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對於百姓來說,『二手房』這一概念已不新鮮,特別是房地產業發達地區,二手房已被越來越多的人所關注。那麼,究竟什麼是二手房?怎樣買賣二手房?近來,許多讀者來信來電向本刊諮詢。日前,記者就讀者關心的這一問題,走訪了有關部門,本刊將分兩期刊發相關內容,回答人們關心的各種問題。
『二手房』名稱由來
說起二手房,絕大多數人對其含義都能說個大概,但真正能高度概括並能說准的人並不多。其實二手房是一種俗稱,是相對所謂的『一手房』而言,其一般性含義是指已取得產權後再進行交易的房屋。它包括三種類型房屋:一是老私產房、二是已購產權的公產房(含企業產)、三是已購商品房。二手房與房屋的新舊程度無關,與是否有人居住過無關。例如:有一套商品房買來後一直未住人,但如果要上市進行交易,就不能按新房交易,而只能按二手房的有關規定進行交易。從專業角度講,二手房的交易主要體現在房地產的三級市場上。
其實,二手房的交易由來已久。人們不會忘記,90年代初,由於房地產中介市場還不規范,本市到處可見幫人買賣和調換房子的『房蟲子』,其中二手房是他們『經營』的一個最主要內容。不過,那時的二手房交易,主要表現在公產房使用權的有償轉移,是一種房屋置換行為,而並非真正意義上的二手房交易,但從這一歷史的演化上可以看出,人們所說的二手房,是在一定歷史條件下產生的。
『二手房』在樓市中的地位
一段時期以來,盡管二手房在整個房地產營銷宣傳中不像『一手房』那樣『風光』、那樣『酷斃』,但隨著樓市的活躍,二手房在整個樓市中的地位也日顯重要,日益提高。
從市場變化上看,由於人們的經濟條件所限,特別是本市危改完成以後,許多欲購商品房者,大多先將已有房屋賣出,用來支付首付房款。『欲購買新房,先解決舊房』已成為購房者購買商品房的一種主要方式。從成交情況上看,據不完全統計,1998年,本市二手房成交2萬多套,而到了去年,本市二手房成交已近4萬套,成交主體以原已購產權的公產房和舊有私產房為最多,佔全部成交量的60%以上,成交區域以南開、河西兩區為最多,佔全部成交量的50%以上。
從需求上看,隨著人們對房屋的需求不斷增加和土地資源的不斷減少,商品房的商機將會越來越少,人們自然會根據需要更多地選擇地點方便、房型適宜、價格合理的二手房。業內有關人士預測,二手房將成為未來房地產市場的主旋律。
『二手房』能值多少錢
在人們心目中,二手房畢竟不是新房,哪怕房屋從未有人住過,但只要是再進行交易,也賣不出好價錢。那麼,一套二手房到底能值多少錢?誰能說出一二,誰說的又最具權威性?
業內人士告訴記者,一套二手房價值的多少是由房地產評估師來評定的,目前本市有建設部頒發的注冊房地產評估師100多人,他們出具的房地產評估報告具有法律效應。據了解,在二手房價值的評估中,市場目前公認的是『參照法』,即對已交易過的類似房屋,從個性方面進行比較,然後再進行系數修正。評估的內容涉及房型、樓層、坐落地點、房齡等30多個項目。一般來說,由評估師評估出來的二手房價值,是比較接近市場價格的。所以,在交易二手房之前,要想了解自己已有的房屋值多少錢,最好到有資質的中介公司,請注冊房地產評估師進行評估,然後再進行交易。
目前的二手房市場價格如何呢?隨著本市房改的不斷深入和人們對房屋使用權與產權概念的清晰,二手房的價格也開始貶值。據有關部門統計,1998年是二手房交易的高峰期,交易價格也最高,而到了去年,同樣的二手房,最高貶值達20%,最低貶值也不少於10%。業內人士預測,由於本市二手房市場供大於求,未來一段時間內,二手房總的價格走向將呈下降趨勢。
如何買賣『二手房』
由於二手房坐落的地點不集中,交易透明性程度差,所以購買二手房時最好找一家有一定規模的有資質的中介公司,委托他們全權辦理交易、評估、抵押、貸款、辦證、法律諮詢、代辦手續等。這樣做盡管多花一點費用,但安全性較好,且能節省您很多時間。二手房信息的來源也比較多,有親戚朋友介紹的,也有中介企業公布的,但為了安全起見,也最好到一些大的中介公司尋找房源。
一般來說,購買二手房要經過以下四個程序:一是選房,二是驗房,三是簽訂合同,四是辦理交易手續。在驗房時,除要對欲購的二手房的質量、結構、房型進行查看外,最好要對包括產權證在內的所有證件進行檢驗;簽訂合同時要將房屋坐落地點、面積、付款方式等寫清,以免日後發生不必要的糾紛;簽完合同後付清房款,雙方即可辦理交易手續。需要指出的是,如購買的二手房是涉外房產,交易手續需要到本市房地產產權市場管理處辦理,其它二手房交易應到房屋坐落的區、縣房地產管理部門辦理。
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