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北京炒地現象嚴重,這是目前北京市土地管理的體制縱容下造成的一種局面。很早以前,北京市房地局就提出過要建立土地收購儲備中心,可是許多部門都反對,這事就擱下了。
北京炒地都發生在預期收益比較好的地段,如建國門、亞運村、北三環以及中關村等地帶,像北京南城一帶是絕對炒不起來的。許多開發商看中的就是土地的預期收益,因此炒賣土地現象嚴重。這樣層層剝地皮,房價自然就上去了。
如果將企業的搬遷費用以及舊城改造的拆遷安置補償費都算在地價裡,那麼,北京的地價確實是很高的。但如果將這些剝離,那麼政府的土地收益是很低的,普通住宅的地價只相當於預測房的10%,也就是每平方米600-700元。如建國門外的現代城(以前是釀酒總廠),現在售價每平方米9千-1萬元,而政府給的地價一期只有800元,二期也不過850元。
既然如此,為什麼還有人抱怨地價高呢?從經濟上講,關鍵是將本不該屬於地價的費用強行加到了地價裡。這包括:一是將拆遷安置補償費加到了地價裡;二是將企業搬遷的費用也加進去了,如北京汽車摩托車制造公司要14億元纔肯搬遷;三是政府要求開發商提供市政帶征地,還不給多征的土地補償,這樣,開發商就要求修改規劃,增加容積率,於是政府與開發商之間的一討一讓中,許多超高的建築就產生了,搞不清楚誰佔便宜誰吃虧;四是大市政不到位,政府將四源費等收了,卻並不出錢去做,開發商掏錢將這些配套的基礎設施做了,自然不將費用加到了房價裡;五是北京市房地產的前期開發周期長,資金的積壓周期長,利息負擔重;六是各種壟斷行業的攤派和搭車收費較嚴重;七是城市規劃變更,無端侵犯了開發商已經取得的規劃好的土地,這是市場經濟條件下無法想象的事情,開發商所承受的政策風險加大了。
要想規范北京市的土地市場,首先政府行為要規范,至少不應該把社會福利及社會保障的費用攤到房地產開發成本中去,如舊城改造中房改的費用、居民不足5平方米要增加的面積的費用、市政建設、綠化費用等都攤進去,顯然是不合理的。政府拿出的土地應該是規劃好的土地,所有的規劃條件都應該明明白白,該收多少費用也應該算清楚,這是政府依法行政的客觀要求,也是杜絕暗箱操作的必要措施。(首都經貿大學不動產研究所教授 洪亞敏)
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