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入世指日可待,面對即將來臨的入世,房地產業既有受衝擊的一面,主要體現於先進與落後在同一市場中競爭,必定優勝劣汰;但又有起促進作用的一面,它帶來了發達國家先進的經營與管理經驗以及國際化的設計理念與產品技術,不僅能促進我國房地產業的成熟,而且有利於房地產業及相關行業與國際接軌,加速我國房地產業市場化的進程,因此說,我國加入WTO後機遇與挑戰並存且機遇大於挑戰。
一、主要影響表現在以下幾個方面:
1、對房地產企業的影響
在我國,外商早已進入房地產行業,但多數是港臺地區的三資及外商獨資的房地產開發企業,來自發達國家的極少。入世後,國外知名的大型房地產企業集團進軍中國房地產業肯定會有較大的增加,這些企業實力強,集資金、技術、銷售、物業管理等方面的優勢,具有較強的競爭力。而我國現有的大多數房地產企業處於規模小、資金少、服務差、資質低等方面的劣勢,缺乏競爭力。目前大量的國有房地產企業正處於轉制過程中,企業制度還不健全,與國際市場的要求不相適應,入世後有實力的外商就會給國內眾多的房地產企業帶來較大的衝擊。
2、對房地產需求與供給的影響
(1)入世必定帶來房地產市場需求的較大增加。首先,外資投入的增加和國外進口產品的增加將導致更多的國外公司進駐,這必然刺激對外銷房,增加對辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求;其次,根據協議規定,入世後外資飯店管理者可自由進入,這也將會拉動酒店類房地產的需求,還有國外商業零售業的進入將會大大增加對商用房地產的需求;此外入世帶動經濟發展,就業機會的增多帶來了收入的增加,居民購房支付能力相應提高,同時,隨著汽車關稅的逐年大幅度降低,汽車擁有量的迅速增加,鄰近郊區的住宅和其它房地產需求增加也更加明顯。
(2)由於需求增長的拉動作用和外商投資於房地產業的增加,投資額、開發量加大,商品房供給量隨之呈上昇趨勢。
3、對房地產價格的影響
對房地產價格的影響從短期看,隨著進口建材,建築物設備等關稅將從目前的百分之二十幾降至百分之十幾的趨勢,國內建材市場價格也必定會有不同程度的下降,房地產造價成本也將隨之下降。但由於房地產需求增加,必然使緊缺的土地價格上揚,特別在一些沿海開放城市、省會城市和涉外經濟活動頻繁的中小城市,房價構成變動將較為明顯。從長遠趨勢看,房價構成中一些不合理收費將逐步取消,稅費日趨規范,房價趨向合理化。
4、對房地產中介服務行業的影響
我國房地產業處於市場化初期,沒有較為成熟的運作模式,特別是中介市場的發展更為滯後。從總體來看,我國中介法規不健全、競爭無程序、人員素質差、行為不規范。入世後國外發達的中介服務組織必定會與國內的中介機構爭奪中介市場,這必將促進我國中介代理、仲裁、房地產信息諮詢、房地產價格評估、房地產抵押、擔保、保險、物業管理等中介服務業水平的全面提昇。
5、對房地產相關行業的影響
(1)根據WTO的規定,國外建築企業可以平等地進入我國建築市場,屆時房地產業及其相關行業,包括房地產建築業和服務業將全面引入國外同行的全方位競爭。由於強勁的國外競爭對手的介入,新增的市場需求及原有的市場份額就有被國外同行搶佔的可能。
(2)根據WTO的要求,加入WTO後金融業需落實國民待遇,我國的住房金融還處於起步階段,住房規模品種、質量與發達國家相比有很大的差距。國際上發放給個人的住房貸款佔整個銀行發貸總額的20%,而我國這個比例還不到l%。外資金融機構高素質、高效率的服務將給國內的金融業帶來衝擊,但也會改變國內居民的金融觀念。
(3)根據WTO的要求,一年後外資可持有合資壽險公司51%的股權,一般保險公司可立即持有51%的股權,二年之後可成立全資分支機構。國外保險業對房地產的介入很深,而我國保險業剛剛開始涉足房地產業,保險品種單一,幾乎僅限於抵押住房保險,面對外資保險業的大量進入,國內保險業應盡快調整政策,拓寬險種,諸如住房信用保證保險、住房抵押貸款壽險、房地產產權保險等等。
二、迎接挑戰的應對措施
1、建立健全房地產業的法律、法規。盡快與WTO規則接軌。首先,對國內現有的房地產法規進行全面的清理,對不符合WTO規則要求的法律、法規、政策,按中國的法律程序予以撤銷,對部份不符合的進行修改補充,缺門的法律、法規逐步補齊,使整個法律體系趨於完善。第二、對照WTO規則中與我國房地產業相關的部份,做到心中有數,分清利弊得失。第三、要利用WTO的有利規則實施自我保護和發展,如利用技術標准、資質管理等提高市場准入的『門檻』等。
2、轉變思想觀念,增強競爭意識和市場意識。面對房地產業的全面開放,國內房地產企業應改變觀念,增強危機感,學習國外先進的技術和管理,了解變化的市場狀況和競爭對手狀況,減少房地產開發投資的盲目性,降低房地產開發成本,注重市場定位的准確性,另外房地產企業還可通過資產重組、兼並、購買等方式形成具有國際競爭力的大企業。
3、加強行業管理,建立房地產准入機制。國際市場的准人不是無條件、不加限制的,我國是以發展中國家身份最終與美國、歐盟等簽訂了入世協議,因此,我國房地產業應珍惜這個機會,加強科學管理,提高企業素質,加快國有房地產企業建立現代企業制度的進程,房地產業的對外開放應在不損失我國利益的前提下,在我國制度允許的范圍內有條件地對外開放。
4、培育和發展房地產中介服務市場,規范運行程序。隨著國外先進中介機構的進入,我國一要大力發展中介服務市場,組建大型的和『連銷式』中介服務企業,利用集團優勢開展網絡經營;二要規范中介服務,提高服務質量,科學設置企業的資質分類、分級和專業人員的執業資格注冊體系,實施考核、專家評審和政府核准相結合的資質管理體制;三要更新技術加快發展信息產業,建立房地產信息網絡系統,發展網上查詢、網上交易和電子商務。
5、改革金融體制,完善和發展房地產金融。根據有關資料的報道,國外銀行發放的貸款中,房地產住房貸款與房地產之外的商業性貸款之比為3:7,而我國在這個方面卻控制得比較嚴,為了使我國的房地產企業能在競爭市場上站得住腳,首先要放松對房地產開發貸款的控制,放開住房消費信貸,擴大貸款規模,及早佔領和發展房地產金融市場;其次要調整房地產貸款結構,完善住房消費信貸機制盡早形成適應不同年齡、不同收人群體需要的貸款系列品種;其三要發展房地產保險,尤其是房屋財產保險、房地產責任保險、住房抵押保險和房產質量等方面的保險。
6、完善、規范房地產稅費及收繳制度。長期以來,我國在房地產審批方面程序復雜,周期長,而且稅費不統一,不穩定,有些也不合理,這對我國將成為國際市場的一部分的趨勢會帶來負面影響,在這方面可借鑒國外『寬稅基、少稅種、低稅率』的稅收政策,逐步強化不動產稅,減輕房地產轉移稅,要統一房地產稅制,歸並稅種,建立統一的房地產稅收體系,同時還要規范稅費,實行費改稅,進一步清理不合理收費。
7、加速土地使用制度改革,全面建立土地有償使用制度。土地資源是有限的,要積極推行土地租賃制,擴大土地出讓招標、拍賣范圍,對原行政劃撥的存量土地逐步納入有償使用軌道,實現城市土地有償使用全覆蓋,土地使用權交易規范化。
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