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目前北京市房地產業爭論最激烈、最關心的話題是北京市的房價是否合理以及房價的漲跌趨勢。對此,安邦集團研究總部最近的分析指出,北京的發展趨勢是在中國加入世界貿易組織已成定局和北京申奧成功的條件下,北京市的房價將先跌後漲。
分析房價
不應只看短期走勢
北京市1995到1999年住宅每平方米平均售價為3505、3865、5478、4769、4787元;2001年6月份公布的2000年北京市住宅價格是3995元/米,但應當注意的是,1999年是北京首批啟動經濟適用房建設,到2000年經濟適用房入市,可以說2000年北京住宅價格統計數字走低,與經濟適用房對商品房市場價格的衝擊有很大的關系。嚴格地說北京2000年商品房價格是每平方米售價為4557元/米, 2001年達到了4771元。從4557元 到 4771元比較肯定是上漲的,但這個幅度並不為過。以1999年北京市住宅價格4786元每平方米為標准和今年的4771元比較,房價算不上大幅上揚。因此對房價的正確表述應當是:全國房價上揚,北京的房價最高。
經濟增長的拉動作用
上半年,我國經濟增長了7.9%,從拉動經濟增長三大要素之一的投資因素來看,固定資產投資起了重要作用,而房地產投資在全社會固定資產投資中也佔了相當的地位。北京市2001年上半年房地產投資佔了固定資產投資的一半。從這個角度看,房地產投資對北京經濟增長起了一定的拉動作用。但對房地產投資的增長勢頭必須持全面客觀的態度,如何促進房地產投資對經濟增長的積極因素,減少乃至防止它對經濟增長的負面影響,是各級政府一直關注的事情,而高房價對『房地產泡沫經濟』的產生起著杠杆的作用。
由於土地資源的高度稀缺和城市住宅的總量短缺,導致了市場供給的剛性和需求的旺盛。高回報、高風險的行業特征容易誘發投機行為,往往造成『泡沫經濟』的虛假繁榮現象。
泡沫是怎麼來的
造成房地產泡沫的關鍵因素是:在經濟發展過程中,隨著社會總需求的增長,供給彈性越小的要素的價格會增長得越快。在所有生產要素中,土地的供給彈性最小,因此價格的上漲也會最大。尤其是北京這樣的大城市。在經濟增長過程中,大家預期土地價格會快速上漲,為賺取土地價格上漲的資本所得,許多人將大量資金投入到房地產業,因此更加速了房地產價格的飆昇。當大家看到房地產價格只漲不跌,就大膽以購買到的房地產為抵押,向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產,容易查封、保管和變賣,而且房地產的價格只漲不跌,銀行以為房地產抵押貸款萬無一失,所以銀行發放過量的房地產貸款。但不幸的是,當經濟發展的速度由於各種原因放慢時,價格跌得最慘的也是供給彈性最小的房地產業。而房地產投資者看到房地產價格下跌,為保護投資利益,競相拋售,使房地產價格直線下跌,泡沫隨之破裂。做八成貸款的客戶,當價格下跌至二成以上時,必將拒絕還款。原來萬無一失的房地產抵押貸款也就成了不良的呆帳、壞帳。這兩年間,內地房地產高速增長,最主要的支持來自銀行貸款,其主要特點是投資成功了,收益歸投資者,萬一失敗了,爛的是銀行的帳。這和財政赤字一樣,可以維持一時卻不能長久,總之難以消受。應當說,目前央行采取的取消零首付貸款等一系列政策也有這方面的考慮。
影響房價的主要因素分析
在目前北京房地產開發中,土地出讓方的土地轉讓價格不斷上昇,在熱點地區,土地轉讓方的要價上昇幅度超過年率10%。在考察房價走向時,要把這個要素弄清楚。例如:CBD區朝陽門橋現外交部大院,90年代土地出讓方和市政府的土地要價是7個億,當時被認為是北京市政府 宰 了中央政府一刀,張百發為此沒少挨罵。而最近CCTV在北汽摩廠拿地皮,光是給土地出讓方就給了14個億,還不算開發時要交給政府的土地出讓金。100%的上漲率,這就是推動房價上揚的動力之一。
政府收取的稅費能降下來嗎?政府目前在程序性收費及稅種合並減化等方面做了不少努力,但這對房價的影響較小。佔政府房地產收入最大份額的是土地出讓金。現在是除了經濟適用房政府主動減半外,對於商品房土地出讓金並沒有下降,而是上調,例如,今年CBD區的土地出讓金比去年就上調了20%。今後,政府需要越來越多的錢投入基礎建設,那這錢怎麼來?還要繼續收。
開發商經營成本和利潤率能降下來嗎?眾所周知,房地產經營成本大概在各行業中是領先上漲的,這也是為什麼房地產從業人員領先成為社會高收入群體的原因。業內的情況是,老板級年薪有數百萬,一個工作若乾年的年輕經理年薪20萬左右的大有人在。試想,誰會在未來凍結自已的收入或主動降薪呢?經營成本裡廣告,公關,商務交際哪一塊費用能將下來?至於利潤率這一塊,市場規范化經營和市場競爭加劇倒是可以擠出水份,但能擠出多少?可以說是有限的。
通過以上分析,在判斷出房價上昇的總趨勢的同時,還要注意到房價下跌的具體情況。房地產行業價格波動一般可以分為兩種:一種是整個行業周期性波動,一般是房地產市場中泡沫較大的部分下跌,而不是整體均衡下跌。這部分抗跌性差的房子一般來說是投資類高檔房;而社區環境不成熟的新區也會受到衝擊。另一類房價下跌是政府乾預下跌,主要是在市場低端,以便政府設置社會安全閥,調節房價與群眾購買力之間的差距,而這種調節的市場後果往往是市場價格更加分化。(張 宏)
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