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當前全國房地產價格上揚勢頭很猛,上半年商品房價格同比增長11.0%,其中,商品住宅價格同比增長10.6%,其中,商品住宅價格同比增長10.6%。為此,建設部中長俞正聲表示要采取措施,抑制這一上漲勢頭。據市統計局的統計資料顯示,上海市房地產價格水平全面上揚,其中房地產銷售價格同比上揚4.7%,住房租賃價格同比上揚4.6%。據實證研究,不少地段、樓盤的房地價格同比上揚一成,乃至二成。目前,這一趨勢尚在加劇。
如何看待當前的房地產價格問題,智者見智、仁者見仁,看法不盡一致。筆者認為,當前房地產市場很紅火,這反映了上海房地產業經歷了前幾年的蕭條階段正進入復蘇和增長階段,這是可喜的。但是,問題是當前房地產價格上揚過猛、增幅偏大,且范圍太廣,不論中高低檔商品房或是租賃市場,價格全面井噴。應指出的是,上海房地產品價格漲幅雖然沒有如全國那樣高,但上海房價本來就高於全國水平,同時現在上海房價漲幅指數的計算未納入正在暗中銷售的沒有預售資格的樓盤,這些樓盤數量不算少,且價格上揚幅度大,這就顯得有些虛漲了。從某種意義上說,這一虛漲是由人為地惡意炒作起來的,也就是說,當前飛漲的房價是由一些房地產商,出於追求『高額利潤』的目的,抓住當前上海居民消費結構轉變(即由以『吃』為主,向『住』和『行』為主的方向轉變)和政府政策有利面(即『十五』時期房地產業列為國民經濟支柱產業以及刺激住房消費的有關政策),利用部分居民熱切購房心理,肆意炒作而形成的不正常現象,這可以從以下幾點理由來說明:
首先,房地產價格漲勢過猛有悖於商品經濟規律。按理,房地產品價格如同其它商品一樣,其價格上主要取決於兩個因素:一是需求過旺,產品供不應求;二是產品成本上昇,包括土地、建造成本、稅費等。目前,無論是全國,或者是上海,總體上房地產品供求平衡,如果加上歷年空置房,供遠大於求,買方市場的性質並沒有改變。當然,新的預售政策的實施,推遲了一定量產品的上市,但這並不改變供應總量。這雖然也許會導致某些樓盤產品供應趨緊,但它不致於導致全面井噴上揚。事實上,新預售政策在執行過程中是大打折扣的,據調查,相當多的房地產商還在我行我素,繼續違規銷售,而這種情況不能再任其繼續發展下去。這是從供求方面來看的。再從成本方面來看,應當說構成房地產品價格的成本總體上是下降的,這是因為,時至今日,大部分土地是前幾年由行政劃撥而來的,雖然補辦了地價出讓手續,進入房地產品價格的土地成本與以往基本上未變,至於建造成本與以往同樣也沒有多大變化。
其次,房地產價格漲勢過猛與廣大居民收入增加不對稱。房地產品價格,尤其是中低檔商品房價應當與廣大居民收入成一定比例,這是我國發展房地產業的根本目的,如果離開了這一點,離開了廣大中低收入居民的承受力,則既有悖於房地產業的發展宗旨,也不利於房地產業的穩步健康發展。按目前商品房價格上漲趨勢,則明顯是與廣大居民,特別是中低收入居民的收入增長是不成比例的。就以公務員為例,從今年1月起,平均每人每月增長100元,一年就是1200元,而按現在的房價漲幅,每平方米均漲了300元(實際上比這還高),60平方米的一套房就得漲18000元,12000元與13000元這是1:8之比,何況漲工資也不能全部用於住房消費。按照國際標准房價與收入之比為6:1,我國現在是8:1,有的地方更高。上海多少?根據有人測算,不低於10:1。現在房價這麼一漲,這個比例一定會上去。有種觀點認為,我國現行房價與收入之比的測算方法與國際慣例存在某些不一致的地方,如果作一些技術處理,以消除一些不一致的地方,那麼,我國房價與收入之比就逼近國際標准了(曹振良《中國住宅市場運作機制基本框架》·中國房地產研究2000年1期)。其分析方法有可借鑒之處,但是這個結論是值得研究的,因為我國這幾年用於房地產發展的土地,大部分不是純市場所取得的,而西主國家包括香港地區的土地,則是通過市場取得的,相比之下,前者價格是低廉的,這就是說前者構成產品本成的土地成本是比較低廉的。即使在這樣的條件下,我國的房價收入之比逼近國際標准,這反過來說明了我國房價水平是比較高的,究其原因有於利潤率偏高,而利潤率之高則來源於兩個因素:一是土地銷售利潤率和房屋銷售利潤率偏高。筆者曾對幾個土地級差屬於三四級的多層商品房樓盤作過實證研究,發現土地利潤率和房屋銷售利潤率分別達30%和28%以上。不久前,我就此請教幾位著名房地產企業的老總,他們認可了我的結論,他們還說,如果利潤率達不到20%,我們是不做的。現在有一種流行的說法,上海房地產業利潤率僅2-3%,這一數據的准確性頗值得懷疑。目前對房地產企業如何結算利潤缺乏一個統一的辦法,隨意性很大,無可以結為有,低可以結為高,全在人為願意;二是,由於缺乏約束機制,不少企業都有兩本帳,以至三本帳,只有企業的少數幾個人心知肚明。既然房地產業利潤率如此低,但緣何當前幾萬元、幾十萬元起家的企業現在身價竟達上千萬、上億元呢?!如果僅2-3%的利潤率能有如此巨大的積累嗎?!又緣何時至今日房地產企業還在雨後春筍般不斷冒出來呢?!追逐高利潤是企業根本目標,資金往利潤高行業流這是鐵的法則,市場經濟使然,自前年下半年起房地產投資量逐年增加,這從另一個側面驗證了房地產業利潤水平。房地產業平均利潤率怎麼算,是值得研究的。
有種觀點認為,現在老百姓之所以認為房價高,是因為住房補貼(即住房分配貨幣化)沒有到位。初聽是有道理的,其實難以成理。這是因為,經濟學中搭車漲價的原理,在房地產業中同樣是敏感的。現在住房分配貨幣化的政策尚未兌現,房價就轟隆轟隆地漲開了,一旦住房分配貨幣化的政策一兌現,老百姓購房需求提高了,此時如果政府不采取措施,那麼,房價還不知要漲多少呢?!其結果,如同理順稅費並沒有降低房價一樣,房改好處的很大一塊還照樣不是讓房地產商轉移去了,如若不信,拭目以待。
第三,房地產價格漲勢過猛是與政府鼓勵住房消費政策相違背的。這兩年來政府清理了對房地產的不合理收費,理順了稅費,使成本有了一定的下降空間。由鑒於此,無論從供求關系來看,還是從房地產品價格構成來看,不存在房地產品價格過猛上揚的理由。而其上揚本質,實際上是某些房地產商利用政策看好和居民熱切的購房心理,故意提高土地的利潤率,並將這部分主要本應歸國家所有的利益轉為房地產商所有。應當指出的是,政府清理稅費旨在降低房價,以鼓勵住房消費,而現在房地產商不但沒有因稅費負擔減輕而相應地降低房價,相反將房價大幅度上昇了,這就是說由政府給消費者的實惠卻通過漲價轉到了生產商或經銷商的口袋裡。顯而易見,這是生產商或經銷商利用政策而追逐暴利。這種利益的轉移,應當引起有關部門的注意和警惕。
房價問題事關國計民生,也事關房地產業能否健康持續發展的大問題。偏高的房價危害性很大:
一是因超越了廣大居民,尤其是中低收入居民的實際承受力,使房地產業健康持續發展失去堅實的群眾基礎和深厚的動力源。
二是會導致新一輪房地產熱,房地產業利潤率偏高,必然會導致大量資金流入房地產領域,其結果一是容易產生房地產泡沫,二是導致產業結構、經濟結構失衡。
三是助長投機,孳生腐敗。房地產行業是最容易滋生投機行為的。而房價的偏高更會刺激一些單位、部門、個人,千方百計、不擇手段地從事投機行為,以追求高額利潤(對某些官員來說是『尋租』),或炒地皮、炒樓盤、炒現樓或進行權錢交易。據說,有些房地產商自前年下半年起開始大量屯積土地,名為儲備土地,實為伺機炒作,還有些人看到近來房價大漲,便認為房地產行業是投資理財的一條最佳渠道,諸如此類的情況是頗值得注意的。
如何穩定房價,使過高的房價降下來,這是長期來人們普遍關注的問題,為此,各級政府作了種種努力。當然,不少人認為理順稅費關系,房價就會自然降下來,然而,問題並沒有這麼簡單,相反問題更突出了,這說明涉及利益問題的解決是極為復雜的。需指出的是,在今後一定時期內有兩個因素會誘發房價進一步飛漲,一個是土地供應的純市場化,再加上土地資源的日趨短缺,另一個是住房制度進一步深化,尤其是住房分配貨幣化政策的最終到位,由土地成本的上昇和需求的增加而誘發房價上揚。如現在不及早采取措施,抑制房地產價格上揚勢頭,那麼,其後果是不言而喻的。俞正聲部長就如何抑制房價提出了一些意見,主要有強化土地資源管理,制止高檔住宅的盲目開發,加強和完善宏觀監測體系,運用稅收政策促進低價價位住房建設和消費,要理順房價,加強輿論宣傳等,筆者認為這些意見是好的,但覺得還須對房地產業確定一個合理利潤率,對不同級差的地段,分別就不同性質的商品房,確定一個合理利潤率,目前對中低檔商品房利潤率(土地銷售和房屋銷售的綜合利潤率)應嚴格控制在10%左右較為適宜。其它商品有暴利法,房地產品緣何沒有暴利法?在稅收政策不健全的前提下,房地產品的暴利,本質上是對國有資金和對中低收入消費者的侵權。對高檔商品房可不規定利潤率,但應征收土地增值稅,目的在於限制這類住宅的大規模開發,同時將所征增值稅用於充實住房保障基金。其次,理論界、新聞界應對房地產價格作理性的宣傳,尤其新聞媒體不要因高額廣告收入而為某些房地產商惡意炒作,推波助瀾,對那些無視法規、違章經營,特別是惡意炒作的房地產商,包括中介商,應嚴加懲處。(上海經濟管理乾部學院 朱林興)
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