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美國:房市熱絡拉動經濟整體增長
今年第二季度,全美住宅的平均價格比今年第一季度增長1.7%,比去年同期增長8.6%。
根據聯邦住宅企業監督機構(FHEO)對全美房屋價格的最新季度調查,今年第二季度首都華盛頓地區的房價增長幅度為14.4%,連續兩季保持全美最高昇幅。加州地區今年第二季度房價比去年同期增加14.3%,比今年第一季度上揚3%。在該機構統計的美國9個地區中,包括阿拉斯加與夏威夷在內的西部地區第二季度房價比去年同期上昇了12.1%,比今年第一季度上昇2.4%。
該季度報告還顯示,今年上半年美國房屋的昇值率為7.8%,低於去年同期9.5%的昇幅。
在過去3年裡,美國一些主要大城市住宅的價格平均每年上漲幅度超過了10%,而80年代和90年代時,房屋價格每年僅增長3.9%。
業內人士認為,住宅供不應求是最近房價飆昇的原因之一。近幾年美國員工的收入上昇,人口激增,以及相對較低的抵押貸款利率,共同刺激了住房需求。與此同時,對建築商的約束又限制了住房供應的增長。
房價上昇的另一個因素是過高的評估值。在美國,每當對一處房屋進行貸款時,都必須有一位專業人員對該房屋進行價值評估,以確保該房屋的價值沒有被高估。然而評估者表示,他們現在被迫盡可能提高評估價格,以便使有關各方收取更多的手續費,這就使某些房子的價格昇幅大大超過平均房價昇幅,產生泡沫。
盡管泡沫不少,但房市的熱絡仍是經濟景氣的重要支點之一。
過去一年來美國30年期抵押貸款平均利率為7%,今年1月份以來30年期抵押貸款利率維持平穩,變動范圍不超過0.35個百分點。這種低利率走勢使房市熱絡,有助於防止美國整體經濟陷入衰退。
美國房屋價格過去1年來平均上漲8.8%,今年上半年重新辦理抵押貸款釋放出490億美元現金,這相當於今年美國退稅與聯邦稅率調降釋放出的金額。今年房屋轉售總額可望創下歷年來第二高記錄,而今年以來抵押貸款產業就業人數也增加了6%。
聯邦住宅企業監督機構主要監督全美最大的兩個抵押貸款金融機構,即房利美與弗萊迪美兩家公司的金融狀況是否良好。該機構指稱,在較低房貸利率的推動下,房地產業仍然是目前經濟中少有的亮點之一。
英國:貸款利率降低房屋供不應求
今年第二季度英國房屋平均價格上漲到11.74萬英鎊,比去年第二季度上漲11%,是一年來最大的漲幅。第二季度的房屋交易量為26.65萬宗,比去年同期增加15%。
英國土地登記局指出,4月至7月,英國所有地區的房價都上揚,其中東米德蘭茲地區上漲最多,達16%,倫敦地區則上漲6.7%,達到20.58萬英鎊。
英國按揭貸款機構協會預測,英國今年將有140萬宗房屋買賣,雖不如1988年房地產鼎盛時期的210萬宗,但仍維持近年的較高水平。目前,英國平均房價相當於平均收入的3.72倍。
盡管英國樓價節節上昇,但投資者買樓置業的興趣絲毫不受影響,今年夏天更出現空前的搶購熱潮。
前不久,倫敦武士橋區(Knightsbridge)出現爭購昂貴公寓熱潮。那裡靠近海德公園,是倫敦房價最高的地區。一家地產發展商推出31個單位,僅用半小時便全部售完。一些人為了買到樓房而在售樓部門外露宿了一整個星期,這是倫敦從未出現過的情景。
英國樓宇在價格高昂的情況下仍然暢銷的主要原因是40多年來建房速度一直下降,使全國房屋供不應求,而近年來就業增加使住房緊張情況進一步加劇。此外,目前英國樓宇按揭利率處於40年來的最低水平,也吸引國內外投資者購房。
目前英國工業生產不景氣,但地產市場仍然保持興旺,因為群眾收入增加,而房屋貸款成本已下跌至38年來的最低點。
新加坡:明昇暗降地區相差巨大
過去一年來,雖然新加坡整體私人房屋價格下跌了10%,但黃金地區的共管公寓價格還是一直居高不下。今年第二季度,黃金和非黃金地區的共管公寓已經出現超過50%的價格差距。
新加坡測量師與估價師協會的數據顯示,今年第二季度,像烏節路、百慕樂路一帶的黃金地區,公寓和共管公寓的平均成交價格為148萬新元(1美元約合1.8新元)。在實龍崗、武吉巴督、東海岸等非黃金地區,公寓和共管公寓的平均成交價只有71萬新元。
但不少市場人士相信,目前這樣的情況可能不會持續太久,黃金地區的共管公寓價格不久將調低。他們指出,目前低檔的共管公寓,尤其是執行共管公寓的價格已經接近谷底了。但是,高檔的共管公寓價格還是相當高,所以應該會有下跌的空間。
實際上,從最近一些房地產上市公司的動靜看來,一場削價活動似乎正在醞釀當中。新加坡最大的房地產上市公司嘉德置地(CapitaLand)已經撥出5億多新元的准備金,將旗下私宅資產的 身價 降低了20%。吉寶置業(KeppelLand)也表示不排除削減價格的可能性。許多分析員相信,城市發展、第一資本和永泰控股這幾家擁有不少高檔房地產地皮的發展商也將面對沈重的削價壓力。
瑞典:明降暗昇總體穩定
瑞典住房價格最近一段時間以來出現穩中有降的發展趨勢。
根據瑞典中央統計局公布的統計數字,今年7月,瑞典全國花園式別墅房的價格穩定在6月的水平上,未有漲落。不過,與去年同期相比,今年5至7月的房價仍上漲了7%,其中斯德哥爾摩的房價上漲幅度為10%。目前,全國平均每座花園式別墅房的價格為105.5萬瑞典克朗(約10.5克朗合1美元),其中斯德哥爾摩地區高達214.7萬克朗,而北部地區則僅為60萬克朗。
另據瑞典全國房地產行業組織公布的統計數字,今年5至7月,瑞典全國公寓房住房價格比今年2至4月平均下降了5%,不過與去年同期相比仍上漲了約20%。首都斯德哥爾摩公寓房價格雖然回落了6個百分點,但每平方米價格仍高達2.9萬克朗。根據常規,瑞典房價在每年夏季都有所回落。
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