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◆法規滯後,缺德失信開發商不能被及時淘汰
目前,一些保障房地產市場正常運行所必需的法律,如《住宅法》等還沒有出臺,存在一定程度的無法可依問題。現有的一些法律、法規和規定不具體、不規范、不嚴密,原則性、彈性和任意性條款過多,法律後果不具體,因此實際執行中操作難度大。還有一部分法律、規章帶有計劃經濟和部門色彩,部分內容已經過時,需要更新、完善。
房地產市場各方主體的法制意識、信用觀念都比較淡薄,房地產市場監管機構的執法水平也有待提高,缺德失信的開發商和中介不能被市場及時淘汰出局。
◆政府職能轉變滯後於市場發展
政府職能仍明顯滯後於市場經濟的發展要求。行政管理中存在的管理程序復雜、管理收費過高、『搭車收費』和增加審批內容等問題沒有根本解決。政府既當『運動員』又當『判判員』的現象還沒有完全克服。比如,目前房地產開發企業從取得土地直到發出入住許可證,需要經過規劃、計劃、房管、建管、建材、市政、電力、公用、環衛、環保、衛生、民防、消防、交通、勘查、質監、住宅等20多個部門的審批,有的部門需反復審批三、四次。
◆消費者群體缺乏保護意識
消費者對有關購房的法律和專業知識欠缺,對房地產交易環節復雜性認識不足,風險意識不強。
大多數個人消費者對什麼樣的住房適合自己的實際需要,應該買什麼樣的住房,如何在市場中購買住房,都感到非常茫然,購房帶有很大盲目性。片面聽信開發商介紹與廣告描述,缺乏能力進行判斷和控制。又由於購房者沒掌握自身法制保護能力和意識不到位,使得購房人在市場上處於弱勢地位。
◆中介機構尚不成熟,信用制度亟待確立
中介機構不成熟一向被認為是市場混亂的最大因素,所謂中介不『中』。到目前為止,北京市既有執照又有資質的房地產中介企業只有700多家,非正規機構為數不少,企業規模、員工素質參差不齊。一些中介機構沒有起到應起的市場橋梁作用。還有的中介機構依附在權力部門身上,只收費不服務或提供很簡單的服務,或只承擔很小的風險卻強制收取很高的費用,牟取高額利潤。
◆開發商良莠不齊,整體水平不高
開發商太多,行業規模過大,企業規模偏小,結構不合理,市場分散、資金分散,項目不成規模,沒有品牌意識,過度的無序競爭還引發了一系列問題。特別是一些中小房地產企業、項目公司無相應技術人纔,無穩定經營隊伍,大肆炒作概念,在合同和廣告上做手腳,制售偽劣商品房,出現問題後各方扯皮。項目公司、掛靠公司項目開發、出售後後續服務管理無人負責,這是造成房地產市場秩序混亂、商品房質量不高的一個重要的基礎性原因。
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