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最近,北京申奧成功著實使不少開發商興奮了好一陣子,隨著中國加入WTO的臨近,北京的利好題材也不斷增加。而對於城市大多數居民而言,房價似乎還是繞不過去的一個坎,那麼,在現有的條件下, 開發商為什麼不能滿足普通人的住房要求?市區開發30萬至50萬元的房子到底難在哪裡?
房價高低——時間與空間的矛盾
有關調查表明?北京有四成左右的購房者希望買到總價30萬到50萬之間的房子,而且這部分購房者的區位要求在三環、四環之間,但是這樣的房子幾乎沒有。這是什麼原因?
在最近的一次研討會上,中房協秘書長顧雲昌說:上海樓盤三分之二是每平方米3500元。調查表明:上海70%多的購房者能接受總價45萬以下的房子。與此相關:上海去年的一手房交易1500萬平方米,二手房大概750萬平方米,兩個加在一起2250萬平方米,平均一個人接近兩個平米的交易量。北京1200萬人口,去年商品房竣工1000萬平方米,北京新增總量的銷售遠不及上海。北京存量房的交易差得更遠了,二手房交易在2000套左右,上海則達到10萬套。也就是說,北京市老百姓買房的踴躍程度與上海相比差得很遠。顧雲昌認為,北京的這種狀況事出有因:福利分房的末班車效應,二手房交易門檻較高等等原因。不過,他承認:一個國家首都的房價比該國其他城市高,這是總的規律。
從市場的微觀情況分析:北京邊遠地區價位低一點,能買到30萬至50萬元的房子,甚至價格還可低一些,戶型也較大,但是距離較遠,到達上班地點要花更多時間。而市區(三環、四環)尤其是東、西、北方向很難找到30萬至50萬一套的房子。但是這些區位往往擁有良好的交通條件和完善的配套設施。因此,房價的矛盾反映出城市生活中時間與空間的矛盾。
不可忽視的是:市區房屋的戶型偏大,很多都超過100平方米的面積,而均價通常在每平方米6000元以上,加上各種交易費用,總價至少超過60萬。
中國人民大學教授林增傑說:北京現在的房子總面積偏大,檔次過高,所以總價比較高,超過大家的承受能力。比如,西邊某項目廳就達到33平方米,最小的廳也是30平方米,許多房子還是兩廳兩衛,面積上來了,總價自然就高。與此相關的是:許多開發商承認,市區樓盤裡小戶型往往賣得最快。
能承受30萬至50萬的其實也不算普通人
雖然市場已認可30萬至50萬房子的消費者是不可忽視的力量,但是,這部分人群是主流嗎?他們佔有城市人口多大比例?
中國人民大學教授林增傑說:人民大學准備在西邊某項目訂購700多套房子,除去學校給教師可觀的補貼,每個家庭需要再掏30萬以上,結果,只有200多人去買。雖然有教師不願離開學校的原因,但最主要是錢不夠,30萬買房還差不多,50萬就有點難以夠著了。
開發商楊黎明說:30萬至50萬房子的消費者不是普通人,是屬於中等偏上收入階層。現在全市下崗職工不少,還有隱性下崗的。普通市民完全靠積累買房的人還是很少的。通州區房地局的汪少群說:北京市確定了中等收入家庭的標准是年收入6萬元,實際上,還有很多老百姓年收入家庭在6萬塊錢以下,按照這個標准來計算,30萬到50萬的價格,不是普通職員、一般的老百姓所能承受的,相當一部分人承受能力是10多萬、20多萬的住房。
從另外的角度看:政府推出的一部分總價30萬左右的經濟適用房暢銷,也許正是滿足了市場的一大需求。但也說明:樓市要真正滿足多數人的需求,還有相當長的路要走。
開發商:為什麼不能滿足多數人
通州區開發商司京生的一個臺灣朋友准備在北京做地產,安定門那兒有一塊地,需要兩千戶老百姓拆遷,拆遷後的200畝地可用於建設的有88畝地,根據規定的容積率,能建20萬平方米的商品房,而僅土地拆遷補償和土地出讓金等前期費用超過10個億,這兩項折算成房價,每平方米超過5000元,土建成本每平方米2000元,加上其它稅費以及電、暖氣等配套,成本達每平方米8000元。他認為:在三環、四環之內建30萬到50萬一套的房子不可能做到。
武夷花園副總經理傅佔鵡說,北京城區項目銷售量並不是很出色,原因是房價基數太高,構成房屋的剛性成本太高,土地轉讓金和拆遷成本等降不了,這是開發商很難做到兩個三、四(地點三、四環,總價30萬、40萬)的原因。申奧成功後,反而郊區土地上漲,上地在漲,回龍觀在漲。
開發商楊黎明認為:政府對於房地產開發的稅費減免是有限的,但是老百姓的收入更有限,也就是說,老百姓很難以有限的收入買到市區的房子,即便是在郊區,雖然房價便宜,但許多郊區房子賣得非常吃力,這是因為房價雖然低,但為了解決交通問題,許多家庭得考慮買車的問題,有些地方,一個家庭一部車還不夠,從而總支出也增加了。
對於開發商而言,不能在市區建30萬至50萬的住宅,除了成本太高,還有就是對於市場預期的擔懮。楊黎明說:北京現在項目報批的建設量達1億平方米,這包括在建的,也包括在銷的。此外,還有正在醞釀投資的。已經被批的1億平方米一年多後集中投放市場,市場怎麼消化?這意味著全北京市人均要買將近7、8平方米面積,供應量很大,存在風險。他認為:單方面強調房地產開發商暴利有所偏頗,任何一個國家的首都,房價高出全國其他地方並不稀奇。從各個國家的首都統計來看,地價是市中心往外1公裡跌一半,倒過來說,從外向內,每向市中心移動1公裡漲一倍,因此,市區房價很難下降,現在多數開發商戰戰兢兢地搞開發,沒有什麼太大的盈利空間,搞得不好有可能賠錢。
提醒:市區30萬至50萬元房子仍有開發空間
由於成本和利潤以及風險的關系,許多開發商對市區低價房的開發缺乏信心,這是一個事實。但同時,市區仍不乏小戶型取得成功的先例。位於西直門的今典家園小戶型、位於CBD的陽光100的小戶型暢銷就是明證。小戶型會增加建築成本,但由於總價低,許多人能接受,對於快速回收資金還是有利的。
況且,城區的不同地段,地價也不是一樣的,因此,小戶型在城區由於享有交通、配套等生活、工作方面的便利,其市場潛力不可小視。(馮衛平)
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