、公積金貸款全程代理服務。
(三)發展二手房貸款的有效措施
對普通老百姓來說,住宅畢竟是投資大、價值高的商品,若沒有資金融通、住房信貸的有力支持,成交將會大打折扣,市場的發展也將受到一定程度的制約。要滿足消費者以舊換新、以小換大、以遠換近的住房梯級消費需要,還得靠發展二手房貸款來幫忙。政府應營造良好的市場交易軟硬環境,在調整住房市場准入、土地出讓金、房地產交易稅收、個人售房所得稅以及收益分配等政策的同時,推動金融服務創新,拓寬金融服務領域。有必要從以下幾個方面采取有效措施:
1.增強服務功能、改善信用環境
隨著個人住房消費成為房地產交易市場的主體,房地產交易、權證、市場管理部門要樹立主動服務觀念,理順交易、辦證程序,實行產權、交易管理一體化,繼續完善交件、繳費、領證一門式,一次性收費、一條龍服務,以大大縮短購房者申請購房抵押貸款所需權證辦理時間,提高貸款服務時效。要進一步簡化二手房交易手續,公示辦證程序、公平收費標准,改善交易環境。政府還應重視信用制度建設,包括個人信用制度建設和中介機構交易信用制度建設,為貸款發放提供良好的信用環境。特別是中介機構,要建立相關制度,規范交易代理行為,提高市場中介的公信度。此外,還要進一步擴大中介服務范圍,除了提供房屋典當、拍賣、信息服務外,還可以開展為購房者代理購房交易、申請貸款的全程服務,使購房者免去四處奔波的辛苦。
2.找准金融業務參與住房交易的切入點
要解決借款人需要借助抵押貸款纔能完成房屋交易、實現產權變更,而貸款機構需要依據變更後的產權抵押纔能放款之間互為因果的矛盾,實現二手房交易程序與貸款程序的有效對接,需要調整貸款具體操作程序,理順權證登記與申貸具體操作流程,使買房人借款行為發生在買房之時,而不是買房之後。房屋交易中心、產權登記管理部門及貸款機構必須達成默契(信用),形成一定的互相制約關系,纔能保證二手房貸款的成功。為了在貸款購房過程中維護買賣雙方的權益,房屋交易中心開設代理申辦貸款窗口的同時應可申請抵押貸款;賣方向房屋交易中心提供所售房產兩證原件及其在銀行開立的個人儲蓄帳戶及存折復印件,房屋交易中心根據與貸款機構達成的協議,對借款買房人所購房屋產權變更標識擬抵押產權性質,等待借款買房人辦理貸款手續。貸款機構審核同意貸款時向賣房人開具貸款承諾書,並通知買房人到銀行辦理貸款合同、抵押合同。房屋交易中心隨即辦理房屋轉讓、產權變更登記及他項權證等手續,銀行在收到抵押權證(他項權證)後將貸款由銀行轉帳劃入交易中心帳戶代轉賣房人,而借款買房人從交易中心獲得經抵押注記的房屋所有權證及土地使用權證。在房屋交易中心的參與下,借款買房人在賣房人獲得房款時拿到房地產兩證,而貸款機構同時獲得房地產抵押權證(他項權證)。交易中心在其中起到聯系買賣雙方、借貸雙方的橋梁作用。
3.豐富住房抵押貸款品種。
住房金融服務對象應覆蓋二級市場潛在的住房消費個體,根據不同消費層次、不同年齡段、消費者收入變化、還款能力變化設計多種住房抵押貸款類型,以適應不同支付能力的消費者需要,改善抵押貸款品種單一的現狀。可從利率、還款額度、還款方式、抵押物設定上進行金融服務創新。
從利率上考慮,目前住房抵押貸款是一種可設利率抵押貸款,貸款利率隨著國家利率波動、通貨膨脹事業的收益受損。但對借款方來說,利率調高時要付更多的貸款利息。為幫助借款人規避利率風險,達到借貸雙方雙贏效果,可設計一種利率可轉換抵押貸款,即在一定的貸款時間內(一般為貸款的前3~5年),允許借款人申請將可調利率改變為以某一固定利率還款,減少長期貸款的利率風險。
從還款額度上考慮,目前住房抵押貸款僅采取等額還款方式,不能適應不同收入、不同年齡段消費者的需要,針對處於創業期的年輕人收入較低,但又需要住房,預期收入會逐漸增加的實際情況,設計還款漸增式抵押貸款,貸款的前幾年還款額較低,隨後按約定比例增加還款額,在固定利率下有利於銀行抵御通脹引起的利率風險;對有一定經濟實力的消費者,可設計還款遞減式抵押貸款,貸款前幾年還款額較大,隨貸款時間的減少,還款額度逐年降低,如等本不等息還款方式,本金遞減還款方式。
從還款方式上考慮,應極大地方便借款人還款,允許借款人在銀行儲蓄網點辦理還款儲蓄卡,按規定時間自動扣劃;允許借款人視家庭經濟狀況,一次性提前還款,部分分期提前還款,加快資金流動速度。
從抵押物設定上,目前住房貸款業務多數是以所購房為信用資源,房貸所提供的金融服務只限於買『新』房(包括購買二手房)的過程中,大量的現住房實際上被排斥在房貸擴展的信用資源之外,對於買新房和賣舊房,人們經常需要先買而後賣。開闢以現住房為抵押物,拓展抵押物范圍,不僅動員存量資產作為可抵押的信用資源,而且實際上也是一種解決人們在購房過程中資金周轉不開的有效方法。
4.發展住房擔保機構,化解貸款風險
個人住房貸款是長期貸款,在個人信用制度不健全的現狀下,為降低貸款風險,貸款機構不得不對借款人設定限制,美國在住房抵押貸款發展初期,個人與貸款機構發生借貸交易,往往要求私人保險機構提供保險服務,為貸款擔保,隨著抵押貸款業務對象的擴大和發展,美國聯邦住房管理局(FHA)向中低收入家庭提供購房貸款信用保險,凡FHA擔保的抵押貸款,由FHA承擔因借款人無力償還或房屋貶值造成損失的全部責任。退伍軍人管理局(VA)則為退伍軍人購房提供擔保,使住房抵押貸款擴大到中低收入家庭,抵押貸款業務蓬勃發展。去年上半年我國出臺了《住房置業擔保管理試行辦法》,鼓勵各地成立以分擔購房信貸風險、降低個人貸款限制,推動房地產二、三級市場發展為目標的擔保機構。借鑒國外經驗建立符合我國國情的住房擔保體系十分必要,它包括建立由政府扶持的、針對中低收入者的置業擔保公司和發展以保險公司提供的商業性房屋綜合保險擔保。通過擔保,貸款機構貸款風險得到轉移、文化,從而有利於大規模推動住房抵押貸款的發展。
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