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地價和房價作為反映房地產市場狀況的兩個重要指標,其水平高低對房地產市場的正常有序發展影響顯著。近一段時間以來,業內很多人士開始關注地價與房價的關系問題,那麼,地價是不是造成目前房價高的關鍵所在呢?這是個必須認真回答的問題。
地價不是決定房價高低的關鍵因素
從商品住宅的價格構成來看,房價主要是由出讓金、基礎設施配套費、拆遷平整費、建築安裝費、稅費、利息、利潤等項構成。其中出讓金是國家作為土地所有者向開發商收取的一定年限的土地使用費。對於國家而言,真正在土地上收取的費用只是出讓金,而完全的市場地價應是完成基礎設施配套、拆遷平整(當有拆遷發生時)、辦理出讓手續後的地價,即所謂的熟地價。從具體量上來看,以北京市為例,政府收取的出讓金一般只佔普通商品住宅售價的10%左右,即使是熟地價,也平均只佔房價的35%左右。
是否可以認定,房價高是因為地價高呢?顯然不能。從商品生產的成本學說出發,商品的價格必然要考慮其生產成本,生產成本越高,其銷售價格必然也會高;但反過來說就有問題,不能說銷售價格高,是因為成本高,將銷售價格高歸於成本高。其實這是一種計劃經濟時代的定價方式,它不考慮市場供求狀況,完全根據成本確定價格。隨著市場經濟的發展,商品定價的方式已逐漸由市場替代,市場供求往往是決定價格的主要因素。商家將價格高歸於成本高,在很大程度上往往是一種促銷手段而已,轉移顧客對其高價的懷疑。作為商品的房屋也是這樣。
地價與房價的高低應由市場來決定,並在市場上得以實現
我們在討論地價與房價的高低時,是有評判標准的,即是與過去的價格、其他城市的價格或國外的價格比較而言的,這裡我們在比較的同時,往往忽視另一個問題,即價格的市場形成機制。
毫無疑問,對於土地而言,由於土地的稀缺性,土地往往供不應求。隨著我國土地管理工作的不斷加強,目前在建設用地供應過程中,普遍推行了招標、拍賣等市場競爭方式,從而保證了土地價格按照市場機制來形成,並得以實現。對沒有推行招標拍賣的城市,也通過集體決策、協議出讓最低價制度等辦法保證國有出讓土地價格的合理性。如北京市在出讓國有土地過程中,嚴格推行出讓土地的『四步會審制』。確定出讓土地價格時,除土地局外,城建、規劃、計劃、房管等部門都參與了土地價格的確過程,是集體決策的結果。地價基本上反映了市場狀況。
對於商品房價格而言,目前主要由開發商根據市場狀況來定價,那麼這個價格能否實現呢?我們可以分析一下近幾年來北京市商品住宅的銷售情況。根據國家統計局資料,1998年全國商品住宅竣工面積為14125.8萬平方米,銷售面積為10827.3萬平方米,佔到1999年竣工面積為16194.6萬平方米,銷售面積為11878.9萬平方米,佔73%。其中北京市1998年銷售面積只佔竣工面積的64%,1999年這個比例僅為53%,也就是說,北京有近一半的商品住宅沒有銷售出去。相比較,上海1998年商品住宅銷售面積佔竣工面積的比例為85%,1999年則達到99.6%。從這裡可以看出,盡管北京市房價比較高,但主要是高在開發商的定價高,並沒有得到市場的普遍認可。對於開發商為何定價高,除了北京市的特殊市場環境外,開發商的炒作也是一個重要原因。從這個意義上講,北京市的房價其實是『虛高』,並不是市場認可的『實高』。
正確處理地價與房價的關系,推進房地產市場協調發展
顯然,無論是地價還是房價,價格過高、脫離正常市場水平都不利於市場的規范和穩定發展,在當前情況下,應正確處理地價與房價的關系,共同推行房地產市場和整個社會經濟的協調發展。
第一,加強土地和房產管理,進一步建立健全有關管理制度,通過制度規范土地市場和房地產市場的有序發展。
第二,整頓和規范市場秩序,為房地產市場營造良好的外部環境。市場秩序混亂是影響房地產規范發展的重要因素,當前應從多方面、多渠道加強對房地產市場的整頓和規范力度,為房地產市場的順利發展創造好的外部環境。
第三,地價和房價作為房地產市場中兩個重要的指標,應通過協調和平衡,使地價與房價的水平和相互關系能夠准確反映市場經濟的發展狀況、能夠與城市社會經濟的發展水平保持協調一致,共同為建立一個穩定有序的房地產市場服務。(錢海濱)
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