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二手住宅租賃市場,是解決各大城市非戶籍常住人口的主要渠道。從表達式的所示的各主要城市的人口狀況可以看出,流動人口在各主要城市尤其是經濟發達城市所佔的比重已經接近或超過20%。雖然上海、深圳等城市由於推行"藍印戶口"政策,使流動人口中有相當多的比例是以家庭戶形式在滬居住(上海佔61.8%)。流動人口主要是通過租住當地居民的住宅來解決住房總是。僅從流動人口的住房特征來分析,我國主要城市住房二級市場中,租賃市場的規模非常巨大。
在計劃經濟時代,我國各主要城市房地產管理部門均設立有換房站,隨著房地產市場的發展,這種比較落後的住宅交易形式逐漸萎縮,但換房業務始終沒有退出市場。從北京和上海部分二手房代理機構的網站統計,可以看出,住宅置換仍然佔有相當多的份額。從市場交易的效率來說,房屋置換模式因為交易條件嚴格,成功率較低,因此效率低下。但是,由於房屋置換模式可以為交易雙方節約交易稅費,因此仍然受城市中低收入者所歡迎。從一般概念上判斷,二手住宅的價格應該低於新建商品住宅的價格。據國家統計局提供的信息,2001年第一季度,上海市共銷售住宅面積193.56萬平方米,銷售收入64.68億元,折合平均銷售價格3342元/平方米;另據上海金豐易居網2001年5月8日成交的二手住宅統計,平均成交價格為2839元/平方米。雖然上述兩個平均價格基本不可比,但反映出一個基本信息是二手住宅便宜。福州市對二手住宅價格的研究表明,不考慮折舊等因素的影響,僅心理因素,就導致二手住宅價格比新建住宅價格低15%。
然而,除位於城市危改區的存量住宅外,二手住宅由於其位置普遍優越,交通、商業等配套設施齊全,大多形成了良好的社區環境與氛圍,因此人們通常感覺二手住宅的價格並不一定比新建商品住宅低。表3所列舉的愛爾蘭的新、舊住宅價格情況,也證實了這一感覺。因此可以推測,二手住宅成交量較少,與新舊住宅實際成交價格與供給者心理價格有較大差距相關。
據調查,在傳統住宅分配模式下擁有多餘住宅的普通市民家庭,他們在選擇出租模式的思考中,往往希望用經常性的租金收入,來補貼家用,更為自己可能面的的下崗、待業提供多一層保障。如果賣掉多餘住宅,而又不善理財,就有可能"賠了夫人又折兵"。人口遷移是導致二手住宅交易的重要因素。廣義的人口遷移,是指"發生在國內不同省區或縣(市、市轄區)之間的各類改變戶口登記常住地的人口移動以及發生在各經濟類型地區之間的和各自然類型地區之間的具有人口學意義的改變戶口登記常住地的人口移動"包括環境移民、開發移民、水庫移民、婚姻遷移、跨國遷移和流動等。人口遷移與人口流動有一定區別,通常認為,人口流動(各城市的流動人口)不向遷移那樣伴隨著戶口登記常住地的變動。人口遷移,肯定伴隨著住房需求,而遷移人口除購買新建商品住宅(如上海等地為吸引購房而設置"藍印戶口")外,對二手住宅也有巨大的需求,而且由於二手住宅通常位於就業地點附近,房型和價格選擇餘地較大,更受遷移人口的歡迎。
傳統認為,計劃經濟體制下的住宅制度限制了勞動力和人口的合理流動。但從另外一個側面來說,我國現行政策下,人口遷移比例尤其是城市內部和城市間人口遷移比例低、遷移成本過高,又制約了對新建尤其是二手住宅的需求。上海、深圳等城市住房二級市場較發達,其中一個重要的原因就是這些城市的人口遷移和流動比例較大,北京有嚴格的人口遷移限制,因此住房二級市場和發展就受到一定程度的制約。
表4所提供的信息表明,美國每年城市人口遷移的比例在11%以上,這也就是美國家庭約12年左右就要更換一次住宅,住宅市場中存量住宅交易數量是新建住宅的6倍左右的重要原因之一。
從前面的分析中可以得到如下結論:租賃市場和置換市場,是住房二級市場的重要組成部分,僅考察二手住宅買賣交易的狀況,就不能完整把握住房二級市場的全貌;二手住宅買賣的實際成交價格和買賣雙方尤其是賣方心理價格的差異、巨大的租賃市場需求和較理想的租金收益水平,使眾多的二手住宅供給者選擇了出租的模式,導致買賣交易數量低於人們的普遍預期;我國城市間人口遷移數量和比例過低,最制約住房二級市場發展的重要原因之一。
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