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亞運村現在投資為時尚早
據了解,從7月13日開始到現在,現亞運村的許多項目都出現了『搶』的局面,在售項目每天賣出100多套已不算什麼奇事兒。一位發展商說,申辦成功以前,發展商被『奧運』概念激活,大量做項目;申辦成功後,購買力被奧運激活,人們的投資熱情空前高漲,原來空置率很高的亞運村項目很快就會被消化。亞運村項目被『搶』,也使另外一些原本是『看客兒』動了心,到底該不該出手呢?
如果買來是為自住也就罷了,但有相當一部分人卻是帶著投資獲利的目的來購置亞運村的房子。那麼,今後亞運村的房子到底有沒有獲利空間呢?我們來參考一下這三位發展商的分析。
李文傑:想在『奧運』期間投資獲利,難!
有人看到奧運申辦成功後,亞運村住宅一天售出百套,也想跟風,其實,這些買家絕大多數都是以前已經來這裡看過多次看房的潛在買家,他們當時猶豫的原因,如路的問題、交通問題、周邊環境等,但奧運申辦下來了,他們知道這些都將會改變,因此也就不再猶豫,而真正想投資奧運獲利的人很少。因此,大家不要有從眾心理,買房從眾心理是要不得的。
有人想,悉尼奧運會期間,奧運村周邊物業租價上漲很快,那麼,7年後亞運村的租金是否也會有大幅增長呢?悉尼是一個發達國家的城市,其居住物業量是一定的,因此會上漲。但北京就不一樣了,北京正處在發展期,正處在不斷變化之中,兩者沒有什麼可比性。
要想在亞運村地區投資獲利比較難,這是因為:
難點一:亞運村供及周邊地區供量大
投資分為兩種,一種是現在買入,等到漲價再賣出;另一種是現在買入,以後出租。
想賺差價
要在求大於供時纔能出現,而亞運村及其周邊地區可供開發的土地量大,潛在的供量也就非常大,在今後的7年中供量會不斷上漲。物業的昇值空間小,不具備賺取差價的條件。
想賺租金
原來一提京北,人們自然而然就會想到亞運村,可從今後的規劃上看,亞運村東將與望京接壤,西到京昌快速路,與中關村相距不遠,而這兩個區域都有自己的住宅供量,而現在的京北則是由望京、亞運村、中關村組成的一個大北部地區。以匯園公寓為例,1994年?1995年,匯園公寓的租金高於1美元/月/平方米,而現在則不足0.3美元/月/平方米,原因何在,就是因為其他地區的房子、環境、配套設施越做越好,亞運村的優勢不再。
難點二:亞運村沒有自己的產業,是一個純居住區
不同的人對不同檔次的物業都有一定需求。亞運村要想出租就要有產業帶動,原來北京只有亞運村一個新型居住社區,而現在則是遍地開花,並且其他區域都有相應的產業吸引,其優勢要比亞運村大。
雖然今後路通了,亞運村距中關村乃至CBD都不遠,但畢竟還有一段車程,而中關村、CBD周邊都有自己的居住物業,因此獲高租金的期望不大。
鄂俊宇:後期物業會比先期更有投資價值
未來7年變數太大 要看規劃
現在有些人看到亞運村項目賣得太火,自己就摩拳擦掌地也想試一把,生怕錯過今後獲利的機會。我勸這樣的投資進行不要盲目跟進,要冷靜。
奧運申辦剛剛成功,現在僅僅是個開始,所有人對『奧運』及其建設都只停留在表面的認識和炒做的層面上,許多建設方案都還未確定,因此,以奧運概念來投資現在還早。7年的時間不算短,這其中的變數太多。
另外,奧運是一個大北京概念,不只是奧運村所在地纔受益。
亞運村有北京『移民新城』的稱號,這裡的配套設施齊全,並且很時尚,是一個很好的生活區域,但由於亞運會過後,這一地區並沒有原有的基礎上做進一步的規劃,使得現在的一些住宅項目對於亞運村的開發過度,有點兒像是在榨取其剩餘價值。因此,政府此次會下大力度重新進行規劃。
好地段 還要是好房子纔有投資價值
申奧成功,政府許諾要讓2008奧運會成為最好的奧運會。因此,肯定要在硬件、配套設施和居住上下功夫。站在這樣的高度上來建設亞運村,肯定就不會以經濟利益為目的來做這件事,這與目前發展商的利益相左。並且,政府肯定要做國際化的產品,比起現在的發展商請外國設計師來做,更有力度,效果會更好。
現在亞運村的產品還不能融入奧運村,還沒有與奧運村相匹配的產品出現。不過,很多發展商在申辦成功前做了一定的土地儲備,在未來2?3年內,亞運村內的項目會重新大洗牌,同樣的區域要想做得好,就得要求產品更好。
從投資『奧運』的角度來看,我覺得還得再等一段時間,一定會有得天獨厚的物業出現。做投資要看地段,更要看產品,只有好地段上的好物業纔有投資價值。
黃世達:看待『奧運』要有顆平常心
現在做投資,無論是自用還是想獲利都為時尚早。為什麼這樣說?如果自用,在2008年之前,由於各項體育場館的建設、交通設施的建設,會使北城一帶成為一個巨大的工地,噪音、揚塵等現象會相對比較嚴重,並不會感到十分舒適。
雖然,奧運會的成功申辦可能會因為一些駐華辦事機構增多而促使亞北地區寫字樓形式的好轉,但要投資居住物業,還是東部、西部和南部要好一些。據外國顧問公司報告,奧運會將帶來150萬至200萬個就業機會,很多國內精英和外國人士會來到北京,他們需要的居住場所應該是基建設施完善、交通便利、有很強區域優勢的地區。如果想要趁機投資,就一定要清楚哪些是外國人喜歡的。一般來說,針對外籍人士的投資項目一定要看客戶群,有外國人認可的纔會吸引更多的客戶。例如,要看公寓中外籍人士所佔的比例,外籍人士中還要再細分。總之,投資房地產就像投資股票一樣,一定要選有資金支持的,尤其是那些實力強、最好是外國資金或基金支持的『藍籌股』纔穩健。
與WTO相比,奧運是一個短期利好。如果你想做長期投資的話,WTO纔是最重要的。根據中國國家信息中心預測,在5年以內,中國中產階層將有2億人,這2億人會迎合市場需要尋求國際化居所,同時也會促進二手房市場的開放並走向成熟,政府方面也會對三級市場加以嚴格管理。
長期投資最鮮明的例子就是香港的太古城。它是七十年代建成的,但是直到現在它依然是價格非常堅挺的項目。因為他的物業管理完善,設計也很出色,完善的物管令物業價值沒有因折舊而大幅回落。雖然它不是新盤,但是一直能夠迎合市場新的需求,保持著領先地位,所以很多日本人、歐美人都喜歡它。太古城在七十年代起價時為7,000多人民幣/平方米,高峰期達到80,000餘人民幣/平方米,後來雖然遭遇香港金融危機,房價下落,但是目前仍然保持著40,000至50,000人民幣/平方米的高價位。因此,投資選擇好對象是很重要的,一個很好的樓盤收取比較高的物業管理費,能夠保持其物業的高層次、高水平運作,並不斷地推出增值服務,以保證其物業項目不會大打折扣還是值得的。
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