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◆天津物管行業三足鼎立
國內房地產知名學者張弘武教授認為,天津市目前的物業市場可以說是比較典型。與上海、深圳等發達城市相比,無論是產業規模還是行業管理水平都有較大差距。但與其它省會城市相比,天津的情況又算是比較突出的。目前,本市的物業公司主要有三種:一種是由開發商派生出來的物業管理公司,它實際是開發公司的一個部門,因為它不是一個獨立法人的企業,因而可以說是先天不足,後繼乏力;一種是獨立經營核算的純粹專業化的物業公司,這是專門從事物業管理的企業,也是以後物業公司的發展方向;第三種是由企業系統轉制過來的公司,這類公司也進行獨立化的企業經營,但與原企業有著千絲萬縷的聯系。這一類公司在以後的發展中容易面臨產權不明晰的問題,應當注意盡早理順產權關系。雖然目前這三種物業公司形成實力相當,在市場份額中的比重基本持平,但物業管理作為一門服務性行業,急需專業素質高、服務質量過硬且產權清晰的企業,這就需要建立獨立的專業化公司,那些依靠開發商或母公司的物業管理公司是沒有前途的。
張教授認為,中國的物業管理服務伴隨著商品房的產生而產生,由於歷史的原因,許多物業管理公司隸屬於房地產開發商,實質上成為開發公司的一個部門,這種『父子』關系帶來的是模糊的權責界定,並為以後擴張發展埋下隱患。物業公司應該明確究竟在為誰服務,自己存在的價值又在哪裡。但長期以來,物業公司形成了對開發商的依賴,一旦物業管理成為開發商的包袱,那麼,『兒子』就難逃被『父親』拋棄的命運。因此,越早實現物業公司的產權、經營獨立,就越能在今後的市場競爭中佔據主動。
◆走獨立產權制、規模化、標准化擴張是必由之路
張教授認為,物業管理要想獲得良性發展,企業就必須還原其本來面目,即建立產權明晰,獨立自主的專業化公司。一旦物業公司成為自負盈虧的法人企業,它自然就會按照市場規律辦事。像物業收費一直是困擾企業的一個難題。目前由於職工工資中沒有足夠的住房消費含量,很多城市對物業管理的收費定價主要考慮居民的承受能力,收費標准低於成本,物業管理企業虧本經營,難以發展。物業公司應該明白,物業管理費的決定權在於市場,而不在於開發商;物業管理的服務標准是由收費標准決定的,因為提供不同的物業服務,必須配置不同數量的人力,進而造成不同的成本。但就是寧產一個簡單的基本常識在物業管理十幾年的發展歷程中被有意無意地忽略了,物業管理服務更多地成為開發商銷售房子的工具和手段。
市場經濟的規則是,市場決定了收費標准,而收費標准又決定服務標准,這樣一來,物業公司就可以根據自己的服務創造新的勞動附加值,從而獲得市場收益。從這個意義上說,它就像社區的保姆;但在另一方面,物業管理是一個微利行業,國家規定物業公司的利潤率不得超過10%,在利潤率一定的情況下,必須靠服務和經營規模的擴大,纔能產生更大的經濟效益。因此,走規模化、集約化是物管行業發展的必由之路。譬如天津有一處物業僅3000平方米,如果按每月每平方米0.35元收費,每個月的收費還不夠請兩個保安。一般小的物業公司管理這樣的小面積物業,肯定是要虧本的,但如果把這塊物業交給同時還管理相鄰區域的大物業公司,就可以更合理地分配人力資源,從而降低成本。像北京中海物業,在國內率先通過商住區ISO14001國際環境管理體系認證,公司簽約管理的24個城市的高檔物業達100多處,面積達1300萬平方米,是國內管理規模最大的物業公司。目前,天津市缺少上規模、管理完善的物管企業,全市注冊資金超過500萬元的一級資質的物業公司僅有三家,大部分都是管理幾萬、十幾萬平方米物業的中小企業。因此,物管行業的進入門檻應當進一步提高。
物業管理的標准化也是降低成本,增強市場競爭力的重要途徑。從經濟學角度來看,規模、效益和成本的增長關系並不成正比關系,但相對而言,收入是固定的,投入則是無限增長的,隨著需求的增長,就得靠增加投入來平衡。為此,實現物業管理的標准化,也就是將固定收入的服務項目標准化,讓物業公司的管理工作量化,降低成本。
◆物業管理需要政府部門扶持
張教授認為,如果說企業能夠獨立自主,主動去適應市場競爭是一條腿走路的話,那麼,政府主管部門的政策扶持就是第二條腿。物業管理是一個微利行業,但從目前來看,一些主管部門行政收費過高,行業扶持力度不大。像物業公司下的保安部門要向轄區公安局交納一定的管理費用,這樣的做法就值得商榷。從法律角度來看,保安公司沒有義務沒有能力去履行公安部門纔能行使的社會治安職能,他只能協助公安部門管理本社區的安全事務,為業主提供治安服務。如果行政收費過高,不僅會挫傷從業人員的積極性,從長遠來看,也不利於物管行業的發展。由於物業管理牽涉到城建、房管、公安、稅務等各個部門,要保護好這個行業,就需要多個部門協調解決。特別是物管行業還處於轉型時期,政府的宏觀調控和監管職能更需要進一步加強。
◆相關政策有望出臺
相對於目前整個物業管理行業的發展態勢,相關的法律法規制度建設則顯得相對滯後,張教授認為,這是一個正常的現象。政府部門只能根據當前存在的和變化著的情況,有的放矢地制定相關政策加以指導和監管。據了解,醞釀已久的《天津市物業管理條例》目前已經到了市人大審批階段,有望於年底出臺。而大家關注已久的《維修基金管理辦法》和《物業管理收費辦法》等問題也將隨之浮出水面,天津市在物業管理方面的立法將有大的突破。
據天津市房管局物業辦的一位負責人透露,新擬定的《公共維修基金管理辦法》將在如何界定業主委員會的性質以及房屋到何種程度可以使用維修基金等爭論頗多的問題上有一個較為明確、具體的解釋。而在物業管理收費標准問題上,新出臺的《物業管理收費辦法》將把物業公司的等級、服務項目及質量、物業公司的硬件條件等進行備案,依據上述條件把物業公司分成幾個檔次,制定相應的收費標准。通過市場調節價和政府指導價相結合,提高物業管理收費的透明度,避免亂收費、不合理收費的現象發生。以上政策的出臺,有望從根本上解決目前天津市物業管理市場上存在的一些界定不清楚的問題。
張教授認為,相關的法律法規建設不應當成為行業發展的瓶頸。以前天津市的物業管理是以國家財政部和建設部聯合發布的《物業管理辦法》為依據的,但這只是國家指導性文件,還相當粗略。一些具體問題沒有詳細說明,因此需要各地方政府制定適合本地情況的細則性文件。目前,北京、上海等城市的相關文件已經出臺。相比來說,天津是制定比較晚的,但將更全面更具體,可操作性會更強。
◆市場巨大,前途光明
建設部住宅與房地產業司司長、中國物業管理協會會長謝家瑾指出,法制建設滯後,產權關系不明晰,建管之間缺乏有效銜接,業主與物業管理企業雙向選擇的機制尚未建立,物業管理收費有待規范,行業隊伍素質偏低、人纔短缺六個方面是當前物業管理發展存在的主要問題。要想從根本上解決這些問題,就需要政府部門與物管企業共同努力培育一個成熟規范的市場環境。
從另一方面來看,新建住宅物管有著巨大的市場容量,此外,國家將向各種所有制的物業管理企業開放公房物管市場,有關部門還將進一步推進物業管理招標制度,加速市場優勝劣汰過程,促進物業管理向市場化、社會化、專業化邁進。這些都是促進物管行業進入良性發展的有利因素。
現在,人們普遍認識到,物業管理與服務已經成為一種社會需求,不再是想不想要的問題。而當前越來越多的開發商開始認識到,今後房地產業的競爭主要集中在兩點:設計和物業管理。今後,物業管理更將成為維系房產品牌的關鍵。可以預見,今後的物業管理將在整個房地產市場中佔據越來越重要的地位。我們期待天津市也能培養出勇於開拓全國市場的旗艦企業,在國內物業市場打響我們自己的品牌。(餘洪濤 劉師迅)
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