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各地寫字樓市場近期出現強勁的反彈,在各類物業指數中,漲幅較大的為寫字樓租金指數,北京各主要寫字樓入住率不斷攀昇,市場再度興旺。今年8月,世界著名的國際物業公司高緯公司就預測,在未來一年,中國一些大城市的高級寫字樓租金將有大幅提高,上海的高級寫字樓租金可望穩步增加,預計上漲5%,而在北京,頂級寫字樓租金上漲更可高達10%。
寫字樓迎來理性發展階段
亞洲經濟走向復蘇,帶動了寫字樓市場回昇,僅在北京,2001年寫字樓的租售率就在85%以上,上海浦東寫字樓近兩年來70%以上的整體租售率已接近國際公認的合理水平,不少寫字樓出租率接近100%。深圳市寫字樓市場總體租售情況已逐漸從低迷狀態趨向平穩,租賃交易相對活躍。造成現在的這種令人欣喜的局面不外乎以下幾個原因:
一方面,隨著加入W TO的指日可待,中國加入全球經濟一體化的步伐在不斷加快。與此同時,許多跨國公司希望盡早進入中國,搶先佔領灘頭陣地。大部分外國公司都准備在華擴大投資規模,包括在物業上的投入,對寫字樓———特別是高檔寫字樓的需求會越來越強。而國內公司經濟實力的增強,許多實力雄厚的企業也開始注意樹立公司品牌和企業形象,辦公樓便是他們展示經濟實力和地位的極佳場所。另外,國內經濟開始回昇,帶動房地產全面昇溫,第三產業的繁榮,私營企業比例的增大和服務性智力密集型企業的增多,也在加大對寫字樓的需求,促進對中高檔寫字樓的消費,成為市場需求的重要支橕。
另一方面,寫字樓市場進入理性發展階段。目前,幾年前開始的對寫字樓的控制開發已見效,2001年可以供應的高檔寫字樓已經遠遠低於1997年和1998年的水平,前幾年供過於求的情況得到改變,寫字樓租售價開始穩步回昇。
三大不滿意困擾寫字樓
最近,房地產專業諮詢機構戴德梁行就天津市的甲級寫字樓進行了問卷調查,結果發現,入駐這些甲級寫字樓的客戶中有35.8%對現駐的寫字樓不滿意。調查發現,不滿意集中於三個方面:電梯數量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意、大廈的停車位少。
由此反映出一些寫字樓在設計的時候,或迫於資金壓力,或為了節約建造成本,或為了減少公攤面積,將電梯的數量壓到最小,價格壓到最低,這樣就造成了日後物業管理的麻煩和使用上的不便。這也是造成客戶最不滿意的主要原因。
停車位少幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。不久的將來,白領們開車上下班將成為一種習慣,車位數量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。當然,如何解決寫字樓的停車恐怕不僅是發展商要面對的問題,市中心立體停車樓的規劃和建設將成為未來寫字樓配套設施建設的重要組成部分。
除此之外,客戶對寬帶網的建設也投入了相當大的興趣,隨著網絡時代的來臨,客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網的服務和配套設施。隨著市場的發展,客戶對寫字樓也提出越來越高的要求,DDN、ISDN與光纖通訊等已經是必備的硬件設施。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置,對用電量要求也明顯提高。
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