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幾許期盼,幾許隱懮,在漫長而緊迫的敲門聲後,世界貿易組織的大門已經靜靜敞開。跨過WTO的門檻,利好政策不言而喻,從近期各大媒體的宣傳中可以看出,入世對房地產業影響的話題大都是利好的多。鑒於此,整個房地產市場也一片形勢大好,就連股票市場上的房地產板塊也持續上揚。但就目前來看,筆者認為不宜過分樂觀。
當前,房地產正處於從淡靜走向利好的進程之中,跨過WTO的門檻,房地產業的運行規則便會融入國際經濟一體化。而在一體化的過程中,將進一步放寬對外資的限制,允許國外一些大的財團在中國有更大空間進行活動。而外資的大量流入,勢必將加劇各企業間的競爭。在這個時候,各國間的經濟資源優勢,便會顯現無餘。而房地產業間的競爭,其根本還是取決於自身是否具有競爭實力,即提供好的產品和服務,同時又具有較低的價格,這是在競爭中最為明顯的依據。如果國外大財團以房地產消費者的身份大量湧入(即以購買、租用房地產的客戶身份),不但對房地產市場極為有利,而且也會促進房地產業發展。但WTO在門一開,"泥沙俱下",不能排除國外一些大財團或是開發商來競爭我國房地產開發。那麼,我國的開發商是否是所准備呢?
不過,競爭未必不是件好事,從日後的形勢來看,競爭將集中體現在以下幾個方面:
首先是土地。房地產開發離不開土地,但土地是有限的,更不是再生資源,其地域性、區位性極強,不同地區、國家的土地政策都不一樣,使土地資源在與其它國家比較時,具有其特殊性。然而,當我們跨過WTO的門檻,作為一個開放的房地產市場,當外資開發商進入本地區時,本地區的土地資源對內資、外資理論上是具有同等條件的。所以,與國外的房地產開發企業相比,國內房地產開發企業很難具有大的優勢。
其次是背景。從一些政策環境、法律環境以及社會關系網等幾個方面因素考慮,國內的開發商也未必有優勢可言。但國內房地產行業具有明顯的地域性特點,這一點也許可以同國外的開發商相搏一番。不過,有些開發商在專業方面不很在行,但在處理與行政管理機構關系上卻十分精明。即便如此,這種日子也快走到盡頭了,等跨過WTO的門檻,國外大的外資開發商一旦進入中國房地產市場,在操作手段上"適應國情"的能力也不會落在國內開發商的後頭。
再次是投資。有一位貴有自知之明的開發商曾經說:"房地產企業不可能進入財富500強。"這是因為,國內的大型國有開發企業大都是政府支持的,一般的開發企業資金實力相當弱,這早已不是什麼秘密。如一些具有一級開發資質的開發商或是綜合開發公司的注冊資金額要求只有1000萬人民幣。想想看,以這丁點兒的資金去運作數千萬或是數億元投資的房地產項目,如沒有政府的支持、銀行的貸款,其結果不言而喻。那麼,當我們跨過WTO的門檻,會不會好起來呢?未必,因為外資銀行進來時,我們的開發商在外資銀行面前是否有足夠的資信呢?恐怕外資銀行會將貸款貸給那些曾經與其有過關聯業務史的開發商,國內的大多數開發商還未真正具備這一條件。
第四是差距。目前國內的開發商在建設普通用房方面已經有了一套自己的辦法,而且在國內同行業的競爭中,這種模式也已較為成熟。但在建築上引用新技術、新材料方面,我們並不優勢可言。譬如在建設一些高檔項目時,國內的房地產開發商在選用什麼樣的設備、材料,並沒有形成自己的一套行之有效的方式方法,總是依靠建築設計單位的技術力量,顯得很是被動,往往在高檔項目的開發中(如寫字樓、酒店、高檔公寓等)顯得經驗不足。在這種綜合技術能力和實力走向國際化的過程中,國內的開發商仍有相當大的差距。
最後是市場。在有形建築業高度市場化的今天,我國建築業的成本優勢就是用低價勞動力可以蓋出較為省錢的房子,但這種優勢即便存在,當我們跨過WTO的門檻時,這種優勢便成為所有房地產業開發商們所共享的,而不是被國內開發商獨享的。國外開發商進入國內,在建築工程承包市場上,與我們至少是在同一起跑線上。假若考慮其他方面的因素,沒准外商還會享受到更低的建築成本。房地產是一項大眾化的產品,在市場競爭中,國外大的財團更有經濟實歷程去和國內開發商們叫板。所謂的市場競爭,最根本的要點就是提供經濟、適用、質優、物美的房子,房地產業界的開發商們只有實行低成本、低價格,同時又有高水平的戰略,纔是行之有效的市場擴張之路。當然,在市場競爭中,增加房地產市場預測的中遠期樂觀萬分,尤其是增加對非住宅類及土地中遠期需求狀況預測的樂觀成分也未嘗不可,但這種樂觀也應是謹慎的樂觀,在這點上,我們國內的開發商應該早清醒的認識。
站在WTO的門檻之上,國內開發商們應該多想想在競爭中如何自強,不能"沒事偷著樂"。
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