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全國房地產投資額從1998年起由下降轉為增長,至2000年底3年的年平均增長率約為14.7%。本市房地產業本輪恢復性增長走勢先於全國一年,從1997年起步,至今已持續了四年多,年均增長率高達51.7%左右,無論是啟動時間還是增長速度均走在全國前面。在申奧、入世等利好因素鼓舞下,今年上半年本市的房地產銷售量與去年同期相比繼續保持增長,市場更是錦上添花、火上加油。但冷靜觀察一下,就會發現或感覺到,以住宅為主角的本市本輪房地產市場的走勢正在出現『鈍化』。
■許多數據證明北京房地產市場走勢進入鈍化
鈍化是一個過程。近年來,以促銷為主要目的的大小房地產展銷會,起到了活躍市場的作用,但過於綿密的安排,卻從另一個側面反映出了市場的主動權正悄然發生著從賣方手中向買方手中轉移的過程。由於供應量的較快膨脹,各類尚好的房產已不再短缺,包括存量房和新上市的商品房的成交實價,非但不像一些人所誤判的那樣出現了所謂不合理上漲的情況,而且基本上是有昇有降、總體平穩、明昇者漸少、暗降者日增。從整體上看,本市房地產業的買方市場格局已經形成。
鈍化是一種事實。在剛過去的『九五』時期,本市的房地產年銷量和銷售收入分別為:1996年167.6萬平方米和67.9億元、1997年290.9萬平方米和164.1億元、1998年409.1萬平方米和216.0億元、1999年544.4萬平方米和307.5億元、2000年956.9萬平方米和470.7億元。數據表明,五年中增長呈現持續加速態勢,平均年遞增率分別為54%和67%。今年1至9月全市的房地產銷售量為430.64萬平方米,銷售額為207.4億元。與去年同期相比,增長率分別僅為18.7%和38.6%,與前幾年間的遞增率相比,增長勢頭明顯衰減。如果考慮以往下半年銷量相對集中的因素,今年全年與去年持平雖然不是沒有可能,但即使如此,也反映出了一種無可置疑的『鈍化』事實。
■市場走勢發生鈍化的成因是多方面的,但購買力不像人們估計得那麼高是最基本也是決定性的
從『九五』以來,在本市房地產市場持續增長的支橕性因素中,屬於外在動力的政策性因素相對較多也較強,主要的如房改、降息、信貸、按揭等。在這些因素的作用下,使蓄積多年的潛在購買力產生了一輪爆炸性的集中釋放。這一過程主要發生在1999年至今年上半年,而屬於內在動力的經濟性因素相對較少也較弱。
北京市人均收入水平原本也不是很高,排在深圳、廣州、上海等沿海城市之後,但收入的高低落差卻很大,現實具有購房能力的人群在總人口中所佔比例相對較小。經研究測算和分析,在『九五』和『十五』這十年間,已經和有可能購買商品住宅的戶數總計約佔本市戶籍總量的一成半左右,具體相當於50至60萬戶。『九五』期間本市共銷出商品住宅(含經濟適用類)2200萬平方米,約相當於22萬戶,平均年銷量為440萬平方米。其中2000年當年銷出900多萬平方米,是五年中最多的一年,很可能也是本輪市場相對較高的平衡位置。照此推算,在『十五』的五年中,共銷出3500至4000萬平方米,相當於35至40萬戶將是可預期的,同時也是難以有大的突破的上線。如此看來,『十五』的五年平均年銷量應達到近800萬平方米,時間的分布有可能是前少後多,總體上比『九五』時期增長80%左右。
制約購買力的因素客觀存在。如本市房地產開發建設成本在全國范圍內一直居高難下,加上對房屋的檔次品質要求較高,從而形成了首都房價高於全國平均水平這一事實,客觀上抑制了一部分需求;房改政策落實的不平衡性造成了一部分人的觀望;存量和二手房交易的瓶頸作用;信貸購房的還貸風險加大和由此而生的按揭條件的『名松』和『實緊』的效應等。以上是制約住宅市場持續大幅增長的重要因素。
外部環境的促進性因素和抑制性因素出現了較強烈的對衝。如『十五』開局、申奧成功、入世敲定、加大危舊房改造、提高行政和事業單位員工工薪等,應屬於對房地產的近期和中長期利好因素,具有促進作用。但同時,外部以美國為主的經濟大國出現經濟衰退或波動,社會性消費結構的變化加劇,大多數家庭的醫療保障和子女教育等支出增加較快。近年中曾有望跨入購房者行列的相當一部分中高收入人群,由於貨幣資產的利息收入銳減,投資或股票收入不佳,或是由於某些行業泡沫破滅,經營情況惡化,致使這一部分人群收入下降,一時難以購買新房產。正面和負面因素對衝的結果,最終導致了今年下半年以來的市場昇勢減緩並出現了徘徊和猶豫。
■市場走勢『鈍化』有兩種可能的結果
如果把它當成預警信號,從控制供應量的增速上下工夫,有可能延緩階段性風險過早過猛地發生,從而減輕各方面的損失;如果心懷僥幸,甚至熟視無睹,繼續盲目過高地估量買方的實力,固執地加大開發投資,將釀成嚴重的後果。如果目前市場走勢的鈍化果真演變到了風險形成,它將是一個在總體向上的過程中出現的中繼性的調整過程。
結合有一定參考價值的國房景氣指數,其曲線在1999年底由100點左右出現向上拐點以來,在今年初出現了在106至107點之間較高的位置持續走平達半年之久的情況看,對本市出現『鈍化』的現象判定是市場的高位『鈍化』有相當的參照作用,並且把它當成預警信號纔是正確的選擇。今年的最後一個季度即使實現保持甚至略超過2000年的總銷量和銷售收入,也只能將其視作本輪恢復性增長的慣性上昇而已。如果對市場作出謹慎樂觀的預測,從現在起,在『十五』期間如能保持在平均每年消化1000萬平方米左右並有小幅起伏的銷量水平,則說明以銷量和均價扶搖持續上昇為特點的恢復性增長階段告一段落,並實現了向周期性增長階段的切換。屆時將表現為銷量在較高水平走穩,平穩中有所波動,價格則隨之作適應性波動。如果這種發展趨勢被證實,那麼當前的鈍化當屬於兩個階段之間的切換點,是各方面容易接受的。但如果多從一些保守甚至不利的方面進行預測,也就是從明年開始,將出現較嚴重的供大於求和銷價下挫,一部分樓盤會因位置、設計、質量欠佳,出現降價仍難以銷售出去的尷尬局面,甚至在局部區域某層面出現價格戰的可能也不能完全排除。
■面對已出現的『鈍化』局面和巨大供應量壓力,廣大開發商和消費者該怎麼辦
無非是要自覺地進行調整和自控。目前的房地產業早已是『均利』行業,如果各界再繼續盲目擠入其中,目前的『均利』能否保持得住將會成為全行業的緊迫問題。如果按現在全市的潛在和實際可供應量大約在五六千萬平方米以上的情況看,今後一兩年中,市場風險將主要體現在成品房的積壓和在建項目的被迫停緩建上,而不會主要體現在存量房和增量成品房的價格暴跌上。廣大消費者大可不必持幣待跌,尤其是以自住為目的的消費者倒不如按照計劃積極謹慎地為自己選購合適的住宅。
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