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2001年7月,上海重新修訂了土地使用權出讓辦法,一改前些年協議出讓的方式,規定除非舊區改造地塊可以采取協議出讓方式外,商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房項目用地必須通過招標、拍賣的出讓方式獲得土地使用權。同時,實行出讓地塊的申報、公告制度,由境內外的企業、組織和個人同等競標、競買。
對上海土地出讓方式的改革,一位房產商描述道:如果一家大型工廠要將廠房拆除,改建商品房,原有的土地使用權就喪失了,只能通過招標、拍賣的方式重新獲得土地使用權。當然,由於是招標、拍賣,最後廠家能不能得到土地開發權就很難說了,有可能別人中標,廠家變成動遷對象。他的這番話,點出了上海土地出讓方式變革的核心。
上海新的土地出讓程序,先由出讓地塊的原土地使用人向政府管理部門申報,確定土地的用途、容積率,並在全市房地產交易中心進行公告,公告期滿後,根據擬受讓人的數量,實行公開招標或邀請招標。土地使用權招標拍賣的底價是這樣確定的:土地使用權招標、拍賣前,由區(縣)招標拍賣辦公室委托有資格的土地估價機構,綜合考慮土地開發程度、用途、年限、容積率、環境等因素,對出讓地塊招標、拍賣的底價進行評估,並由市招標拍賣辦公室確認。
前面說到了土地招標拍賣辦公室,是上海此次土地出讓方式改革時,市、區(縣)新成立的機構,具體組織、實施招標和拍賣工作。其中,區(縣)招標拍賣辦公室負責編制本行政區域內土地招標拍賣計劃,確定招標拍賣地塊,組織、協調土地招標、拍賣的有關事宜。區(縣)房地局負責招標文件的制訂,發布招標公告,接受投標,接受諮詢等事務性工作。市土地使用權招標拍賣辦公室對全市土地使用權招標拍賣的實施進行指導、協調和監督。
按照土地使用權出讓招標拍賣程序,在招標拍賣前,區(縣)招標拍賣辦公室以書面形式向有審批權的市、區相關行政管理部門征詢擬出讓地塊建設項目的立項條件、規劃參數、市政配套等建設要求,並在招標文件和拍賣的有關資料中說明。招標拍賣完成後,受讓人憑出讓合同就可以向計劃、建設、規劃等管理部門領取有關批准文件。這樣,自然是少了不少審批程序,節約了不少時間。
上海之所以要進行這樣的變革,用上海房地局副局長萬大寧的話說,前幾年以協議出讓為主的土地供應方式,對加快舊區改造和城市建設起到了積極的作用,但缺乏透明度,不利於市場競爭。隨著房地產業的日趨成熟,進一步改進和完善土地供應方式已勢在必行。實行新的土地供應政策的出發點,是強化市場對土地資源的配置力度,形成統一的公開、公平、公正的市場,進而確立政府通過土地供應調控房地產市場的機制。
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