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投資地產與炒股有相通之處。目前,『極富投資昇值潛力』、『從開盤到現在已昇值百分之二三十』等等已不僅是售樓處裡銷售人員的推銷用語,在各種樓盤廣告宣傳中也隨處可見。而且,目前市場確實存在著許多房產項目一期比一期價格高的現象。那麼,這是否是一種投資昇值的表現呢?
有證券投資經驗的一位業內人士認為,投資房地產與投資股票一樣,需要『選時』和『選股』。『選時』指買入的時機,『選股』指買入的具體項目。目前開發商大多采用低開高走、小步提價的銷售策略。如剛開盤時為了樹立項目形象,吸引人氣,會以低價位出售一批房子。有時這個價位幾乎就是成本價。之後,分幾次進行小幅提價。因此剛開盤買進就比較劃算。
如何評判一處物業是否具有昇值潛力,對於投資型買家是至關重要的。據業內人士介紹,投資股票的『技術分析法』和『基本面分析法』,對投資房地產也一樣適用。『技術分析』是指要把握住開發商操盤的節奏,與『莊』共舞。但更重要的是要看項目的品質如何,即『基本面分析』。比如,交通是否便利、戶型是否合理、配套設施是否齊全等,在這些硬件之外,物業在軟件方面也要做到優秀纔有昇值的基本保障。
以下幾點要素必不可少:選擇小社區。市區內的高檔住宅套數少就意味著更少的人分享健身、購物、餐飲等不對外開放的私人會所;意味著業主出租以求回報時競爭更少;意味著更精致、更珍貴。一般來說,投資型房產的社區規模應在1000戶以下為宜。
選擇戶型要和租賃市場的目標客戶群相吻合,想出租給公司的最好買兩居室以上,這樣纔能租出價格,但相對風險大一些,有可能租不出去。想出租給個人的宜買兩居室以下,風險最低的是一居室,因為無論經濟景氣不景氣,一居室總是最先租出去的。如果想出租給商住戶,樓層不宜過高,一、二層最好。如果想出租給個人,則樓層越高租金越高。另外,大戶型不要與小戶型夾雜在一起,否則就很難上檔次,出租時也缺乏競爭力。值得注意的是,如果前面幾點加起來在房產投資的權重佔50%的話,最後一條物業管理,則佔了另外50%。有些物業管理公司也有代業主出租的業務。
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