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盧灣區地處上海市中心南部,房地產市場的發展有一個顯著的特點:90年代以淮海中路及徐家匯路打浦橋地區為主的高檔樓宇的開發建設,聞名於申城樓市。進入21世紀以來,隨著舊區改造的深入推進,盧灣區的住宅建設的重心已明顯南移,而且近年來的開發力度有大的突破,開發體量明顯呈倍數增量的上昇態勢,從市場供需狀況反映出需求量大於上市供應量,銷售日趨見旺,搶購現象在中檔品質的樓盤銷售中時有發生。這一現象表明,盧灣區房地產市場由政府引導,開發商開發側重點顯然與城中心市民住宅實際需求和潛在有效需求相吻合,特別是近年由於加大舊區危棚簡屋的改造工程以及市政建設的需要,使得區內供求成正比例劇增。與此同時,整個經濟形勢的好轉,房地產市場的回暖,市民置業意識能力的增強,改善生活質量的願望迫切等等一系列因素,形成了目前盧灣樓市的紅火。
筆者近期實地走訪了盧灣區內的一些售樓處,了解到盧灣樓市正在發生的一個質的變化,那就是:市中心概念在市民心目中進一步認同,高架環線內外的概念正在進一步淡化,盧灣區市民購房中所持的懷舊情結,決定了其購房置業的本土化傾向,而區域內開發的樓盤自然成了其目標對象,再者,現階段商品房的房型已經到了均好性的程度,一旦環境及周邊設施布局有一定的優勢,則該樓盤旺銷指日可待,而且銷售均價比半年之前上揚4%左右,仍然擋不住市民的購房熱情。這已在區內最南端的樓盤銷售中得以證實,如『盧灣城市花園』、『香港新世界花園』、魯班公寓』等,這些物美價格適中的實惠型住宅已普遍為本區居民看好,熱銷的因素眾多,其中有一點也是相當重要的原因,那就是建設佔地4.4萬平方米的太平橋地區公共綠地這一時間段上盧灣區動拆遷的量相當大,再加上其他樓盤開發中產生的動遷戶,及盧浦大橋、明珠2號線魯班路站、斜土路拓寬等市政方面的動遷,一定程度上表現為區域性特強的需求量。動遷居民要購買盧灣本區的房屋,總價控制線大致又在40萬-55萬元之間,考慮到自身承受力的問題,這一群體目標客戶的視線,就勢必鎖定在中山南一路兩側樓盤上,這一區位上的樓盤價格適中,品質上乘,周邊環境改觀明顯,後市相當看好,加上南園公園將擴充至濱江,江南造船廠也將規劃搬遷。
目前,盧灣區南部環線外可供明後年開發的地塊相當少。上海申新房地產開發有限公司在盧灣區繼成功開發『瑞金花園』、『瑞金新苑』之後,投入巨資開發建設7萬平方米『盧灣城市化園』,以其60.5%的市中心罕見的高綠化率,塑造新世紀生態環保型高品質的住宅著稱於盧灣樓市,目前不僅榮膺第二屆上海市優秀住宅規劃獎入圍獎,而且,在很少媒體廣告的情況下,仍然火爆旺銷,期房銷售價4000-5400元/平方米,一期開盤連續數月榮登盧灣區預售面積排行榜前列。香港新世界集團號稱投資80億元來打造50萬平方米的『香港新世界花園』,圈地蒙自路以東、局門路以西、龍華東路以北、中山南一路以南整塊街坊,這一項目,堪稱盧灣區目前規劃實施中的單一項目體量最大的大盤,盡管現房面世售價在4000-5800元/平方米,大致均價在4800元/平方米,仍一舉旺銷,首期開盤1個月的一幢32層高層192戶已銷售89%,後續看好,意欲樓宇認購的為數不少。盧灣區南部逐漸演變為盧灣樓市繼徐家匯路、斜土路之後的又一新戰場。
在現階段,盧灣區樓盤數量集中開發的區位是斜土路兩側,以打浦路以東,制造局路以西,徐家匯路以南,中山南一路以北,圍合成 日 字形區域,大約有十七、八個樓盤聚焦在這片熱土上,是新世紀盧灣區中高檔住宅的主戰場,房地產商家正群雄爭霸,大有諸侯割據欲分我杯羹的景象。這一區域,緊鄰打浦橋商圈,優勢凸現,也是政府舊區改造的重點,在新一輪房地產發展中,該區域的改造也將關系到盧灣區的城區新形象。在這樣一個新的形勢下,多方合力,造就了今日的聲勢浩大的開發局面。可以這樣認為, 十五 期間,這裡將熱點不斷。現已面世的 大同花園 (一、二、三期)、 匯龍新城 、 永業公寓 、 中匯公寓 、 桃源興城苑 (一、二期)、 仁德坊 、 開城新苑 、 大眾家園 、 銀杏家園 、 瑞南新苑 、 復興佳苑 、 江南新浪 、 東怡花苑 、 東暉花苑 等等,還有由申新房產開發近期即將破土動工的 盧灣都市花園 ,此外,斜土路628號地塊也將啟動。
綜觀盧灣區樓市,政府搭臺的超級大盤個案尚未形成,單一項目開發量規劃在30萬平方米以上的規模大的樓盤較為稀少,僅香港新世界集團上市公司投資的 香港新世界花園 一例:中級盤也不多,初具規模的 大同花園 (一、二、三級),此外,上投房產、中城企業等聯合開發建設16萬平方米的頗具規模的 匯龍新城 將與 大同花園 比肩而立,成為盧灣區中級盤的主力樓盤,其他一般都是些體量10萬平方米以下的中小樓盤,盡管規模大小有別,但是市場上有一個共同點,那就是86-110平方米的二房實在是銷路太好,總價控制在40萬至60萬之間,較為適宜市民在本區安家置業。鑒於目前盧灣區環境的進一步改善,市政方面盧灣大橋及明珠寶號線的建設,市民持有留在市中心、留在盧灣區的盧灣情結的安家置業心態,促使盧灣樓市將更為紅火。房地產作為經濟發展的 晴雨表 ,已大踏步地進入新一輪的景氣周期,這輪周期時間跨度將不會少於6年,估計可長達8至10年,1999年下半年剛剛走出低谷,現在正處於上昇初期。房地產業已作為上海六大支柱產業之一,政府的扶植,市民的願望,發展商的投資力度的加大,房地產市場昇溫猶如水到渠成,機遇與挑戰並存,是新世紀房地產大發展的第一次機遇,時間會告訴業內人士,收獲將指日可待。(蔣正華)
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