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據調查顯示,北京人對三四十萬元的商品房投入了特別的關注。由於地價的限制,目前在市區內也很少有同一價位的樓盤。但這種狀況也正在改變,以往購房者的首選區域一般是城裡;現在,隨著北京公路建設的逐步完善,公共交通設施的逐漸形成,社區建設的逐步現代化,方便程度的逐步提高,使得老百姓的購房首選區域逐步呈現出放射線狀的形態。目前居民購房的首選區域將會集中在四環路沿線地帶。
■經濟商品房將受買家認同
隨著北京的申奧成功,公共交通將有更大的變化,這也為人們生活在城郊提供了便利。目前北京市區的邊緣地區,比如通州、回龍觀、北苑北等都有了比較多的在銷項目,但從目前來看,單價3000元左右的項目一直給人以低價低質的感受,而這種狀況隨著新項目的加入,性能價格比的更為合理也將受到更多買家的認同。
從已購房和打算購房的總體受訪者來看,選擇面積為71至100平方米的比例最高(40.6%)。從地區分布來看,各個城市的情況大體相當,差別不大。
通過對已購房者和打算購房者的比較可以看到,在已購房者當中,70平方米以上和70平方米以下的基本上各佔一半;而在打算購買者當中,情形發生了明顯變化,選擇70平方米以下的已不到三成,50平方米以下的人已經明顯減少,選擇71至140平方米的比例明顯增高,並且選擇140平方米以上的也有所提高,說明隨著人們生活水平的提高,人們對住房面積的要求也在提高。
2000年以前普通市民還在等待福利分房,房地產市場的需求者主要是集團以及外企高級員工、私企老板等高收入家庭。隨著房改政策的持續深入,以及住房補貼的發放,中低收入家庭對住房的急需轉變成有一定支付能力的需求。據調查,現在制造業職工和商業、服務業一般職工已經成為住房需求群體的主力,並且其重心集中在年輕人身上。這部分需求雖然數量最為龐大,但由於家庭收入相對較低,所以三四十萬元的房子將是他們購買的首選。
據統計,在武夷花園購房的人中,35歲以下的佔69%,工作在朝陽區的佔37%,外企員工所佔比例已近50%,這一數字足以說明了購房人群中青年白領佔得越來越多,主要集中於國貿、CBD、中關村等地區。這部分人群的購房觀念比較新,受教育程度較高,能夠很快接受新生事物,三四十萬的房子對他們來說將具有很大的吸引力。可以預見,他們將是未來購房的主力軍。
■經濟商品住宅郊區化
隨著市區的地產開發競爭越來越激烈,一些開發商早就把目光投向郊區,原因很簡單:郊區的土地成本低廉,拆遷成本低,因而房價也低,有著比市區商品房更為廣闊的客戶群。
據了解,在郊區買房的,多數是一些中青年人,尤其是外地在京工作的青年。他們的收入水平決定了只能購買郊區的房屋。京北一些低價小區和經濟適用房的熱銷也說明了這一點。
對於先富起來的一部分人而言,郊區住宅顯然意味著一種身份、一種生活品位。
目前,對於大部分人而言,住在郊區還是一種被迫的行為。與發達國家的住宅郊區化是一種由於市區污染嚴重和空氣、環境質量差,自覺地將住宅轉移向郊區的主動行動相比較,北京乃至於其他大城市的住宅郊區化則帶有自發的、無奈的選擇。也就是說,發達國家的郊區化的主體是富人,而國內住在郊區的則與此相反。
從城市的四環路以外,沿著高速路或者通往郊縣的快速路,都密布著住宅小區,並有不少小的人口聚集的區域和居住小區。
從郊區住宅的脈絡來看,郊區住宅對包括高速公路、鐵路和其他道路的依賴性很強。就目前通往郊區的道路從數量上說遠遠不夠,就道路質量而言,也難盡人意。可以說,在通往郊區道路上的交通狀況不太盡如人意,用速度、通暢性、價格來衡量郊區的交通,目前只能是勉強滿足需要。實際上,現有交通狀況對郊區住宅的發展構成了主要限制。
至於其他配套,如市政管線的鋪設,目前城區尚未完全解決,要到達郊區還是遙遠的事。雖然沒有統計過郊區住宅的數量,但可以肯定的是,郊區住宅發展太快,市政配套顯然是難以跟上這種速度。對於其他圍繞居民的小區配套,如商場、學校、電影院、醫院、博物館等配套,也是郊區住宅的一塊心病。
這樣看來,一些項目的郊區化理念也許有些超前,但是如果政府能夠全面改善上面所說的這些交通、道路及其他配套,完善開發商的投資環境,那麼,所有的問題都已經不是問題,而北京的郊區住宅將大有市場。 (文字整理/周宏)
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